Trước nhu cầu sản phẩm nhà ở được giữ vững, giá bán sơ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng. Còn thị trường thứ cấp dự báo có điều chỉnh về giá, đặc biệt là những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh các phân khúc có sự khác biệt…

Theo báo cáo thị trường quý 3/2022 của Savills tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu VND/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm.

GIÁ CĂN HỘ TĂNG, BIỆT THỰ GIẢM

Như vậy, sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp căn hộ hiện nay đã cao hơn 53% so quý 1/2019. Đối với thị trường nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp thuộc một số dự án. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý. Tại các dự án đã hiện hữu ghi nhận mức giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.

Nguyên nhân của sự tăng giá nhà ở được lý giải bởi chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm chất lượng, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích. Ngoài ra, chi phí đầu tư cao hơn mức dự kiến ban đầu có thể do quá trình phát triển dự án gặp những vấn đề phát sinh, hoặc tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm chi phí đầu tư tăng, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm khiến giá bán ở mức cao.

Nhận định về các phân khúc, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ: “Đối với thị trường căn hộ sơ cấp, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp, giá bán sẽ được giữ mức hợp lý, tuy nhiên khi chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến sẽ kéo theo giá tăng cao. Thậm chí nếu mức giá này cao hơn so với dự án cùng phân khúc, cùng vị trí thì rất khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá. Thực tế thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp nhưng đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm, hay thanh toán nhanh để hai bên cùng lợi trong việc mua và bán”.

Tuy nhiên ở thị trường căn hộ thứ cấp lại chứng kiến một số nhà đầu tư quyết định giảm giá do liên quan đến điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất gia tăng, kéo theo áp lực thanh toán, tác động tới lợi nhuận đầu tư kỳ vọng.

Bên cạnh đó, phân khúc được dự báo gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm. Bà Hằng cho rằng giá đất nền tại khu vực này được đẩy lên cao thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này trên thường hay sử dụng đòn bảy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Vì vậy khi lãi suất vay điều chỉnh gây ra áp lực thanh toán, trả lãi tăng cao thì có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Tại phân khúc nhà ở thấp tầng, xu hướng giảm giá được nhận định sẽ không rõ ràng. Phân khúc này trong những năm gần đây đón nhận nguồn cung hạn chế. Hơn nữa, nhu cầu chủ yếu đến từ người có thu nhập cao, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi mua nhà để ở, hoặc cải tạo và cho thuê. Thế nên tỷ lệ người mua sử dụng đòn bảy tài chính với loại hình này không nhiều, áp lực thanh toán không lớn, dẫn tới sự điều chỉnh hạn chế về mức giá.

LIỆU CÓ PHẢI "THỜI ĐIỂM VÀNG" ĐỂ ĐẦU TƯ?

Cũng theo bà Hằng, thời điểm tốt để đầu tư là thời điểm sản phẩm đầy đủ pháp lý với mức giá hợp lý. Nếu mức giá vẫn cao so với tương quan những dự án xung quanh, nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường. Ngoài ra, lưu ý sản phẩm khi mua phải là một sản phẩm ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà còn về tiện ích xung quanh để cuộc sống sau này thêm thuận tiện.

Để thu hút khách hàng, chuyên gia khuyên chủ đầu tư không nên dừng ở việc phát triển tiện ích nội khu dự án, song song đó phải quan tâm đến cả tiện ích về mua sắm, ăn uống… phục vụ đời sống hàng ngày nếu là đại dự án. Đối với các tòa nhà có khối đế thương mại cần tính toán sao cho sản phẩm hấp dẫn. Đặc biệt xem xét quản lý thật bài bản dự án, nhằm mang lại sự yên tâm cho người mua khi sinh sống, hoặc khi bán hàng cũng được đảm bảo về giá.

Chia sẻ thêm kinh nghiệm đầu tư, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội cho rằng, giá bất động sản hiện tại đang tăng cao, chưa thấy dấu hiệu hạ nhiệt, nếu nhà đầu tư có vốn ổn định trong 6-12 tháng không phụ thuộc vốn ngân hàng có thể xuống tiền vào bất động sản tốt. Nhưng những nhà đầu tư không chuyên, ít vốn, sử dụng đòn bảy thì không nên đầu tư.

Cũng đưa ra ý kiến, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nêu, đầu tư vào thị trường bất động sản thời điểm nào để sinh lời là thách thức thực sự của nhà đầu tư, tuy nhiên bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo biểu đồ mà bạn có thể quan sát và dự đoán.

Bất động sản thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng, và suy thoái. Dường như Việt Nam đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại.

"Nhìn lại 32 năm qua, Việt Nam trải qua 4 chu kỳ phát triển thị trường. Nhiều người băn khoăn thị trường bất động sản sẽ vững vàng hay mong manh? Thực tế từ một diễn đàn về thị trường bất động sản mà Cushman & Wakefield triển khai vào cuối tháng 10 vừa qua, đa số đều lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng, và cần sự điều tiết chính sách bất động sản từ Chính phủ phù hợp với vị thế Việt Nam là một nền kinh tế lớn đầy tiềm năng", Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm.