Thủ tướng Chính phủ cho rằng một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá đất. Nếu giá đất được xác định ở mức quá cao sẽ trở thành chi phí đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi đó, chi phí đất đai sẽ được chuyển vào giá thành sản phẩm...

Chiều 19/8, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản. Các đại biểu đã cho ý kiến về những định hướng chính sách lớn nhằm hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực đất đai - nhà ở để vừa tạo sự chủ động cho các địa phương, vừa đảm bảo quyền lợi thực tế cho người dân, thúc đẩy khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới.

XỬ LÝ NHỮNG ĐIỂM NGHẼN, KIẾN TẠO CHO GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN MỚI

Chia sẻ về các nội dung cốt lõi cũng như làm rõ thêm một số vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm tại phiên thảo luận, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nêu rõ tinh thần chung là Quốc hội và Chính phủ tiếp tục đồng hành trong quá trình hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng kiến tạo phát triển. “Xử lý những điểm nghẽn là một chuyện, nhưng phải kiến tạo cho giai đoạn phát triển mới”, Thủ tướng nhấn mạnh và cho rằng việc sửa đổi ba luật quan trọng này cũng phải được đặt trong tinh thần đó.

Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra những định hướng lớn, không chỉ giới hạn ở việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, những luật có tác động hoặc liên quan trực tiếp đến các định hướng này cũng phải được rà soát, sửa đổi đồng bộ.

Theo Thủ tướng, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể hết trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản mà phải được xử lý trong các luật về thuế. Các vấn đề như giá đất, điều tiết phần chênh lệch địa tô, hay cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để đất bỏ hoang, đều cần được nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa đổi các luật thuế…

Thủ tướng cho biết giai đoạn hiện nay, Chính phủ trình Quốc hội các định hướng chính sách lớn. Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, các cơ quan sẽ tiếp tục hoàn thiện để tại kỳ họp tới có thể trình dự thảo chi tiết hơn. Để bảo đảm tính đồng bộ, Bộ Tư pháp đã được giao tổng rà soát hệ thống pháp luật. Trước mắt, ưu tiên cao nhất là sửa đổi những luật trực tiếp liên quan đến việc triển khai các định hướng lớn.

Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết 21, cần giảm bớt các tầng nấc quy hoạch, tiến tới trong phạm vi địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất. Hiện nay, hệ thống quy hoạch gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị và nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương. Việc tích hợp các loại quy hoạch sẽ tạo thuận lợi cho địa phương trong tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên, Thủ tướng cũng lưu ý phải đồng thời xây dựng cơ chế, tiêu chí và điều kiện thật chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng đất. Mặt khác, quy định pháp luật cũng không thể quá cứng nhắc, bởi thực tiễn phát triển luôn đặt ra những yêu cầu mới. Do đó, vấn đề quan trọng là cụ thể hóa trong luật cơ chế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm kỷ cương, vừa đáp ứng yêu cầu phát triển; đồng thời phải rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất trực tiếp.

Đề cập tiếp tục hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng nêu rõ tinh thần chung là phải bảo đảm công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả.

Tuy nhiên, pháp luật phải quy định rất rõ trường hợp nào thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp nào được giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Cùng với đó là quy định rõ phương thức tính và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

TRẢ LỜI CÂU HỎI VÌ SAO GIÁ NHÀ CAO

Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá đất, đồng thời đặt vấn đề phải trả lời rõ vì sao giá nhà cao. Nếu giá đất được xác định ở mức quá cao thì đây sẽ trở thành chi phí đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi đó, chi phí đất đai sẽ được chuyển vào giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó còn có chi phí vốn vay, trong khi thủ tục giao đất, triển khai dự án kéo dài. Tất cả các yếu tố này cộng dồn sẽ đẩy giá sản phẩm cuối cùng, trong đó có giá nhà, lên cao.

Thủ tướng nêu rõ, Nhà nước phải quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bằng phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Nhà nước phát huy vai trò quản lý, điều tiết đối với đất đai thì mới có thể kiểm soát được các chi phí đầu vào.

“Chỉ với các biện pháp tổng thể như vậy mới có thể kiểm soát được chi phí đầu vào, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá sản phẩm đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và có những biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật để giảm thiểu chi phí”.  Nhấn mạnh điều này, Thủ tướng cho rằng “đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định việc chúng ta có thể trả lời được câu hỏi thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có phát triển minh bạch, bền vững hay không. Khi đã nhận diện được những vấn đề đó thì phải cụ thể hóa bằng các quy định trong luật”.

TỪ TƯ DUY CHỈ BỒI THƯỜNG TÀI SẢN SANG “TÁI THIẾT CUỘC SỐNG”

Đối với cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh đây là nhóm chính sách rất quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp. Một trong những tư duy quan trọng trong Nghị quyết 21 là chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy “tái thiết cuộc sống” cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, chính sách phải hướng tới bảo đảm điều kiện sống của người dân sau khi thu hồi đất tốt hơn trước. Tư duy này cần được cụ thể hóa thành các cơ chế, chính sách phù hợp trong dự thảo luật. Cùng với đó, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, phân cấp, phân quyền, rút ngắn quy trình, thủ tục.

Thủ tướng lưu ý nếu mỗi lần giao đất, triển khai dự án phải mất hàng năm thực hiện thủ tục và các vấn đề phát sinh khác, thì những chi phí này đều sẽ dồn vào dự án đầu tư. Vì vậy, các quy định phải bảo đảm công khai, minh bạch và thật cụ thể.

Thủ tướng cho biết sau khi tổng hợp ý kiến đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Chính phủ sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, trong đó xác định rõ nội dung nào cần quy định trực tiếp trong luật, nội dung nào có thể giao Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn.

Khẳng định Luật Đất đai là đạo luật đặc biệt quan trọng và đã nhiều lần được sửa đổi, Thủ tướng nhấn mạnh quyết tâm lần này phải xử lý một cách căn cơ, triệt để những vấn đề đang gây ách tắc. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực rất khó, trong khi một số nội dung của dự thảo hiện nay chưa thể hiện, thể chế hóa đầy đủ các định hướng mới. Vì vậy, ý kiến sâu sát từ các đại biểu sẽ là cơ sở quan trọng để các cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu và hoàn thiện dự án luật.

Theo định hướng được đặt ra, hệ thống nhà ở sẽ được phân định thành các loại hình khác nhau, trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho thuê. Các loại nhà ở, dù thuộc phân khúc nào, cũng phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện về chất lượng, bảo đảm điều kiện sống của người dân.

Người đứng đầu Chính phủ chỉ rõ nguồn lực của Nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng khác. Do đó, phải huy động nhiều nguồn lực xã hội cùng tham gia. Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần nghiên cứu các chính sách phù hợp về đất đai, tài chính và khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn, qua đó hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có chất lượng và hạ tầng đồng bộ.

Về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho biết sẽ nghiên cứu ý kiến của đại biểu về khả năng tiếp tục đồng bộ hóa các quy định giữa pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm giảm số lượng quy định phân tán, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện.

Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu quan trọng nhất là phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Thông tin thị trường phải được công khai để có thể kiểm tra, giám sát. Đồng thời khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và hạn chế sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản.