“Không chỉ có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thị trường bất động sản còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ đến nhiều lĩnh vực khác như tài chính - tiền tệ, xây dựng, vật liệu, logistics... Nhờ đó, sự phát triển của thị trường này luôn gắn liền với chuyển động chung của toàn nền kinh tế, là một “mắt xích” quan trọng trong chuỗi phát triển bền vững.

Thời gian qua, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do chịu tác động kép từ các yếu tố trong nước và quốc tế. Áp lực từ lạm phát, lãi suất, dòng vốn tín dụng siết chặt cùng với những biến động kinh tế toàn cầu đã khiến năng lực sản xuất, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Trước bối cảnh đó, Đảng và Nhà nước đã thể hiện rõ sự quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực bất động sản thông qua việc liên tục rà soát, sửa đổi và bổ sung nhiều cơ chế, chính sách pháp luật quan trọng. Cùng với đó là việc triển khai đồng bộ các giải pháp hỗ trợ khi hàng loạt chỉ đạo điều hành từ Chính phủ và các bộ, ngành đã được ban hành, nhằm từng bước tháo gỡ vướng mắc, phục hồi niềm tin và hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, đặc biệt đối với người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, Đảng và Chính phủ đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến việc phát triển phân khúc này; Bộ Xây dựng cũng đã trình Quốc hội Nghị quyết thí điểm về phát triển nhà ở xã hội, trong đó, đề xuất hàng loạt giải pháp đột phá nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án và sớm đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu nhà ở bức thiết của nhân dân.

Theo đó, loạt cải cách toàn diện đã được đề xuất và triển khai, từ khâu quy hoạch, thiết kế, lựa chọn nhà thầu đến xác định giá bán, giá thuê. Nhiều thủ tục hành chính rườm rà đã được cắt giảm đáng kể. Trong đó, các thủ tục về đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà thầu, phòng cháy chữa cháy… được lồng ghép và đơn giản hóa theo hướng tinh gọn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát chất lượng.

Với loạt giải pháp cải cách đang được triển khai, có thể nói tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn đáng kể so với quy định hiện hành. Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp chủ động tham gia vào phân khúc này. Tuy nhiên, để phân khúc nhà ở xã hội thực sự bứt phá, chúng tôi kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ nâng cao hơn nữa năng lực quản trị, năng lực tài chính cũng như chất lượng sản phẩm, để không chỉ đáp ứng tiến độ mà còn đảm bảo mục tiêu về chất lượng, giá thành hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình, thấp. Hy vọng rằng cộng đồng doanh nghiệp dành sự quan tâm, coi đây không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là hướng đi chiến lược bền vững trong dài hạn”.

“Trước yêu cầu thúc đẩy sự phát triển minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản, Chính phủ đã đưa ra và thực hiện nhiều giải pháp để xử lý những vướng mắc, tồn tại. Đây là điểm thuận lợi lớn của thị trường. Đặc biệt, việc thông qua các luật mới sửa đổi như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện quan trọng để hệ thống pháp lý đồng bộ hơn, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy sự ổn định thị trường, tạo cơ sở để toàn thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Nhờ những giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ, thị trường bất động sản năm 2024 chứng kiến tín hiệu hồi phục tích cực. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Phân khúc nhà ở thương mại đang từng bước được tháo gỡ các rào cản pháp lý, cho phép nhiều dự án tiếp tục triển khai và mở bán. Thị trường nhà ở xã hội cũng ghi nhận tiến triển tích cực khi một số dự án đã khởi động và một số dự án khác đủ điều kiện mở bán theo quy định. Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái, thị trường đang trên đà hồi phục nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và các chính sách hỗ trợ đầu tư.

Đó là những tín hiệu tích cực cho thấy thị trường sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trong năm 2025.

Tôi cho rằng thể chế như hiện tại là rất thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục tháo gỡ cho những vướng mắc đang tồn tại, để giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay liên quan đến định giá đất. Tại nhiều địa phương, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án. Một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính.

Vì vậy, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất, để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản.

Các bộ, ngành phải tư vấn cụ thể các phương pháp định giá đất cho địa phương, quy định cụ thể các trường hợp áp dụng theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, ngày 27/6/2024.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cần làm việc với các địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Đây chính là gốc rễ để giải quyết vướng mắc định giá đất tại các địa phương hiện nay”.

“Trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn cầu, lĩnh vực bất động sản vốn được xem là truyền thống cũng đang từng bước tiếp cận và áp dụng các công nghệ hiện đại, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI). Tuy nhiên, việc tiếp cận công nghệ trong lĩnh vực này diễn ra còn chậm, chưa ghi nhận nhiều chuyển biến.

