Theo hãng tin Bloomberg, chỉ vài năm trước, thị trường bất động sản thương mại ở châu Á tăng trưởng mạnh mẽ nhờ động lực từ Hồng Kông và Trung Quốc đại lục. Với tăng trưởng bùng nổ của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, các tòa tháp văn phòng ở Hồng Kông và những thành phố phát triển như Bắc Kinh và Thượng Hải luôn kín chỗ.

Tuy nhiên, kể từ khi khủng hoảng bất động sản xảy ra tại Trung Quốc, sự tập trung bắt đầu chuyển hướng sang các thị trường châu Á khác như Ấn Độ, Việt Nam và Hàn Quốc.

Trong bối cảnh ngày càng nhiều tập đoàn đa quốc gia tìm cách đa dạng hóa hoạt động khỏi Trung Quốc, các quốc gia lân cận đang được hưởng lợi từ xu hướng này.

Theo báo cáo của công ty môi giới Jones Lang LaSalle, tổng diện tích cho thuê tại châu Á trong quý 1/2024 đã tăng 5% so với mức bình quân của 5 năm qua. Điều này ngược lại hoàn toàn so với ở Mỹ và châu Âu, những nơi lần ghi nhận mức giảm 29% và hơn 30%.

Công ty môi giới CBRE Group Inc. dự báo giá thuê văn phòng tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ giảm khoảng 6% trong năm nay. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thuê trong quý 1 đã tăng 6,6% so với cùng kỳ năm trước – một trong những mức tăng lớn nhất ở châu Á – theo dữ liệu từ công ty môi giới bất động sản Knight Frank LLP.

Còn tại Ấn Độ, diện tích cho thuê được ký hợp đồng trong quý đầu năm ở mức cao thứ hai trong lịch sử.

“Trước đây, những câu chuyện về bất động sản ở châu Á chủ yếu xoay quanh Trung Quốc. Giờ đây, dù thị trường này vẫn rất quan trọng, nhưng đã xuất hiện những nhân tố mới”, ông Jeremy Sheldon, giám đốc phụ trách các thị trường châu Á-Thái Bình Dương tại JLL, nhận xét.

Ấn Độ đang dần làm lung lay vị thế thống trị lĩnh vực sản xuất của Trung Quốc khi các công ty nước ngoài bắt đầu đang dạng hóa chuỗi cung ứng sang quốc gia Nam Á. Ấn Độ hiện là nơi có nhà máy sản xuất điện thoại lớn nhất của Samsung Electronics. Các nhà sản xuất theo hợp đồng tại nước này hiện chiếm ít nhất 7% sản lượng iPhone của Apple.

Theo công ty tư vấn tài chính Fathom Financial Consulting (Anh), kim ngạch xuất khẩu hàng điện tử sang Mỹ của Ấn Độ tháng 11/2023 dù chỉ bằng 7,7% so với kim ngạch hàng điện tử sang Mỹ của Trung Quốc, nhưng lại tăng gấp ba lần so với 2 năm trước. Với xuất khẩu sang Anh, kim ngạch của Ấn Độ đã tăng gấp đôi, hiện tương đương 10% kim ngạch của Trung Quốc.

Thời gian qua, nhu cầu thuê văn phòng tại Ấn Độ luôn ở mức đặc biệt cao nhờ sự tăng trưởng bùng nổ của lĩnh vực công nghệ và tài chính.

“Dù Ấn Độ vốn được xem là nơi chủ yếu đặt các văn phòng hỗ trợ, nhiều công ty nước ngoài đang bắt đầu mở trung tâm nghiên cứu và phát triển tại đây”, ông Henry Chin, giám đốc nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại CBRE, nhận xét. “Hầu hết các công ty đa quốc gia có nhu cầu mở rộng hoạt động đều đang có mặt ở Ấn Độ”.

Theo báo cáo của CBRE, giá thuê văn phòng tại hai thành phố lớn của Ấn Độ, Mumbai và Delhi, tăng lần lượt 5,6% và 3,6% trong năm 2023. Tại Việt Nam, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký năm ngoái tăng hơn 30%. Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến thay thế Trung Quốc hàng đầu cho dòng vốn FDI. Tại Việt Nam, nhà cung cấp của Apple, Intel và Samsung hiện đều có cơ sở sản xuất, còn Meta Platforms – công ty mẹ của Facebook – đang cân nhắc mở rộng đầu tư.  

“Việt Nam đang kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường cho thuê văn phòng”, bà Christine Li, giám đóc nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Knight Frank, nhận xét. “Nhu cầu đang dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam cũng như các nước khác tại Đông Nam Á và Ấn Độ”.

Trong khi đó, ở Trung Quốc, thị trường bất động sản thương mại đang đối mặt hai thách thức. Thứ nhất, ngày càng nhiều doanh nghiệp theo đuổi chiến lược “Trung Quốc cộng 1”, tức là dịch chuyển một phần hoạt động sản xuất khỏi quốc gia tỷ dân nhằm giảm thiểu rủi ro căng thẳng địa chính trị giữa Trung Quốc và Mỹ, Liên minh châu Âu (EU). Thứ hai, sau thời gian hoạt động xây dựng văn phòng chững lại vì đại dịch, lượng cung văn phòng ra thị trường hiện đang ở mức lớn trong khi nhu cầu giảm mạnh.

Theo dự báo của Knight Frank, dù hiện tại khoảng 25% văn phòng chất lượng cao tại thành phố Thẩm Quyến – một trung tâm công nghệ ở phía Nam của Trung Quốc – đang bị bỏ trống, hoạt động xây dựng mới sẽ nâng tổng diện tích cho thuê tại đây thêm 23% trong năm nay. Trong đó, riêng tòa nhà China Venture Capital Building 52 tầng và một phần của tổ hợp tháp Qianhai Exchange Square, dự kiến đi vào hoạt động trong năm nay, sẽ đưa thêm vào thị trường Thẩm Quyến gần 280.000 m2 diện tích văn phòng.

Ở thủ đô Seoul của Hàn Quốc, tình trạng thiếu cung cộng với nhu cầu bền vững từ các công ty trong nước được dự báo sẽ đẩy giá thuê văn phòng tăng hơn 5% trong năm nay – theo CBRE. Từ năm 2021 đến nay, diện tích văn phòng cho thuê tại thành phố này rơi vào tình trạng tình trạng thiếu hụt do những hạn chế và gián đoạn hoạt động xây dựng trong dại dịch. Do đó, tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại đây hiện ở mức khoảng 98% – cao nhất thế giới.

“Nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm địa điểm thuê văn phòng”, ông YJ Choi, một nhân viên môi giới tại công ty Cushman & Wakefield Korea, cho biết. “Ở những khu vực trung tâm, gần như không có nguồn cung mới”.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mới tại những quốc gia được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển khởi Trung Quốc.

Quỹ đầu tư bất động sản Gaw Capital Partners, với tổng giá trị tài sản đang quản lý hơn 30 tỷ USD, hiện đặt cược lớn vào Việt Nam. Quỹ này hiện sở hữu nhiều dự án bất động sản, bao gồm tòa tháp Lim Tower 34 tầng ở trung tâm TP.HCM.

“Chỉ cần vẫn còn căng thẳng địa chính trị giữa Mỹ và Trung Quốc, thì chiến lược ‘Trung Quốc cộng 1’ sẽ vẫn tiếp diễn”, ông Goodwin Gaw, chủ tịch Gaw Capital Partners, nói với Bloomberg TV hồi tháng 3.