Bất động sản bán lẻ hiện là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, phân khúc này sẽ khởi sắc trong vòng một năm tới...

Khảo sát mới đây của Vietnam Report cho thấy, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát, các doanh nghiệp bán lẻ đã phải đối mặt với bốn khó khăn chính. Đó là: sự thận trọng hơn trong chi tiêu của người tiêu dùng (89,47%); đứt gãy chuỗi cung ứng trong kinh doanh và khó khăn trong khâu vận chuyển (78,95%); đảm bảo an toàn cho nhân viên và khách hàng (73,68%); đáp ứng nhu cầu mua hàng trực tuyến tăng cao đột biến (57,89%).

DOANH SỐ SỤT GIẢM, VẪN HÚT ĐẦU TƯ

Cũng theo khảo sát trên, với nhóm hàng lâu bền, có tới 71,43% số doanh nghiệp phản ánh họ phải chịu tác động nghiêm trọng từ đại dịch và 28,57% doanh nghiệp chịu tác động nghiêm trọng vừa phải. Đối với nhóm hàng tiêu dùng và siêu thị, có 16,67% doanh nghiệp đánh giá tác động nghiêm trọng; 58,33% đánh giá tác động nghiêm trọng vừa phải. Tại nhiều doanh nghiệp bán lẻ hàng lâu bền, doanh số bán hàng trong làn sóng Covid-19 lần thứ tư chỉ bằng 20% - 40% so với trước đó. Nhóm hàng tiêu dùng, siêu thị cũng gặp khó khăn khi người dân tăng nhu cầu mua sắm các mặt hàng thực phẩm tươi sống, nhưng đây lại là ngành hàng có biên lợi nhuận thấp trong các ngành hàng.

Hiện nay, người tiêu dùng có xu hướng chi tiêu tiết kiệm hơn vì những lo lắng chưa biết khi nào dịch mới qua và tiếp tục ưu tiên mua các sản phẩm chống dịch cũng như phục vụ nhu cầu thiết yếu. Không chỉ gián đoạn, đứt gãy trong chuỗi cung ứng, các siêu thị, cửa hàng còn phải gánh thêm các chi phí phát sinh để tìm thêm nhà cung cấp, tăng chi phí vận chuyển khi phải dỡ hàng và đổi tài xế, xét nghiệm, hao hụt… trong khi vẫn phải bình ổn giá nhiều mặt hàng. Khâu kiểm tra tại các chốt liên tỉnh cũng mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến thời gian vận chuyển hàng hoá, khiến hàng hóa có mặt tại siêu thị chậm hơn so với kế hoạch… 

Những khó khăn trên của các đơn vị bán lẻ đã tác động trực tiếp tới phân khúc mặt bằng cho thuê. Trong đó, mảng nhà phố cho thuê chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và trực tiếp nhất. Không ít khách thuê buộc phải đóng cửa do đặc thù về ngành kinh doanh và nguồn vốn hạn chế. “Tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc này tại TP.HCM giảm mạnh, kéo theo sự sụt giảm về giá thuê. Với các mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại, tỷ lệ lấp đầy cũng đã giảm, nhưng giá thuê không có sự thay đổi quá lớn trong năm 2021. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà đã nhanh chóng điều chỉnh các điều khoản thuê và áp dụng một số ưu đãi để giữ chân khách thuê”, báo cáo của đơn vị tiếp thị, tư vấn bất động sản Colliers Việt Nam nhìn nhận. 

Mặc dù vậy, Colliers vẫn cho rằng có nhiều tín hiệu khả quan đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ Việt Nam bởi lĩnh vực này đang tiếp tục thu hút đầu tư. Một số thương hiệu bán lẻ quốc tế mới vào thị trường vẫn ưu tiên mở các cửa hàng flagship kết hợp với kênh bán hàng trực tuyến để tăng khả năng phủ sóng đến nhiều khu vực. Đối với lĩnh vực F&B, sau một thời gian dài giãn cách xã hội, bên cạnh một bộ phận người tiêu dùng vẫn còn lo ngại về dịch bệnh thì một bộ phận lớn khác đã nhanh chóng đến các cơ sở ăn uống, phục vụ tại chỗ.

“Một trong những yếu tố khác cho thấy ngành bán lẻ vẫn đang là một danh mục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, đó là dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực này. Cụ thể, nhà bán lẻ Aeon đến từ Nhật Bản đang phát triển hàng loạt dự án trung tâm thương mại quy mô lớn ở nhiều tỉnh thành trên cả nước như dự án Aeon Mall Giáp Bát (Hà Nội), Aeon Mall Quảng Ninh, Aeon Mall Bắc Ninh, Aeon Mall Thừa Thiên - Huế... Hai trung tâm thương mại tại Quảng Ninh và Bắc Ninh sẽ được triển khai trong nửa đầu năm 2022 với vốn đầu tư khoảng 150-190 triệu USD cho mỗi dự án. 