Trong khi đó, nếu áp dụng hiệu quả công nghệ, trí tuệ nhân tạo vào bất động sản, thì không chỉ giúp lĩnh vực này nâng cao hiệu quả quản lý, tiếp thị và giao dịch, mà còn giúp tạo ra những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng, đồng thời tối ưu hóa chi phí vận hành cho các doanh nghiệp.

AI sẽ mang lại những giải pháp mới từ mô phỏng dữ liệu lớn để dự đoán xu hướng quy hoạch đến tự động hóa trong thiết kế kiến trúc, phân tích hình ảnh vệ tinh, bản đồ GIS, phát hiện xung đột thiết kế hoặc vi phạm quy chuẩn xây dựng.

AI cũng sẽ nâng cao hiệu quả và nhanh chóng tạo ra các dự án chất lượng cao, với chi phí thấp hơn như thu thập thông tin và đánh giá hiện trạng của địa điểm xây dựng công trình; nghiên cứu đề xuất các ý tưởng thiết kế; triển khai các nội dung thiết kế kỹ thuật, chuyển đổi để có thể áp dụng cho các quy trình xây dựng hiện đại theo hướng công nghiệp hóa xây dựng.

Trong tương lai gần, đối với lĩnh vực bất động sản, trí tuệ nhân tạo (AI) không chỉ là xu hướng mà sẽ trở thành “nền móng thông minh” cho một kỷ nguyên vươn mình của đất nước - nơi mà công nghệ, con người và tài nguyên được kết nối tối ưu hướng đến tương lai bền vững và thịnh vượng”.

“Năm 2025 - 2026, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi chậm. Đáng chú ý, vướng mắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đang tạo ra những phản ứng trái chiều trong dư luận, đặc biệt tại các địa phương chưa công bố bảng giá đất mới và công tác truyền thông về vấn đề này còn hạn chế.

Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật và nghị quyết mới cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng vẫn là một bài toán nan giải, nhất là đối với các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù cho người dân ở các dự án quy mô vừa và nhỏ. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó. Tình trạng đấu giá tiền sử dụng đất còn tồn tại nhiều bất cập. Vấn đề nhà ở xã hội vẫn chưa có hướng đi và cách làm rõ ràng, đồng thời nguồn vốn bền vững cho phân khúc này vẫn là một thách thức lớn…

Theo đó, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp. Về phía Nhà nước, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản là then chốt, trong đó Nghị quyết về nhà ở xã hội cần sớm được ban hành.

Đặc biệt, khâu tổ chức thực hiện các luật và nghị quyết đã ban hành, đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán và ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các bên liên quan, kịp thời giải quyết vướng mắc, can thiệp thị trường khi cần thiết và có chế tài nghiêm minh với các hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, cần có những phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, tập trung giải quyết những bất cập hiện hữu. Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt và có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp cũng là những giải pháp cần được triển khai…

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn là ưu tiên hàng đầu. Các doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước, nhất là các chương trình về nhà ở xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới của Trung ương, Quốc hội và Chính phủ; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm.

Đồng thời, điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý hơn là yếu tố then chốt để kích cầu thị trường. Chủ động chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản không chỉ là xu hướng mà còn là yêu cầu tất yếu. Nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự... sẽ giúp doanh nghiệp thích ứng và phát triển bền vững.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2025 mở ra những cơ hội mới, cùng với không ít thách thức đan xen, các doanh nghiệp cần hơn bao giờ hết một “tâm thế mới” - một tinh thần chủ động, sáng tạo và linh hoạt. “Vận hội mới” không tự nhiên gõ cửa, mà đòi hỏi sự nhạy bén trong việc nắm bắt xu hướng, phân tích thị trường một cách sâu sắc và đưa ra những quyết sách táo bạo, phù hợp với tình hình thực tế”.

“Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mạnh mẽ của hạ tầng cơ sở tại Việt Nam, với loạt dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ thi công và một phần dự kiến đưa vào vận hành ngay trong năm.

Nổi bật trong số này là tuyến đường cao tốc Bắc - Nam, tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Vành đai 3 TP.HCM. Cùng với đó, dự án sân bay quốc tế Long Thành được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không chiến lược của Đông Nam Á vào năm 2026, hiện đang bám sát kế hoạch triển khai và đạt nhiều cột mốc tiến độ quan trọng.

