Giá nhà đất sẽ bị tác động

Nghị quyết về việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang được trình Quốc hội thông qua. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên nhận định chính sách này sau khi ban hành sẽ ít nhiều tác động đến giá nhà đất.

Trao đổi với báo giới, ông Liên nhận định, trong giai đoạn đầu thực hiện chính sách mới, do việc quản lý của các cơ quan nhà nước chưa thật chặt chẽ nên cũng có thể xuất hiện trường hợp lợi dụng chính sách để đầu cơ. Theo ông, giao dịch ngầm sẽ bị hạn chế nhưng chưa thể chấm dứt trong vòng một sớm một chiều...

Thưa ông, nếu nghị quyết này được Quốc hội thông qua, thị trường bất động sản liệu có rơi vào một đợt tăng giá mới khi nguồn cung vẫn chưa đủ cầu?

Trong những năm qua, để khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách liên quan đến người nước ngoài. Trong đó có các chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006...

Các chính sách này đã góp phần thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, từng bước tạo điều kiện để người nước ngoài được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành chủ yếu mới chỉ quy định cho phép người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, còn vấn đề mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài thì chưa được đề cập. Do đó, chưa thực sự khuyến khích các đối tượng là người nước ngoài tham gia đầu tư và làm việc lâu dài tại Việt Nam. Theo tôi, chính sách ra đời trong thời điểm này là rất hợp lý. Tuy nhiên, chính sách sẽ có ảnh hưởng đến thị trường nhà đất.

Ông có nói đến việc ảnh hưởng của chính sách này đến thị trường nhà đất, vậy cụ thể là phân khúc nào, thưa ông?

Trong thời gian đầu, vì lượng cung về nhà chưa đủ, đặc biệt là nhà chung cư cao cấp nên cũng có thể sẽ ít nhiều tác động đế giá nhà đất ở Việt Nam. Tuy nhiên, do số lượng người nước ngoài có nhu cầu và đủ điều kiện được mua nhà là không lớn (theo dự báo có khoảng 10.000 người) và việc mua nhà cũng phải diễn ra trong nhiều năm nên ảnh hưởng cũng không lớn. Trong khi đó khả năng cung cấp nhà ở là căn hộ chung cư tại đô thị của cả nước hiện nay là khoảng tám triệu m2/năm và diện tích nhà ở này sẽ tăng nhanh trong vài năm tới.

Tác động tiêu cực về giá cả ở đây chủ yếu là đối với các loại nhà chung cư cao cấp, còn các loại nhà ở có chất lượng khá và trung bình thì không bị chịu nhiều tác động. Mặt khác, xét về lâu dài nhà nước cùng cần phải có chính sách phù hợp để tăng cung về nhà ở nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản pháp triển ổn định và lành mạnh.

Bên cạnh đó, việc cho người nước ngoài mua nhà cũng ít nhiều liên quan đến vấn đề an ninh và chủ quyền quốc gia. Đó là số lượng người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam sẽ nhiều hơn, thời gian sinh sống sẽ lâu hơn. Do đó hoạt động quản lý việc đi lại của người nước ngoài cũng sẽ được tăng cường hơn. Tuy vậy, do quy định hạn chế về đối tượng cũng như điều kiện được mua nhà ở nên chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được tình hình người nước ngoài tại Việt Nam

Theo ông, hiện nguồn cung trong nước đã đáp ứng được đến đâu nhu cầu về nhà ở cho người nước ngoài?

Qua thống kê sơ bộ tại Hà Nội và Tp.HCM, hiện nay tại Hà Nội có khoảng hơn 220.000m2 nhà ở tương ứng với khoảng hơn 1.300 nhà và căn hộ đang cho người nước ngoài thuê, tập trung tại các quận Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Đống Đa và Ba Đình. Tại Tp.HCM có khoảng 660.000m2, tương ứng với khoảng gần 4.000 nhà và căn hộ cho người nước ngoài thuê, chủ yếu tập trung tại khu Phú Mỹ Hưng (quận 7), quận 1, quận 3 và quận 5.

Nhà ở cho người nước ngoài thuê phố biến là nhà biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư. Giá cho thuê nhà ở của người nước ngoài tại hai thành phố này hiện khá cao so với mặt bằng chung và được chia thành nhiều loại khác nhau. Tại Hà Nội, giá thuê bình quân 700-1.000 đô la Mỹ/căn/tháng, trong khi tại Tp.HCM là 1.000-1.500 đô la Mỹ/căn/tháng. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm thành phố, giá thuê căn hộ cao cấp còn cao hơn, từ 2.000-3.000 đô la Mỹ/căn/tháng.

