Hoàn thiện pháp luật đất đai từ việc nhận diện các vướng mắc

Hội đồng Phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật Trung ương vừa tổ chức hội thảo có chủ đề: "Nhận diện “điểm nghẽn” và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến Luật Đất đai".

Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh Luật Đất đai là lĩnh vực đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bởi đất đai vừa là tài nguyên quý giá, vừa là tư liệu sản xuất và nguồn lực then chốt cho phát triển đất nước.

Thời gian qua, nhờ được sửa đổi, bổ sung, Luật đã góp phần tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và thúc đẩy sử dụng nguồn lực hiệu quả, tạo tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, qua rà soát và tổng hợp ý kiến từ các địa phương, vẫn còn tồn tại một số “điểm nghẽn”, những  bập cập, vướng mắc trong tổ chức thi hành pháp luật đất đai.

"GIÁ ĐẤT ĐUỔI THEO GIÁ NHÀ" KHÔNG CÓ HỒI KẾT

Trong đó, về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, phân tích Luật quy định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, nhưng thực tế hiện nay giá đất lại tăng nhanh, vượt xa tầm kiểm soát. Hệ quả là tình trạng “giá đất đuổi theo giá nhà, giá nhà tăng theo giá đất và cuộc đuổi bắt này dường như không có điểm dừng”. Đây chính là vấn đề gây nguy hiểm cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Vì vậy, Nhà nước cần giữ vai trò chủ động điều tiết và sớm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất, minh bạch để ngăn ngừa đầu cơ, hạn chế thao túng thị trường.

Ngoài ra, theo ông Hiệp, phương pháp tính giá đất chúng ta đang dùng trong hệ thống văn bản pháp luật đều là những phương pháp dùng phổ biến trường thị trường quốc tế, ví dụ phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư… không có phương pháp nào là phương pháp lạ. Tuy nhiên, các yếu tố để thực hiện cụ thể từng phương pháp trong nghị định hướng dẫn thực hiện vẫn có những điểm gây nghẽn trong quá trình thực hiện. Tương tự, liên quan đến định giá đất, Chính phủ cũng cần xem xét, chứ quy định hiện nay từ 5,4% cho tiền nộp chậm xuống 3,6%, nhưng rõ ràng không phải lỗi của doanh nghiệp mà vẫn phải nộp.

Bên cạnh giá đất và chính sách nêu trên, tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Thơ, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Công chứng Việt Nam, tiếp tục nêu hàng loạt vướng mắc trong thủ tục sang tên, đăng ký biến động đất đai. Bà Thơ cho rằng quy trình hiện nay quá rườm rà, gây bức xúc cho người dân và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh.

Mặt khác, việc xác minh tình trạng đất đối với những sổ cấp mới là bất hợp lý; tình trạng “phi địa giới” trong nộp hồ sơ chưa hiệu quả; dữ liệu điện tử chưa liên thông; cách tiếp nhận hồ sơ thiếu thống nhất; một số nơi yêu cầu bản sao y không cần thiết hay việc yêu cầu biến động địa chỉ thường trú khi đăng ký giao dịch bảo đảm, hay tình trạng hướng dẫn chia tách thửa máy móc, buộc người dân hiến đất làm đường, đều gây thiệt thòi cho người dân…

Từ thực tế trên, bà Thơ kiến nghị nên liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng - văn phòng đăng ký đất đai - cơ quan thuế; chuẩn hóa, thống nhất thành phần hồ sơ đăng ký biến động trên phạm vi toàn tỉnh/cả nước; chấm dứt tình trạng nơi nhận, nơi không; không yêu cầu 2 bộ sao y nếu pháp luật không bắt buộc… Những giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ ách tắc, bảo đảm thủ tục đất đai minh bạch, thông suốt, thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai đang tiếp tục được sửa đổi, kì vọng có thể tháo gỡ được những vấn đề trực tiếp đang là “điểm nghẽn” và khó khăn của doanh nghiệp, đặc biệt những doanh nghiệp đang và đã tham gia quá trình phát triển. Song, cần lưu ý việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương cấp xã, phường. Năng lực của cấp cơ sở hiện nay ra sao để hỗ trợ hiệu quả cho doanh nghiệp và dự án vẫn là câu hỏi lớn. Cần phải có quy định, quy trình cụ thể cùng với việc nâng cao năng lực thực thi của bộ máy cấp xã, phường…

Tiếp nối các ý kiến, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định việc sửa luật lần này phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ; phải xác định vị trí, vai trò của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật. 

KHI GIÁ ĐẤT ĐƯỢC XÁC ĐỊNH ĐÚNG, BÀI TOÁN VỀ THU HỒI, ĐỀN BÙ SẼ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT

Kết luận hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc đánh giá cao các ý kiến đóng góp tại hội thảo đều rất trách nhiệm, thẳng thắn, cởi mở và mang tính xây dựng cao. Nội dung góp ý không chỉ giới hạn trong phạm vi Luật Đất đai mà còn mở rộng ra nhiều vấn đề về sự thiếu tương thích, đồng bộ giữa Luật Đất đai và luật liên quan khác. Điều này cho thấy một bước tiến trong nhận diện các vướng mắc của hệ thống pháp luật về đất đai.

Một trong những nội dung trọng tâm được thảo luận là công tác phân cấp, phân quyền trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; vấn đề xác định giá đất và công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo Thứ trưởng, bản chất của việc xác định giá đất không sai, nhưng phương pháp hiện hành chưa tạo ra được một cơ sở dữ liệu đủ tin cậy để xác định giá đất thật sự theo thị trường, không bị chi phối bởi các yếu tố đầu cơ. 

Giải pháp được đề xuất là đẩy mạnh chuyển đổi số, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai và tăng cường cơ chế quản lý để các giao dịch được thực hiện công khai. "Khi giá đất được xác định đúng, bài toán về đền bù, thu hồi đất sẽ được giải quyết. Bên cạnh đó, cần cơ chế, thủ tục riêng, đơn giản hơn cho trường hợp người dân đồng thuận và quy trình chặt chẽ hơn cho trường hợp còn lại để bảo vệ quyền lợi chính đáng", lãnh đạo Bộ Tư pháp nhận định.