Cao ốc văn phòng hạng A hiện vẫn đang rất nóng và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong khi văn phòng loại B, C có xu hướng ngược lại

Cao ốc văn phòng hạng A hiện vẫn đang rất nóng và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong khi văn phòng loại B, C có xu hướng ngược lại.

Thị trường văn phòng cho thuê trong nhiều năm nay rất nóng ở hầu hết các phân khúc A, B và C. Tuy nhiên, theo công bố mới nhất từ Công ty CB Richard Ellis (CBRE), các văn phòng loại B và C đang có nhiều dấu hiệu giảm "sốt" và có khả năng rớt giá trong thời gian tới.

Theo nghiên cứu của CBRE, lạm phát tăng, lãi suất tăng, nguồn cung cao ốc văn phòng hạn chế, chứng khoán giảm, vật liệu xây dựng tăng giá 40% (riêng thép tăng 85%) những yếu tố này đã dẫn đến sự thay đổi của thị trường bất động sản và tình trạng giá thuê tăng cao. Mức tăng này có thể kéo dài đến năm 2009.

Số liệu cập nhật của CBRE, mức giá cho thuê văn phòng hạng A tăng đột biến. Năm 2007, mức giá cho thuê văn phòng hạng A chỉ dừng ở mức 35 USD/m2/ tháng, nhưng hiện nay, giá cho thuê đang được chào với giá 65 - 70 USD/m2/ tháng.

Giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội không cao bằng Tp.HCM, nhưng ổn định hơn và vẫn đang có chiều hướng tăng. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE, việc khách hàng vẫn chấp nhận thuê giá cao là do họ không còn chọn lựa nào khác. Tính từ đầu năm 2008, có 781 yêu cầu văn phòng cho thuê đối với các công ty đa quốc gia, 466 yêu cầu văn phòng từ các công ty Việt Nam. Ngành nghề có nhu cầu thuê văn phòng nhiều nhất là ngành tàu biển và vận chuyển với 225 yêu cầu, kế đến là ngân hàng 206 yêu cầu. Ngành có yêu cầu thấp nhất là hàng tiêu dùng với 73 yêu cầu.

Cũng theo CBRE, trong năm 2008, sẽ có bốn cao ốc văn phòng cho thuê đưa sản phẩm ra thị trường, với nguồn cung là 70.000m2. Khu vực vùng ven được các nhà đầu tư chọn xây dựng cao ốc gồm Nam Sài Gòn, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Thủ Thiêm.

Thế nhưng trái ngược với các văn phòng hạng A là nguy cơ dư thừa nguồn cung ở các văn phòng hạng B và C. Nhiều văn phòng loại này đang có nguy cơ mất khách và có khả năng rớt giá.Theo khảo sát của CBRE, giá thuê văn phòng hạng B hiện nay dao động ở mức 40 - 45 USD/m2. Hiện nhiều khách hàng thuê văn phòng hạng B thay vì ký hợp đồng dài hạn đã chuyển sang tái ký ngắn hạn, thời gian tối đa là hai năm. Khách hàng còn từ chối những hợp đồng thuê tăng giá, tăng phí dịch vụ.

Tương tự, văn phòng loại C cũng đứng giá trung bình 27-30 USD/m2 mỗi tháng. Mức giá này chỉ tăng 7 USD/m2 so với thời kỳ đỉnh cao của thị trường căn phòng cho thuê (cuối 2007) và không tăng một USD nào so với quý I/2008.

Nguyên nhân theo CBRE là thị trường bất động sản nói chung và văn phòng cho thuê nói riêng đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những bất ổn của nền kinh tế. Những bất ổn này là: lạm phát tăng nhanh, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 5 lên trên 25%, vật liệu xây dựng tăng 20-40%, thực phẩm và nhu yếu phẩm tăng 34%, lãi suất trần nhảy vọt từ 8,75% lên thành 18%.

Mặt khác, khách hàng thuê các cao ốc loại B và C hầu hết doanh nghiệp vừa và nhỏ, đang phải đối diện với tình trạng cắt giảm nhân viên lẫn chi phí thuê mặt bằng để tồn tại. Không ít tập đoàn kinh tế lớn đã từ bỏ hẳn việc xếp hàng thuê văn phòng bằng cách dùng nguồn quỹ riêng để xây dựng trụ sở ở vị trí xa trung tâm.

Tuy nhiên, theo dự báo của giới chuyên môn, cơn lốc giá này sẽ nhanh chóng bị ngăn chặn khi thị trường sẽ tiếp nhận thêm 19 tòa cao ốc hạng A và B trong năm 2010. Đơn cử vào năm tới, nguồn cung văn phòng sẽ được cải thiện khi một số dự án lớn tại Q.1 hoàn thành, đưa vào hoạt động như cao ốc Kumho Asiana Plaza, M&C Tower... Ngoài ra, nguồn cung tại các khu vực khác cũng tăng lên, khi đó chắc chắn giá cho thuê sẽ giảm nhiệt, cung và cầu sẽ cân bằng.

Nhìn chung, theo CBRE, thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ diễn biến phức tạp và khó lường. Diễn biến này sẽ chiều hướng phức tạp của nền kinh tế như lạm phát, giá vật liệu tăng cao. Không loại trừ khả năng các dự án cao ốc văn phòng sẽ không hoàn thành đúng kế hoạch, cũng như dòng chảy ngược từ những cao ốc hạng A sang các tòa tháp hạng B và C vì chi phí rẻ hơn và nguồn cung dồi dào hơn.