Dù còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng phân khúc căn hộ chung cư vẫn ghi nhận sự “tỏa sáng” trên thị trường bất động sản Hà Nội…

Tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh CBRE Hà Nội, cho biết nguồn cung chung cư mở bán mới trong quý 2/2024 tại Hà Nội tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn.

NGUỒN CUNG MỚI DỒI DÀO

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới của Hà Nội là hơn 10.840 căn, từ 17 dự án. “Đây là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay ở Hà Nội. Trong quý này, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội”, bà An thông tin.

Cũng theo CBRE, với việc nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội có sức mua tăng mạnh, số căn bán ở nửa đầu năm 2024 vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Tính riêng quý 2/2024, số căn bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án chung cư tại những khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục cho thấy tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn (1.000 - 2.000 căn) nhưng đã bán hết 80 - 90% quỹ hàng. Ngoài ra, một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong quý 2 cũng nhanh chóng triển khai công tác mở bán của giai đoạn 2.

Về mặt bằng giá bán chung cư, trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2. So với quý trước, giá bán tăng khoảng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Theo bà An, nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư Hà Nội giữ ở mức cao. Bên cạnh đó, quỹ căn hộ hoàn thiện và bàn giao trong 1 - 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt 15.000-20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019 – 2020 khi quỹ căn hộ bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn/năm. Trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục cao hơn.

Còn thị trường thứ cấp sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá bán quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Bà An cho rằng với nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào, mặt bằng giá bán thứ cấp đang dần đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Đại diện Chi nhánh CBRE Hà Nội nhận định trong thời gian qua đã có những diễn biến sự khác nhau giữa các kênh đầu tư của thị trường bất động sản. Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, từ sau 2022, có ít nguồn cung mới và ít sự tăng trưởng về giá. Tuy nhiên, chúng tôi lại nhận thấy sự quan tâm hơn đến phân khúc chung cư Hà Nội, bao gồm cả sản phẩm chung cư mới lẫn sản phẩm chung cư đã có trên thị trường thứ cấp (cũ).

Động thái này đến từ nhiều nguyên nhân, một là mua để ở thật trong bộ phận dân còn dư địa khá lớn. Nhất là khi mô hình nhà ở chung cư Hà Nội đã dần được người dân chấp nhận; hai là so với các sản phẩm đầu tư khác nhau ở Việt Nam như sản phẩm liên quan đến nhà đất thì chung cư có tầm giá hợp lý hơn nên được một bộ phận nhà đầu tư để ý. Điều này lại diễn ra song song với bối cảnh mặt bằng lãi suất tương đối hợp lý khiến nhiều nhà đầu tư đã quyết định đầu tư vào loại hình này.

SỨC CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG CÒN KHÁ LỚN

Theo bà An, các dự án mở bán trong nửa cuối năm 2024 tiếp tục thu hút người mua. Nhóm người mua bao gồm cả người mua để ở lẫn đầu tư. Những người mua đầu tư cũng có cả người nước ngoài.

“Sức cầu của thị trường còn khá lớn, các dự án nhà ở nằm tại vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế nhiều nhất. Đặc biệt, một bộ phận người mua đang rất mong chờ có thêm sản phẩm mới phù hợp túi tiền. Do đó, kỳ vọng vào năm 2024 với sự tham gia của một số doanh nghiệp mới và các doanh nghiệp lâu năm trên thị trường định hướng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ khiến thị trường hồi phục sức cầu rõ nét hơn”, bà An nhấn mạnh.

Từ nay tới cuối năm 2024, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 đạt gần 20.000 căn. Với nguồn cung sơ cấp, thời gian tới tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024, kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.

Đánh giá về tổng quan thị trường năm 2024, bà Dung cho rằng nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là tín hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm. Đến nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, chính sách vẫn luôn có độ trễ nhất định, vì vậy, năm 2025 dự báo chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán”, Giám đốc điều hành CBRE bình luận.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE, thị trường nhà ở đang đi vào chu kỳ mới, số liệu nguồn cung nhà ở tại thị trường Hà Nội rất tích cực.

Điều này tương tự giai đoạn 2015-2017. Nhưng có điều khác biệt là nếu nhà đầu tư trong khoảng 5 – 7 năm trước đều tập trung vào TP.HCM, giá lẫn nguồn cung tại đây khá cao, thì hiện nay khi nguồn cung Hà Nội tăng lên, lại thu hút nhiều nhà đầu tư khác trên khắp cả nước. Ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài trước đây quen đầu tư ở TP.HCM, bây giờ vào Việt Nam, họ cũng nhận thấy sự thay đổi trên thị trường. Thị trường Hà Nội được quan tâm hơn. Đó chính là tín hiệu tích cực để bắt đầu một chu kỳ mới.

“Chúng ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Đặc biệt, khi những quy định bổ sung, sửa đổi chuẩn bị áp dụng vào cuộc sống, dự báo năm 2025 sẽ tạo ra một môi trường pháp lý mới cho một giai đoạn mới. Chúng tôi đánh giá chu kỳ tiếp theo sẽ tốt lên trong vòng 2 năm tới đây”, ông Kiệt chia sẻ.