Theo đánh giá của Chứng khoán MBS, trong khi VHM được kỳ vọng ghi nhận mức tăng trưởng đột biến nhờ mở bán các dự án lớn, VRE tiếp tục duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận, thì nhiều doanh nghiệp khác như DXG, KDH và NLG chịu áp lực từ thị trường bất động sản suy giảm, lãi suất cao và tiến độ bàn giao.

Sau khi bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh kể từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Lãi suất duy trì ở mức cao tiếp tục gia tăng áp lực tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh khoản suy giảm mạnh so với cùng kỳ.

Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng giao dịch bất động sản đạt 26.567 giao dịch đối với chung cư và nhà ở riêng lẻ, giảm 23% so với cùng kỳ; trong khi giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh giá bán chịu tác động tiêu cực từ sự suy giảm của thị trường, các chủ đầu tư có xu hướng hạn chế mở bán các dự án mới. Trong 9 tháng đầu năm 2026, phần lớn nguồn cung mở bán đến từ chủ đầu tư Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Đối với các doanh nghiệp khác, MBS chưa ghi nhận dự án đáng chú ý nào dự kiến mở bán trong vòng 1 - 2 quý tới.

Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với cùng kỳ, phần lớn doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án đã mở bán trong giai đoạn trước đó. Do vậy, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản có thể suy giảm so với cùng kỳ.

Theo ước tính của MBS, triển vọng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong quý 3/2026 có sự phân hóa rõ nét. Trong khi VHM được kỳ vọng ghi nhận mức tăng trưởng đột biến nhờ mở bán các dự án lớn, VRE tiếp tục duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận, thì nhiều doanh nghiệp khác như DXG, KDH và NLG chịu áp lực từ thị trường bất động sản suy giảm, lãi suất cao và tiến độ bàn giao.

VHM nổi bật với mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhất. Lợi nhuận ròng quý 3/2026 của VHM được dự báo đạt 17.251 tỷ đồng, tăng 312% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc mở bán dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park. Hai dự án này đã đạt gần 20.000 nghìn tỷ đồng doanh số lũy kế từ đầu quý trước, lần lượt chiếm khoảng 15% và 18%. Trong quý 3/2026, VHM được kỳ vọng ghi nhận khoảng 40-50 nghìn tỷ đồng doanh số bán hàng từ hai dự án này.

Bên cạnh đó, Wonder City và Royal Island tiếp tục đóng góp chính vào lợi nhuận từ hợp tác với BCC, với doanh thu dự phóng khoảng 15 nghìn tỷ đồng. Lợi nhuận ròng sau 9 tháng của VHM được kỳ vọng đạt khoảng 65 nghìn tỷ đồng, vượt kế hoạch cả năm.

VRE duy trì tăng trưởng nhưng tốc độ có phần chậm lại. Lợi nhuận ròng quý 3/2026 được dự phóng đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ nhưng giảm 1,9% so với quý trước. Tăng trưởng lợi nhuận tiếp tục được hỗ trợ bởi hoạt động cho thuê cải thiện, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và giá thuê bình quân có xu hướng tăng.

Trong khi các trung tâm thương mại mới đi vào vận hành tiếp tục đóng góp vào doanh thu, Vincom Plaza Đan Phượng chính thức khai trương từ cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000 m² diện tích sàn kinh doanh vào hệ thống với tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%. Thu nhập tài chính tiếp tục là yếu tố hỗ trợ đáng kể cho lợi nhuận khi đạt 1.680 tỷ đồng, tăng 29,1% so với cùng kỳ. Với mức lợi nhuận dự phóng trên, lợi nhuận 9 tháng năm 2026 của VRE có thể đạt khoảng 4.794 tỷ đồng, tăng 26,8%.

Ở chiều ngược lại, DXG chịu áp lực lớn từ sự suy giảm của thị trường. Doanh thu quý 3/2026 được dự báo giảm 53% so với cùng kỳ, xuống khoảng 500 tỷ đồng, trong bối cảnh doanh thu môi giới giảm 60% do thị trường ảm đạm và chỉ bàn giao một số ít sản phẩm tại Gem Sky World. Giá bán giảm cũng khiến biên lợi nhuận gộp giảm 8 điểm phần trăm so với cùng kỳ, xuống 47%.

Trong khi đó, chi phí tài chính tăng 50% lên 60 tỷ đồng do lãi suất cao. Lợi nhuận ròng được dự báo đạt 65 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ.

KDH cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng quý 3 giảm 36%, xuống 150 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ thị trường suy giảm, dẫn tới tỷ lệ hấp thụ và bàn giao tại dự án thấp tầng Gladia chậm lại. Tuy nhiên, tính chung cả năm, lợi nhuận ròng của KDH vẫn được dự báo đạt 1.290 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, NLG là doanh nghiệp có mức suy giảm lợi nhuận quý 3 mạnh nhất trong nhóm được đề cập. Lợi nhuận ròng được dự báo đạt 70 tỷ đồng, giảm 52% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm và lãi suất cao, lợi nhuận chịu ảnh hưởng bởi việc bàn giao số ít sản phẩm tại Waterpoint (giai đoạn 1) và dự án Central Lake. Dù vậy, lợi nhuận cả năm 2026 vẫn được dự báo đạt 790 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ.

Nhìn chung, bức tranh lợi nhuận quý 3/2026 của nhóm bất động sản cho thấy sự phân hóa rất lớn giữa các doanh nghiệp. VHM là điểm sáng nổi bật nhờ các dự án quy mô lớn và hoạt động mở bán, trong khi VRE duy trì tăng trưởng nhờ khả năng khai thác hệ thống trung tâm thương mại. Ngược lại, DXG, KDH và NLG chịu ảnh hưởng rõ rệt hơn từ sự suy giảm của thị trường, tỷ lệ hấp thụ thấp, tiến độ bàn giao và mặt bằng lãi suất cao.