Nghịch cảnh thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội

Trong khi một số dự án nhà chung cư có giá khá “mềm” vẫn đang chật vật đẩy hàng tồn, thì không ít dự án có giá từ 2 - 3 tỷ đồng/căn lại đang có xu hướng tăng thanh khoản.

Đây có thể là một nghịch lý đối với thị trường bất động sản hiện nay, bởi số người khó khăn về nhà ở vẫn lớn, trong khi thị trường chưa hẳn đã hồi phục hoàn toàn. Tuy nhiên, theo nhìn nhận của các chuyên gia, thị trường bất động sản xưa nay vốn vẫn chỉ dành cho “một nhóm khách hàng, nhà đầu tư nhất định”.

Báo cáo khảo sát thị trường nhà ở Hà Nội quý 3/2014 của công ty CBRE Việt Nam công bố sáng 2/10 cho thấy, trong 3 tháng trở lại đây, thị trường liên tiếp có các đợt mở bán mới và chào bán lại, kể cả vào tháng “Ngâu”. Có tổng cộng khoảng 2.200 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó hầu hết đều từ phân khúc bình dân, nâng tổng nguồn cung trong 9 tháng đạt hơn 6.800 căn hộ.

Đáng chú ý, hoạt động chào bán lại tại các dự án trung - cao cấp đang khá sôi động, với hàng loạt chương trình khuyến mại, chiết khấu, thậm chí dự án Vinhomes Royal City có giải thưởng là ôtô tiền tỷ.

Cũng chính vì thị trường có nhiều chuyển biến tích cực nên có khoảng 2.500 căn hộ được giao dịch trong quý, tăng khoảng 2% so với quý trước. Riêng đối với các dự án trung - cao cấp có lượng giao dịch tăng khoảng 30%. Trong khi đó, các dự án bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) lại có sự sụt giảm về lượng bán so với quý trước.

Theo lý giải của Giám đốc CBRE Việt Nam Richard Leech, việc thanh khoản của phân khúc bình dân sụt giảm, trong khi phân khúc trung - cao cấp tăng là do nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân đang tăng lên, không có yếu tố đầu cơ quay trở lại thị trường vào thời điểm này.

Giám đốc Đất Xanh miền Bắc Vũ Cương Quyết cho biết, thực tế doanh nghiệp này đang là đơn vị bán hàng của khá nhiều dự án, song hầu hết khách hàng chỉ quan tâm đến các dự án đã hoàn thiện, có hạ tầng đầy đủ như Vinhomes Royal City, Mulberry Lane, Hồ Gươm Plaza…

Tuy nhiên, trái với nhận định của CBRE, đại diện Đất Xanh miền Bắc cho biết, trong các giao dịch thành công của doanh nghiệp này, có khá nhiều hợp đồng mua nhà và sau đó cho thuê lại ngay, vì khả năng sinh lời được cho là khá cao do hầu hết khách thuê đều là người nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu…, với mức giá cho thuê căn hộ dao động mức 30 - 35 triệu đồng/căn/tháng.

Sự khởi sắc của phân khúc trung - cao cấp càng được chứng minh khi đợt mở bán mới đây của công ty Hải Phát với chương trình “nhà đổi nhà” đã thu hút khá đông khách hàng có nhu cầu đổi căn hộ diện tích nhỏ sang diện tích lớn.

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hải Phát Vũ Kim Giang, cho biết chỉ trong đợt mở bán vừa qua, có đến 225 khách hàng đăng ký chuyển đổi căn hộ, trong đó hầu hết đều đổi từ diện tích dưới 100 m2 sang căn hộ trên 100 m2. Doanh nghiệp này cũng xác nhận, phần lớn khách hàng đều đổi nhà cho mục đích ở thực, không có mục đích đầu tư, đầu cơ.

Trong khi đó, một đại diện của Refico - chủ đầu tư dự án Watermark (Tây Hồ, Hà Nội) cho biết, dự án của doanh nghiệp này trong hai tháng vừa qua đã “thanh lý” được hàng chục căn hộ có diện tích lớn, sau khi bị tồn trong từ hơn một năm nay, cho dù giá bán tại đây không hề “mềm” chút nào, dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Trở lại với khảo sát của CBRE, nhìn chung giá bán căn hộ trên toàn thị trường đã tăng nhẹ từ 2 - 5%, cho thấy chủ đầu tư đang tự tin hơn vào thị trường để định vị dự án của mình. Ngay cả giá căn hộ thứ cấp, vốn được khá nhiều nhà đầu tư “cắt lỗ” thời gian cuối năm ngoái, thì nay cũng đã tăng nhẹ khoảng gần 2% so với quý trước.

Theo CBRE, mặc dù giá bán và thanh khoản của thị trường đang cải thiện, song sự hồi phục hoàn toàn của thị trường bất động sản còn cần những dấu hiệu khác như lượng giao dịch tăng và ổn định, niềm tin của người mua cũng như chủ đầu tư cải thiện.

“Tại thời điểm này, có thể nói thị trường đã ra khỏi đáy, tuy nhiên cần quan sát thêm trước khi kết luận thị trường đã hoàn toàn phục hồi”, đại diện CBRE cho hay.