Cùng với đó, trong cuối tháng 10 vừa qua, hãng thời trang Uniqlo đã khai trương cửa hàng thứ 9 ở Việt Nam tại trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông. Mới đây, hãng này lại tiếp tục khai trương thêm cửa hàng thứ 10 tại Việt Nam đặt tại Aeon Mall Bình Tân. “Chúng tôi kỳ vọng trong một năm tới, thị trường bán lẻ sẽ được khôi phục trở lại khi nhiều thương hiệu quốc tế ở các ngành như thời trang, F&B, mỹ phẩm, đồ gia dụng tiếp tục có kế hoạch tham gia vào thị trường Việt Nam”, đại diện Colliers Việt Nam bày tỏ. 

KỲ VỌNG NĂM TỚI SẼ PHỤC HỒI

Nói sâu hơn về triển vọng của thị trường mặt bằng bán lẻ, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cho thuê thương mại, Savills Hà Nội dự báo, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn từ nay đến quý 2/2022 sẽ tập trung ở các phân khúc trung, cao cấp và chưa thể có nhiều thay đổi bởi thương mại điện tử.

Bà Nguyệt Minh cho biết thêm: “Trong thời gian vừa qua, thị trường đã chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng từ thương mại điện tử và bán hàng trực tuyến. Tuy nhiên, khi bán hàng trực tuyến tại Việt Nam vẫn còn bất cập về khâu kiểm soát chất lượng hàng hóa, thương mại điện tử sẽ không thể thay thế hoàn toàn mặt bằng bán lẻ truyền thống. Các nhãn hàng với mặt bằng vật lý vẫn giữ được lợi thế khi có mặt bằng vừa để quảng bá sản phẩm, vừa để cung cấp dịch vụ và trải nghiệm tới khách hàng. Cụ thể, với mảng nhà hàng: tại Việt Nam, người Việt vẫn có nhu cầu đến nhà hàng cao hơn so với đặt hàng mang về, do khách hàng ưa thích trải nghiệm cảm giác được phục vụ tại nhà hàng và không gian ăn uống. Về mảng mỹ phẩm: các thương hiệu như Sociolla, Beauty Box, Nars… vẫn cần các cửa hàng vật lý để giới thiệu quảng bá sản phẩm, và cung cấp trải nghiệm dùng thử sản phẩm của khách hàng. Đối với mảng thời trang, các nhãn hàng thời trang của nước ngoài vẫn chuộng mô hình cửa hàng truyền thống tại Việt Nam…”.

Lãnh đạo Savills cũng cho rằng sau giai đoạn này, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại. Trong vòng 1 năm tới, thị trường bán lẻ kỳ vọng sẽ khôi phục lại sức hút nhờ lượng lớn các thương hiệu nước ngoài cho tất cả các phân khúc bán lẻ, từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng đến F&B vào thị trường Việt Nam. Đây là tín hiệu tốt đối với chủ mặt bằng bán lẻ cho thuê, nhưng đồng thời cũng là sức ép với doanh nghiệp nội về mặt cạnh tranh. 

Tuy vậy, đối với nhóm doanh nghiệp F&B, các nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đều tập trung ở phân khúc nhà phố và trung tâm thương mại. Họ phải chú trọng đầu tư, vốn ban đầu lớn, nên kể cả có được hỗ trợ về giá thuê trong thời gian đóng cửa thì chi phí hàng hóa, trang thiết bị, chi phí tài chính, nhân sự vẫn quá cao, từ đó nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa và thu nhỏ hoạt động kinh doanh. Do vậy, các chủ nhà phố và sàn thương mại bán lẻ sẽ mất nhiều thời gian hơn dự kiến để có thể lấp đầy được diện tích trống do khách thuê F&B để lại.  Điều này cho thấy chủ mặt bằng cần có phương án cho thuê linh động hơn như: chia nhỏ tiến độ thanh toán, đảm bảo giấy phép đăng ký kinh doanh cho mặt bằng, ưu đãi về chỗ đỗ xe, biển hiệu quảng cáo, cũng như chấp nhận các điều khoản thuê thích nghi với nhu cầu của các nhãn hàng và tình hình Covid-19… 

Trong khi đó, các chuyên gia và doanh nghiệp tham gia khảo sát của Vietnam Report thì đề xuất, để hỗ trợ các doanh nghiệp bán lẻ vượt qua những khó khăn do tác động của dịch bệnh, rất cần thêm sự hỗ trợ, các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường kinh doanh trực tuyến để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Ngoài ra, việc hỗ trợ phát triển hạ tầng thương mại, đặc biệt là hạ tầng thương mại số như trung tâm phân phối, trung tâm logistics, kho bãi, kho bảo quản lạnh là vấn đề hết sức cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.