Báo cáo phân tích ngành bất động sản nhà ở của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang trên đà tăng. Các quy định mới về bất động sản được ban hành gần đây tiếp tục thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng. Nhưng bên cạnh kết quả tích cực, ngành bất động sản nhà ở cũng đối diện với không ít thách thức, nhất là những doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này…

Theo chuyên gia VIS Rating, nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng của hoạt động cho vay mua nhà ở mức 7% so với cùng kỳ năm trước (2023: 1%). Việc kỳ vọng giá nhà tăng kết hợp với giảm mức thanh toán trước khi mua nhà càng thúc đẩy nhu cầu từ người mua. Nhiều chủ đầu tư ghi nhận doanh số bán hàng của doanh nghiệp tăng lên, chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu và lợi nhuận của những chủ đầu tư mà VIS Rating theo dõi đều giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Vì vậy, dự báo hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

KHẢ NĂNG TRẢ NỢ Ở MỨC YẾU

Mặt khác, đến quý 3/2024, một số chủ đầu tư có hồ sơ đòn bẩy và khả năng trả nợ ở mức yếu. Điều này chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án trong giai đoạn 2021-2023, và tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Đặc biệt, thống kê từ VIS Rating còn cho thấy khoảng 22 nghìn tỷ đồng trái phiếu do chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào quý 4/2024, phần lớn đều đã chậm trả gốc, lãi ở các kỳ trước. Trong đó, 13 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào quý 4/2024  đã được đàm phán thành công với  trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này phát hành bởi các công ty liên quan đến những tập đoàn bất động sản lớn. Tuy nhiên, số còn lại 9 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi 11 công ty thì trong đó, 7 công ty có độ rủi ro cao với nguồn tiền rất ít.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, từng nhận định không chỉ nguồn tiền, mà các dự án bị đình trệ, chậm triển khai do gặp vướng mắc pháp lý cũng là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2023 của Đoàn giám sát của Quốc hội, dựa trên kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp theo Quyết định 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ với địa phương, tại TP. Hà Nội có 404 dự án gặp vướng mắc (đã xử lý 158 dự án). Ngoài ra, trong 2 - 3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển  dự án bất động sản ở Hà Nội khá chậm, gần như không có dự án mới phê duyệt đầu tư thuộc giai đoạn này. Sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là dự án phê duyệt từ giai đoạn trước. Bên cạnh đó, nhiều dự án dù khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ.

Tương tự, TP. Hồ Chí Minh có 220 dự án vướng mắc (72 dự án do Tổ công tác yêu cầu, 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổng hợp kiến); đã xử lý 77 dự án); có 30 dự án ngưng thi công, 56 dự án chưa thi công đều có thời gian dự kiến hoàn thành vào giai đoạn 2015 - 2020.

CHỦ ĐẦU TƯ SẼ ĐƯỢC HƯỚNG DẪN RÕ RÀNG HƠN

Mặc dù vậy, chuyên gia của VIS Rating nhận định quý 3/2024 đã có hơn 20 nghị định/thông tư ban hành nhằm hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Do đó, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển những dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm: định giá đất, thu hồi đất, phí và nhiều yếu tố khác. Hơn nữa, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho dự án bất động sản cũng rất quyết liệt sẽ dẫn đến sự gia tăng dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng vào thời gian tới.

Năm 2025, VIS Rating kỳ vọng chủ đầu tư có thể tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Đặc biệt, khi quy định mới ban hành, giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới thì mức tăng trưởng nợ vay dự kiến chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022 - 2023. “Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, chúng tôi tin tưởng chỉ số bao phủ nợ của chủ đầu tư sẽ cải thiện”, báo cáo của VIS Rating nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, cú hích từ chính sách mới sẽ tạo nền móng cho chu kỳ phát triển dài hạn của thị trường bất động sản. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực sớm đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, bền vững hơn. Thực tế, các bộ Luật được thực thi, tâm lý chờ đợi dần tháo bỏ, chủ thể trên thị trường bắt đầu chuyển động và thực tế, nhiều chủ đầu tư sau khi kéo dài việc quan sát thị trường trong suốt 3 quý đầu năm qua đã rục rịch cuộc đua nước rút cuối năm, đây là những tín hiệu rõ ràng nhất cho sự dần phục hồi.

Tuy nhiên, luật mới dù mang đến tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng là bộ lọc loại bỏ những chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Vì vậy, mọi cá nhân, tổ chức liên quan cần phải nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới để bảo đảm không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện.

Mặt khác, các luật sẽ cần thời gian để thẩm thấu. Trong ngắn hạn, khi luật mới có hiệu lực, thay đổi nhanh nhất có thể nhìn thấy là đối tượng liên quan đến lĩnh vực bất động sản phải bận tâm, bởi đây là phương hướng giúp họ hoạt động. Còn về dài hạn, chủ đầu tư cần lưu ý các dự án bất động sản buộc phải tuân thủ quy định về nguồn vốn, sàng lọc và loại bỏ những trường hợp “tay không bắt giặc” trong kinh doanh bất động sản.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường. Cụ thể, Vars đề xuất các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân; nên tập trung vào thế mạnh, tránh "dàn trải, ôm đồm" làm giảm hiệu quả hoạt động, phân tán nguồn lực và khó đạt được kết quả tối ưu. Trong mọi hoạt động cần lấy thị trường chung làm trọng yếu.