Việt Nam đang nỗ lực duy trì vị thế cân bằng trong bối cảnh địa chính trị phức tạp và các góc nhìn về thị trường có sự phân hóa. Nền kinh tế trong nước được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy nhờ việc cải thiện chính sách và dòng vốn đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng.

Thực tế cho thấy các tín hiệu tích cực từ hạ tầng đã củng cố mạnh mẽ niềm tin của khối ngoại. Số liệu của Cục Thống kê ghi nhận trong 3 tháng đầu năm 2025, tổng số vốn FDI đăng ký đạt 10,98 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 1,32 tỷ USD, chiếm hơn 30% tổng vốn đăng ký mới.

Động lực từ hạ tầng cũng đang dịch chuyển bản đồ đầu tư bất động sản sang các thị trường cấp hai. Tại phía Nam, Long An nổi lên như một điểm sáng với loạt dự án quy mô lớn. Song song đó, ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, với hơn 3,96 triệu lượt khách quốc tế trong hai tháng đầu năm 2025, tăng 30% so với cùng kỳ năm 2024. 

Lĩnh vực công nghiệp duy trì sức hút ổn định với sự xuất hiện của nhiều dự án mới. Ở mảng bán lẻ, làn sóng mở rộng tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.  Phân khúc văn phòng tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và mặt bằng giá thuê ổn định, với xu hướng gia tăng các khách thuê dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Đồng thời, khách thuê ưu tiên các tòa nhà hạng A chất lượng cao và được chứng nhận xanh”.

“Tại các thị trường bất động sản mới nổi, lợi thế lớn nhất chính là quỹ đất rộng lớn và chưa được khai thác triệt để. Đây là yếu tố then chốt giúp các địa phương thu hút được nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản tham gia phát triển những dự án quy mô lớn.

Quỹ đất dồi dào cho phép chủ đầu tư triển khai các dự án được quy hoạch bài bản, thiết kế đồng bộ, đáp ứng xu hướng sống chất lượng cao với mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh và hệ thống tiện ích công cộng. Đây chính là nền tảng quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp và đô thị vệ tinh.

Một lợi thế không thể bỏ qua là mặt bằng giá đất tại các khu vực mới nổi hiện vẫn ở mức cạnh tranh, thấp hơn từ 3 – 5 lần so với Hà Nội tùy vị trí và tiềm năng phát triển. Điều này tạo ra “cơ hội kép” cho cả nhà đầu tư và người mua: vừa giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí phát triển dự án, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tại nhiều tỉnh, thành phố cũng tích cực đưa ra các chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ tiếp cận hạ tầng và đơn giản hóa thủ tục pháp lý nhằm thu hút dòng vốn đầu tư. Môi trường đầu tư cởi mở góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất tại các thị trường mới nổi.

Với các lợi thế trên, Vùng Thủ đô đang dần hình thành “vành đai phát triển mới” của thị trường bất động sản miền Bắc, trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư trong giai đoạn tới. Khu vực kinh tế trọng điểm Bắc – Nam của Vùng đang nổi lên như một trong những trục phát triển quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt với sự hiện diện của ba trung tâm công nghiệp lớn gồm Bắc Ninh, Thái Nguyên và Bắc Giang.

Sự phát triển đồng đều của ba địa phương này đang hình thành một trục kinh tế chiến lược, góp phần thúc đẩy tăng trưởng toàn vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Đồng thời, quá trình công nghiệp hóa mạnh mẽ tại đây cũng tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp, nhà ở công nhân và đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, trục kinh tế Đông Tây cũng là một hành lang phát triển năng động, kết nối ba khu vực chiến lược tại miền Bắc, với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng mạnh mẽ và phát triển bền vững.

Sự kết nối giữa các tỉnh này không chỉ mang lại cơ hội lớn trong phát triển công nghiệp và thương mại mà còn tạo ra tiềm năng đầu tư bất động sản hấp dẫn trong tương lai. Trục kinh tế Đông Tây hứa hẹn sẽ là động lực mạnh mẽ, thúc đẩy liên kết vùng và mở rộng cơ hội kinh tế cho khu vực miền Bắc.

Dự báo, trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản tại các tỉnh sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi, với phân khúc nhà ở thực dẫn dắt thị trường nhờ vào nhu cầu về các sản phẩm có vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần tập trung vào giá trị thực của bất động sản, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch để tránh rủi ro. Đồng thời, cần phân bổ vốn hợp lý và xem xét các thị trường tỉnh vệ tinh có tiềm năng phát triển”.

VnEconomy 19/05/2025 09:00

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 20-2025, phát hành ngày 19/05/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1384