Nhiều nước tại khu vực châu Âu, châu Mỹ và Đông Nam Á đều đã có chính sách bán nhà cho người nước ngoài. Vậy khi nghiên cứu chính sách này, Việt Nam có tham khảo kinh nghiệm và tìm hiểu những ảnh hưởng của chính sách từ các nước khác?

Hiện nay mỗi nước đều có những quy định khác nhau về điều kiện được mua nhà của người nước ngoài. Theo pháp luật của Indonesia thì chỉ những người thường trú tại Indonesia hoặc được cấp visa có điều kiện mới được mua nhà ở. Tại Trung Quốc, Chính phủ chỉ cho phép người nước ngoài được phép cư trú tại Trung Quốc từ hơn một năm trở lên mới được mua nhà ở.

Các nước trong khu vực cũng có những quy định khác nhau về số lượng nhà ở mà người nước ngoài được mua. Cụ thể, có nước chỉ cho phép mua hai căn nhà như Indonesia, có nước chỉ cho phép mua một nhà như Trung Quốc.

Có nước không ấn định số lượng nhà ở mà thông qua chính sách thuế để hạn chế việc mua nhiều nhà ở như Singapore đã áp dụng thuế bất động sản là 4%/năm cho trường hợp mua một căn nhà ở và 12%/năm cho trường hợp mua ngôi nhà thứ hai trở lên. Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trong khu vực đều có quy định hạn chế về thời hạn được sở hữu nhà ở của người nước ngoài như tại Indonesia là 50 năm, Thái Lan là 90 năm (tính cả thời gian gia hạn).

Người ta nói nhiều đến giao dịch ngầm trong phân khúc thị trường nhà ở cho người nước ngoài trong thời gian vừa qua. Vậy ông có cho rằng chính sách được thông qua sẽ giúp giải quyết được thực trạng này?

Với việc đề xuất bảy đối tượng người nước ngoài cụ thể được mua nhà ở tại Việt Nam sẽ giúp xác định rõ đối tượng được thụ hưởng từ chính sách này. Trong đó, có đối tượng tham gia đầu tư tại Việt Nam, những người có học hàm học vị về khoa học-kỹ thuật, về y tế, giáo dục, về văn hoá sẽ góp phần khuyết khích đầu tư phát triển về vốn, công nghệ và kinh nghiệm.

Đặc biệt chính sách này sẽ tạo điều kiện để các công nhân của Việt Nam và người nước ngoài đang làm việc cho các doanh nghiệp nước ngoài tại các khu công nghiệp, khu chế xuất có chỗ ở ổn định. Mặt khác, nếu người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì cũng sẽ giúp cho nhiều ngành dịch vụ liên quan của Việt Nam phát triển

Chưa thể khẳng định được việc mua bán ngầm sẽ được chấm dứt qua chính sách thí điểm này. Nhưng cũng phải thấy việc cho phép người nước ngoài mua nhà một cách công khai minh bạch sẽ hạn chế được giao dịch ngầm, trao tay hoặc nhờ người trong nước đứng hộ tên đang diễn ra hiện nay. Từ đó, giúp Nhà nước thu được các khoản thuế liên quan đến nhà ở như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập, lệ phí trước bạ...

Như ông đã đề cập, giao dịch ngầm sẽ được hạn chế, nhưng bằng công cụ quản lý nào, thưa ông?

Ở nước ta, chính sách cho người nước ngoài mua nhà có sự hạn chế về đối tượng so với các nước và mặc dù chưa có thuế bất động sản như các nước, nhưng Luật Thuế thu nhập cá nhân sắp tới sẽ có hiệu lực. Theo đó, những người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt là người trong nước hay người nước ngoài đều phải chịu thuế 25% tính trên lợi nhuận thu được hoặc 2% tính trên doanh thu. Ngoài ra họ còn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo quy định.

Mặt khác, hiện nay Chính phủ cũng đang nghiên cứu ban hành Luật Thuế tài sản thì khoản thuế liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà ở cũng là một khoản thu ổn định lâu dài. Như vậy, nếu cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì chúng ta cũng đã có một số chính sách thuế để điều tiết. Điều này sẽ giúp hạn chế được sự đầu cơ nhà đất.