Cổ phiếu bất động sản được chia làm hai chu kỳ trong 4 năm gần đây. Trong đó, giai đoạn 2022-2023, nhóm bất động sản ngụp lặn sau khủng hoảng trái phiếu từ vụ Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh và ảnh hưởng hậu Covid-19. Bước sang năm 2024, nhóm bất động sản hồi phục dần và đến 7 tháng đầu năm nay, chỉ số ngành bật tăng mạnh.

Tính từ đầu năm, hiệu suất nhóm bất động sản tăng 81,67% gấp gần 3 lần so với mức tăng của Vn-Index 29,43%. Kể từ tháng 5 tới nay, hiệu suất nhóm này tăng gần 47% mức tăng chủ yếu đến từ nhóm Vingroup gồm VIC và VHM. Mặc dù vậy, dòng tiền có dấu hiệu luân chuyển đồng đều sang nhóm khác trong thời gian gần đây, đánh dấu sự trở lại của nhóm nhà đất như KDH, NLG, DIG, NVL...

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, Chứng khoán Rồng Việt cho rằng trong nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung sơ cấp, sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.

Theo ước tính của VDSC, tại TP.HCM dự kiến sẽ có ít nhất 12 dự án mở bán mới, đến từ nhiều chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Khang Điền – Keppel Land, Gamuda Land, Nam Long, Vạn Phúc Group,… với tổng quy mô lên tới hơn 6.000 sản phẩm, bao gồm căn hộ chung cư, shophouse, nhà phố và biệt thự.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục duy trì mức cung dồi dào, với nhiều dự án lớn dự kiến mở bán tại các quận/huyện vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Đan Phượng.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, do đó có thể khiến khả năng hấp thụ của thị trường tiếp tục chịu áp lực, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực tại Hà Nội vẫn tập trung vào sản phẩm trung cấp – vừa túi tiền.

Nhìn chung, sự phục hồi đang ngày càng trở nên rõ nét tại các thị trường cấp 1 như TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành vệ tinh. Xu hướng này được hỗ trợ bởi loạt chính sách pháp lý và cơ chế mới đang từng bước tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung cho thị trường, bao gồm: Thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất – giải tỏa nguồn cung sơ cấp cho các thành phố cấp 1; Đẩy nhanh tiến độ đầu tư hạ tầng tại các địa phương sau quá trình sáp nhập hành chính trong nửa cuối năm 2025.

Với kỳ vọng nguồn cung sơ cấp dự kiến gia tăng đáng kể nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, cũng như các chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm và đẩy mạnh, là những động lực quan trọng hỗ trợ sự phát triển ổn định của thị trường trong trung – dài hạn.

Về thị trường thứ cấp, VDSC cho rằng những đề xuất chính sách mới như đánh thuế chuyển nhượng bất động sản có thể gây ra tác động ngắn hạn lên giao dịch thứ cấp, đặc biệt là Bất động sản tại các khu vực xa trung tâm/các tỉnh. Tuy nhiên, xét về dài hạn, chính sách này sẽ hướng thị trường đến giai đoạn ổn định và bền vững hơn từ năm 2026 - 2027 trở đi.

Về góc độ pháp lý, Chính phủ vừa công bố dự thảo lần đầu Luật Đất đai sửa đổi – một cuộc “đại tu” toàn diện, với 68 điều khoản được bổ sung hoặc điều chỉnh, nhằm thiết lập lại các nguyên tắc quản lý đất đai. Việc Bộ Tài nguyên Môi trường rà soát lại Luật Đất đai 2024 chỉ sau một năm thực thi cho thấy những vướng mắc hiện hành đang cản trở tiến độ triển khai dự án.

Dự thảo đã lắp đầy những lỗ hổng tại các dự án đặc biệt (sự kiện APEC, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế) và thêm 02 trường hợp thu hồi bắt buộc mới: Các dự án có từ 75% trở lên người sử dụng đất đồng ý – điều này rất quan trọng đối với dự án Tân Tạo 330ha của KDH, nơi tỷ lệ bồi thường đã vượt 85%; Các dự án đầu tư cấp bách mang tầm quốc gia trong lĩnh vực chính trị, ngoại giao, tài chính hoặc logistics.

Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất loại bỏ nguyên tắc “giá thị trường” và giao Nhà nước toàn quyền tham chiếu – nhưng không gò bó – vào các thẩm định của bên thứ ba, đồng thời xây dựng bảng giá đất 5 năm (tỉnh có thể điều chỉnh). Đồng thời, đề xuất loại bỏ mức phụ phí sử dụng đất 5,4% hàng năm, điều này sẽ làm giảm chi phí vốn cho cả nhà phát triển dự án và người mua nhà.