Khách sạn trong công viên và “chi phí cơ hội”

Tranh cãi quanh dự án Khách sạn Novotel Hanoi on the Park (trước đây có tên SAS Royal) vẫn đang tiếp tục, sau khi chủ đầu tư mới đây đã có công văn đề nghị UBND thành phố Hà Nội cấp thêm đất để “đền bù” cho những thiệt hại từ việc không được xây khách sạn trong Công viên Thống Nhất.

Tuy nhiên, đề nghị này đã không nhận được sự đồng tình của dư luận, đặc biệt là trong cách tính thiệt hại rất “đặc biệt” của chủ đầu tư.

Ở đâu ra con số 80 triệu USD?

Theo phân tích của chủ đầu tư, “thiệt hại” trong việc không được xây khách sạn trong Công viên Thống Nhất lên tới gần 80 triệu USD.

Cụ thể, các thiệt hại bao gồm: vốn góp bằng tiền mặt: 8,4 triệu USD; vốn vay: 4,536 triệu USD; khoản vay bổ sung: 220 ngàn USD; phải trả cho nhà thầu và công ty tư vấn: 1,57 triệu USD; chi phí phát sinh từ ngày 1/5/2009: 1,198 triệu USD. Và, quan trọng nhất, chi phí cơ hội: 63,756 triệu USD.

Với “thiệt hại” như vậy, chủ đầu tư mong muốn Hà Nội, ngoài việc cấp hơn 7.600 m2 đất tại Lò Đúc, cấp thêm một lô đất khác rộng 25 ngàn m2 trên đường Phạm Hùng (nơi dự kiến xây Nhà hát Thăng Long).

Giả định rằng phần lớn các khoản kê trên của chủ đầu tư là đúng và có thể chứng minh được, bài viết này chỉ tập trung phân tích về mục “chi phí cơ hội”, được tính là 63,756 triệu USD, và có một vài bình luận xung quanh vấn đề này.

Theo bản đề xuất của chủ đầu tư, chi phí cơ hội được tính dựa trên vốn góp và các khoản vay kể từ ngày thành lập với các giả định:

- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 18%, tương đương với tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư khi đầu tư vào các thị trường mới nổi như Việt Nam

- Chi phí cơ hội liên quan đến vốn góp và lãi vay được tính trên cơ sở lãi gộp kể từ ngày thành lập cho đến tháng 1/2013 trừ đi 50,5 tháng được coi là do chủ đầu tư chậm triển khai dự án.

Theo người viết, ở đây có mấy điểm không hợp lý cần xem lại như sau:

- Tỷ suất lợi nhuận là 18%/năm được lấy từ cơ sở nào? Đó là kỳ vọng của nhà đầu tư nhưng thực tế ra sao lại là chuyện khác. Sẽ rất khó cho nhà đầu tư khi chứng minh điều này nếu như không dẫn ra được, chẳng hạn tỷ suất lợi nhuận trung bình của các khách sạn tương tự tại Hà Nội.

- Cách thức chủ đầu tư tính chi phí liên quan đến vốn góp và lãi vay “kể từ ngày thành lập cho đến tháng 1/2013 trừ đi 50,5 tháng được coi là chậm triển khai dự án” đồng nghĩa với việc coi như dự án đã chính thức hoạt động trong thời gian đó. Tuy nhiên, nếu như vậy thì trong thời gian đó, các chi phí hoạt động, chẳng hạn các loại thuế, chi phí nhân sự… được tính thế nào. Không lẽ dự án hoạt động mà không cần chi phí cũng như có lãi mà không đóng thuế?

- Giả định rằng chi phí cơ hội, cũng như tổng chi phí thiệt hại là gần 80 triệu USD như tính toán của chủ đầu tư, cơ sở nào để chủ đầu tư cho rằng việc giao cả hai lô đất (ở Lò Đúc và Phạm Hùng) là tương xứng? Khi chưa có sự định giá hai lô đất trên một cách minh bạch và theo thị trường, việc đưa ra con số thiệt hại rồi đề xuất đền bù chỉ là ý muốn chủ quan của chủ đầu tư, hoàn toàn không có một cơ sở thực tế nào.

Với một số điểm như vậy, có lẽ không cần đến báo cáo kiểm toán của Grant Thornton mà nhà đầu tư đang nhờ lập, cũng có thể khẳng định rất khó để UBND thành phố Hà Nội chấp thuận nếu không muốn thêm một lần “mang tiếng” với công luận.

Giải quyết ra sao?

Đây có lẽ là một trong những bài toán khó giải của thành phố Hà Nội. Trên tinh thần xây dựng và theo nguyên tắc đảm bảo lợi ích các bên, người viết xin có một số ý kiến như sau:

- Hà Nội cần có một hội đồng thẩm định các thiệt hại của chủ đầu tư, theo đó cùng với chủ đầu tư mổ xẻ các khoản mục được coi là thiệt hại một cách công bằng trên cơ sở có sự tham gia của kiểm toán độc lập. Trong trường hợp này, chắc chắn con số thiệt hại sẽ thấp hơn nhiều so với con số mà chủ đầu tư đưa ra. Hơn nữa, vì đây là vấn đề có yếu tố chính quyền, Kiểm toán Nhà nước cũng có thể vào cuộc (theo tin mới nhất thì ngày 31/3, lãnh đạo thành phố Hà Nội đã cho biết sẽ mời Kiểm toán Nhà nước tham gia tính toán thiệt hại của việc dừng dự án này).

- Bởi vì nhà đầu tư tính toán theo kiểu rất “thị trường”, thể hiện qua việc tính tỷ suất lợi nhuận 18%/năm và lãi gộp qua từng năm, Hà Nội cũng hoàn toàn có thể tính giá đất theo cách tương tự. Tham khảo rất quan trọng là theo bảng giá đất năm 2010 mà Hà Nội đã công bố, đất ở Lò Đúc là 45,6 triệu đồng/m2 và ở đường Phạm Hùng là 26,4 triệu đồng/m2 cho các vị trí đẹp.

- Hà Nội có lẽ cần một sự thừa nhận chính thức về trách nhiệm trong vụ việc này, đồng thời chứng minh rằng các quyết định giao đất tại Lò Đúc và Phạm Hùng, nếu có, là minh bạch và trên cơ sở đảm bảo quyền lợi các bên. Đồng thời, khẳng định rằng đây là một giải pháp tình thế, không có giá trị như một tiền lệ.

Bởi, sẽ ra sao đây nếu một ngày nào đó hàng loạt dự án khác không triển khai được cùng đâm đơn ra toà đòi được thành phố bồi thường “chi phí cơ hội”? Những dự án bất động sản chưa triển khai được hoặc chậm triển khai do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ phía chính quyền, đáng tiếc là Hà Nội lại… không hề thiếu. Chưa kể, công luận hoàn toàn có thể đặt vấn đề: cơ sở pháp lý nào để Hà Nội lấy thêm một lô đất khác, về lý thuyết đang là thuộc sở hữu toàn dân, để bù đắp cho “thiệt hại” của một nhà đầu tư? Ít ra, việc đó phải được đưa ra hội đồng nhân dân thành phố!

Có vẻ như câu chuyện “chi phí cơ hội” cụ thể của một nhà đầu tư đã và đang là gánh nặng cho chính quyền thành phố. Nhưng bên cạnh đó, có một thứ “chi phí cơ hội” khác còn quan trọng hơn: niềm tin của các nhà đầu tư đối với chính quyền và môi trường đầu tư, trong bối cảnh cấp phép dự án và đất đai vẫn là một quy trình “xin - cho” từ bao nhiêu năm nay chưa hề thay đổi.