Giá giảm sâu, Diamond Properties điều chỉnh kế hoạch bán cổ phiếu NVL

Công ty Cổ phần Diamond Properties báo cáo kết quả giao dịch cổ phiếu của tổ chức có liên quan đến Người nội bộ Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã NVL-HOSE).

Cụ thể: Diamond Properties vừa đăng ký bán ra 2.157.000 cổ phiếu NVL nhằm mục đích cân đối danh mục đầu tư. Giao dịch dự kiến được thực hiện bằng phương thức khớp lệnh và/hoặc thỏa thuận diễn ra từ ngày 29/1/2026 đến ngày 27/2/2026.

Tuy nhiên, kết thúc thời gian giao dịch trên, Diamond Properties đã không bán ra bất kỳ cổ phiếu NVL với lý do thay đổi kế hoạch. Như vậy, tổ chức này vẫn đang nắm giữ gần 171,4 triệu cổ phiếu NVL, tương đương 7,679% vốn điều lệ của Novaland.

Hiện, ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Novaland, đang là người quản lý doanh nghiệp của Diamond Properties đang sở hữu hơn 96,7 triệu cổ phiếu, chiếm 4,335% vốn tại NVL.

Trước đó, ngày 31/12/2025, Novaland đã phát hành gần 164 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ trị giá hơn 2.577 tỷ đồng. Trong đợt phát hành này, Diamond Properties nhận gần 7,1 triệu cổ phiếu, tương ứng giá trị nợ được hoán đổi khoảng 112 tỷ đồng. Số cổ phiếu phát hành thêm bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm.

Mới đây, NVL đã chốt danh sách cổ đông để tổ chức họp ĐHĐCĐ thường niên 2026. Ngày đăng ký cuối cùng là ngày 19/3, ngày hợp dự kiến là ngày 23/4. Địa điểm và nội dung họp công ty sẽ công bố trong giấy mời.

Được biết, trong quý 4/2025, NVL đã ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 3,2 nghìn tỷ đồng (so với khoản lỗ ròng 878 tỷ đồng ghi nhận trong quý 3/2025 và khoản lỗ ròng 2,3 nghìn tỷ đồng ghi nhận trong quý 4/2024).

Theo VCSC, sự đảo chiều tích cực này chủ yếu đến từ việc ghi nhận hoàn nhập các khoản dự phòng liên quan đến nghĩa vụ tiền sử dụng đất tại dự án Lakeview City – bao gồm 2,2 nghìn tỷ đồng (được ghi nhận hoàn nhập vào giá vốn hàng bán) và 1,3 nghìn tỷ đồng (hoàn nhập chi phí phạt chậm nộp, được ghi nhận vào thu nhập khác); cùng với khoản lãi thoái vốn 948 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 3 công ty con (Cao Nguyên Xanh, Nova Property Management và Tân Kim Yến).

Doanh thu quý 4/2025 đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (-7% cùng kỳ quý trước và -67% cùng kỳ năm trước) và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 2,0 nghìn tỷ đồng. Nếu loại trừ khoản hoàn nhập dự phòng (được ghi nhận vào giá vốn hàng bán), hoạt động kinh doanh sẽ ghi nhận lỗ ở mức khoảng 208 tỷ đồng.

Trong năm 2025, NVL đã ghi nhận doanh thu 7,0 nghìn tỷ đồng (-23% cùng kỳ năm trước), đến từ việc bàn giao 952 sản phẩm, chủ yếu tại NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City, hoàn thành 65% dự báo của VCSC. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2025 (chưa kiểm toán) đạt 1,7 nghìn tỷ đồng (so với khoản lỗ ròng 6,5 nghìn tỷ đồng ghi nhận trong năm 2024; do khoản trích lập dự phòng cho Lakeview City và việc điều chỉnh giảm lợi nhuận theo nguyên tắc thận trọng của kiểm toán viên theo BCTC bán niên năm 2024).

Lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2025 tốt hơn so với dự báo lỗ 790 tỷ đồng của VCSC, do VCSC trước đó chưa đưa vào dự phóng về khoản hoàn nhập dự phòng Lakeview City năm 2024 (yếu tố này đã bù đắp cho việc ghi nhận lượng bàn giao bất động sản chậm hơn kỳ vọng).

VCSC nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2026 (402 tỷ đồng), do hoạt động bàn giao (với tiến độ chậm hơn dự kiến trong quý 4/2025) có thể sẽ được dời sang năm 2026, qua đó góp phần hỗ trợ cho dự báo lợi nhuận năm 2026 của VCSC (nhờ được hỗ trợ bởi hoạt động bàn giao nói trên), dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Cũng theo VCSC, tổng số sản phẩm đã bàn giao tính đến cuối năm 2025: NovaWorld Phan Thiet đã bàn giao gần 1.500 sản phẩm (so với ~1.300 sản phẩm vào cuối năm 2024); Aqua City hơn 1.000 sản phẩm (so với ~800 vào cuối năm 2024); và NovaWorld Hồ Tràm gần 600 sản phẩm (so với ~450 trong cuối năm 2024).

Về việc hoàn nhập dự phòng tại dự án Lakeview City: Trong quý 4/2025, các cơ quan chức năng TP.HCM (UBND, Sở Nông nghiệp & Môi trường, Thuế TP.HCM) đã ban hành các văn bản liên quan đến hướng dẫn xác định thời điểm tính giá đất là tại năm 2008 (so với thông báo cũ là 2017, qua đó sẽ tính toán lại và ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất mới cho dự án Lakeview City. Căn cứ các văn bản này, ban lãnh đạo NVL tự tin rằng công ty hoàn toàn có đủ cơ sở để hoàn nhập và điều chỉnh giảm lãi khoản nghĩa vụ tiền sử dụng đất phải nộp đã trích lập trong năm 2024.

Về dư nợ vay: Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của NVL đạt 106,6% vào cuối năm 2025 (thấp hơn so với mức 118,9% ghi nhận vào cuối quý 3/2025 và 120,4% ghi nhận vào cuối năm 2024). Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay của NVL đã tăng 9% so với đầu năm (YTD), và đạt 67,2 nghìn tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp giảm 33% YTD xuống mức 24,9 nghìn tỷ đồng, còn khoản vay ngân hàng và các khoản nợ vay khác tăng 73% YTD lên mức 42,2 nghìn tỷ đồng. Nợ vay đến hạn trong vòng 12 tháng đạt 31,5 nghìn tỷ đồng, trong đó bao gồm 14,1 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp.

Hiện đang là phiên chiều ngày 2/3, giá cổ phiếu NVL giảm thêm 5,69% còn 11.600 đồng/cổ phiếu và tính từ giữa tháng 8/2025, thị giá cổ phiếu này đã giảm hơn 38%.