Khi thị trường địa ốc nhen nhóm phục hồi, nhiều doanh nghiệp lập tức công bố khởi công dự án, rục rịch tung ra sản phẩm nhằm bắt nhịp chu kỳ mới. Song, mức giá ở một số phân khúc được nhận định là khá cao, trong đó có căn hộ tại Hà Nội.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy giá căn hộ Hà Nội đang tăng liên tiếp hàng chục quý. Chỉ số giá sản phẩm tại thời điểm quý 1/2024, ước tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, giá bán căn hộ hạng C ở mức 30-45 triệu/m2, tăng 20-30% so với cùng kỳ; hạng B từ 45-60 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ; hạng A 60-100 triệu/m2, tăng 5-10% so với cùng kỳ; hạng A+ có giá bán 100 - 200 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng mạnh diễn ra ở hầu khắp quận của Hà Nội. Thị trường chủ yếu ghi nhận triển khai kinh doanh đối với căn hộ hạng B và A, rất ít sản phẩm hạng C hoặc A+.

Lý giải tình trạng này, Vars cho rằng có 4 nguyên nhân chính khiến giá tăng cao.

Thứ nhất, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, giá trị bất động sản cũng tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên thực tế là chỉ đầu tư 1 nhưng lại tăng đến 3-4 lần.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư với dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản, để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy”. Thứ tư, quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và xu hướng tiếp tục tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nhu cầu quá lớn, nguồn cung hạn chế, giới đầu cơ thì nhân cơ hội “thổi”, “đẩy” giá lên ở những dự án chung cư cũ. Việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao. Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra hàng họ có thể tiếp tục sẽ “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao. “Chuyện giá chung cư hiện nay cũng như câu chuyện cả chợ chỉ có một hàng bán thịt. Nếu nhiều người mua nhưng chỉ có một người bán thì người bán chắc chắn giá tăng”, ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thậm chí giá chung cư còn tăng nữa nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Cụ thể, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội đã tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Đến tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại, và tháng 2/2024 lại gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Sự tăng giá của chung cư Hà Nội phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu do nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá đi lên. 

Vars tính toán đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62%. Như vậy, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ tăng từ mức 4.138.500 người vào năm 2022 lên 5.580.000 người vào năm 2025, tương đương với 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Nhưng dữ liệu nghiên cứu từ Vars cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Quý 1/2024, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận được 3.000 căn hộ mở bán mới.

Bởi vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm, không nhiều người có ý định bán nhà và thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.