Báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills cho thấy tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, khu vực trung tâm vẫn khan hiếm văn phòng hạng A; khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố tiếp tục chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ từ các dự án mới với 41% nguồn cung, góp phần nâng cao đáng kể số lượng lựa chọn cho khách thuê. 

TẬN DỤNG CƠ HỘI ĐỂ CỦNG CỐ VỊ TRÍ ĐÀM PHÁN

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nhận định với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng Hà Nội hiện đang nghiêng về phía khách thuê.

Các doanh nghiệp có lợi thế đàm phán không chỉ là giá, mà còn về các điều khoản thuê linh hoạt hơn, hoặc dịch vụ đi kèm đa dạng hơn. Thậm chí giữa bối cảnh công suất thuê toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa hấp thụ hết, doanh nghiệp có thể tận dụng tình thế nhằm củng cố vị trí đàm phán và đạt được những thỏa thuận thuê phù hợp. 

Ngoài ra, thị trường cũng đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét khi khách thuê thay vì mở rộng diện tích tại chỗ, thì lại di dời sang những tòa nhà mới, hiện đại hơn - nơi đáp ứng linh hoạt yêu cầu cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc. Theo dữ liệu của Savills, 78% lượng giao dịch quý 1/2025 đến từ nhu cầu dịch chuyển. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp nhìn nhận văn phòng. Họ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí.

Điều đó cũng đồng nghĩa các tòa nhà mới với trần cao, không gian mở, ánh sáng tự nhiên, tích hợp công nghệ sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những đặc tính vốn từng là điểm cộng nay trở thành điều kiện bắt buộc giúp giữ chân và thu hút khách thuê. 

Ngoài ra, một lợi thế gián tiếp nhưng rất đáng kể cho khách thuê là làn sóng cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. Khi nhiều tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường với tiêu chuẩn ngày càng cao, những chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ vận hành để giữ chân khách thuê hiện tại. Điều này tạo ra mặt bằng dịch vụ tốt hơn, đa dạng hơn, mà khách thuê không nhất thiết phải gánh thêm chi phí. Những tòa nhà cũ không kịp nâng cấp sẽ đứng trước nguy cơ mất khách, nhất là khi thị trường đang có sự phân hóa rõ nét về chất lượng tòa nhà văn phòng.  

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra từ nay đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung mới đến từ các dự án văn phòng hạng A. Dự báo, sau năm 2027 sẽ còn có thêm 864.500m² từ 28 dự án, 64% trong số đó là văn phòng hạng A. Với lượng nguồn cung hạng A lớn trong 2-3 năm tới, các doanh nghiệp, đặc biệt là những tập đoàn quốc tế hoặc công ty thuộc lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản có thể bắt đầu xây dựng kế hoạch dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược và chủ động thời gian đàm phán hợp đồng. 

Dù vậy, đại diện Savills Hà Nội cũng lưu ý thay vì bị động chờ mặt bằng trống, khách thuê hãy chủ động tiếp cận dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện. Từ đó, tối ưu hóa chi phí fit-out, chuẩn bị nhân sự và thậm chí tham gia vào thiết kế nội thất theo định hướng thương hiệu. Đây là cơ hội mà thị trường trước đây không cho phép. 

THỜI ĐIỂM LÝ TƯỞNG ĐỂ TỐI ƯU HÓA KHÔNG GIAN 

Theo Savills, trong quý 1/2025, nhóm ngành tài chính – bảo hiểm – bất động sản, ICT và tư vấn là lĩnh vực dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây là nhóm khách thuê vừa có nhu cầu diện tích lớn, vừa đặt ra tiêu chuẩn cao về môi trường làm việc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối giao thông. Các chủ đầu tư hiện nay đang định hướng rõ rệt đến nhóm khách thuê trên thể hiện qua thiết kế hiện đại, tính linh hoạt khi chia nhỏ mặt bằng và tích hợp công nghệ thông minh tại các mặt bằng hạng A.

Sự dịch chuyển này gắn chặt với xu hướng văn phòng bền vững – yếu tố đang nổi lên như một tiêu chuẩn mới được khách thuê coi trọng. Theo báo cáo Savills Impacts 2025, tại các thị trường như Bangkok hay Singapore, giá thuê các tòa nhà hạng A đạt chứng chỉ xanh thường cao hơn từ 20 - 30% so với những tòa nhà thông thường. Ở Hà Nội, phần lớn công trình đạt tiêu chuẩn xanh đều mới được xây dựng trong vòng 5 năm trở lại đây và tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế. Do đó, mức chênh lệch giá thuê trên 20% chủ yếu phản ánh sự khác biệt bởi chất lượng công trình, hơn là yếu tố “xanh” thuần túy.

Tuy nhiên, ngày càng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đến từ châu Âu, xem văn phòng xanh là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng. Việc sớm chọn thuê tại dự án đạt chứng chỉ xanh một mặt giúp doanh nghiệp đón đầu xu hướng, nhưng mặt khác lại đáp ứng được yêu cầu ESG nghiêm ngặt từ đối tác quốc tế và cổ đông chiến lược, trong khi vẫn duy trì hiệu quả kiểm soát chi phí thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh đánh giá với nguồn cung hạng A đa dạng, chất lượng tòa nhà đồng loạt được nâng cấp và áp lực cạnh tranh lớn hơn, các chủ đầu tư văn phòng cần thận trọng trong chiến lược định giá. “Thị trường văn phòng là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định”, đại diện Savills chia sẻ.

Cũng theo chuyên gia của Savills, khách thuê văn phòng Hà Nội đang trong thời điểm lý tưởng để tối ưu hóa chiến lược không gian. Từ khả năng thương lượng giá thuê, nâng cấp chất lượng làm việc, đến định vị lại hình ảnh thương hiệu và hiện thực hóa chiến lược ESG. Song lợi thế sẽ không kéo dài vì nguồn cung chất lượng cao sẽ được hấp thụ nhanh bởi các doanh nghiệp có tầm nhìn, thị trường có thể sớm quay lại thế cân bằng hoặc thậm chí nghiêng về bên cho thuê. 

Do đó, thời điểm hiện tại là giai đoạn thích hợp để doanh nghiệp chủ động rà soát hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu phát triển trong trung hạn lẫn dài hạn và bắt đầu hành động.