Quá trình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua cho thấy còn rất nhiều khó khăn bởi thủ tục phức tạp, kéo dài và nhiều vướng mắc, làm nản lòng các nhà đầu tư, làm giảm niềm tin của những người có nhu cầu thật…

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quyết liệt, yêu cầu rà soát vướng mắc và đề xuất biện pháp tháo gỡ.

Đặc biệt, ngày 29/5/ 2025 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201 về thí điểm cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Những quyết sách này, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, ngoài tháo gỡ khó khăn cho các dự án, còn tạo được niềm tin thể chế để các doanh nghiệp an tâm tham gia phát triển nhà ở xã hội.

QÚA TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI VẪN CÒN NHIỀU VƯỚNG MẮC

Phát biểu tại toạ đàm "Đột phá để phát triển nhà ở xã hội" do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức ngày 5/6, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: mặc dù đã đạt một số kết quả quan trọng nhưng việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn không ít tồn tại.

"Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác này; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương; chưa thành lập Ban Chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội. Số lượng dự án hoàn thành chưa đạt mục tiêu. Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa triển khai thi công hoặc triển khai thi công chậm tiến độ", ông Sinh cho hay.

Bên cạnh đó, "chất lượng" của quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn còn chưa đảm bảo, nhiều ô đất nhà ở xã hội được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay; công tác giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư, ảnh hưởng tiến độ dự án.

Đặc biệt, việc triển khai các dự án đầu tư nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, trình tự phải tuân thủ như một dự án nhà ở thương mại thông thường. Các thủ tục liên quan đến xác định chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng, xác định giá bán, lựa chọn đối tượng mua nhà... vẫn còn nhiều bất cập.

“Có những dự án 6 tháng rồi chưa xác định được giá bán. Điều này làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư cũng như công tác phát triển nhà ở xã hội”, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định.

Bàn thêm về những khó khăn khi thực hiện phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ: TP.HCM bị vướng mắc rất lớn trong quá trình thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hội.

"Chúng tôi bị vướng ngay từ thủ tục đầu tiên là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Mà đã “tắc” khâu này thì sẽ “tắc” khâu tiếp theo - khâu phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Khi duyệt quy hoạch 1/500, chúng tôi lại bị tắc ở quy định phải phù hợp với quy mô dân số. Ví dụ 1 ha để làm nhà ở thương mại với diện tích đa dạng (từ 25 đến hàng trăm m2), được khoảng 1.000 căn nhưng làm nhà ở xã hội (theo quy định tối thiểu là 25 m2, tối đa 70 m2) thì số lượng phải lên đến 1.500-1.600 căn. Như vậy là vượt trần dân số. Vượt trần dân số mà không điều chỉnh được quy hoạch phân khu 1/2000 là “ tắc”, không duyệt được 1/500…", ông Châu dẫn chứng.

Trong giai đoạn 2021-2024, cả nước mới thực hiện được hơn 10% chỉ tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đối với TP.HCM, nếu theo chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ vừa giao bổ sung là phải thực hiện 100.000 căn nhà ở xã hội thì Thành phố thực hiện giai đoạn 2021-2024 mới hơn 6.000 căn, tương đương hơn 6%.

"Như vậy, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội nếu theo cơ chế cũ là không thực thi được. Chúng ta phải có cơ chế đặc thù. Cơ chế đó đã được thể hiện trong Nghị quyết 201 của Quốc hội. Chúng tôi kỳ vọng những cơ chế chính sách trong Nghị quyết 201 này sau thời gian thực hiện thí điểm, sau khi sơ kết tổng kết, có thể sớm được luật hóa vào Luật Nhà ở và các luật liên quan để chúng ta chính thức thể chế hóa một cách đầy đủ trong các văn bản quy phạm pháp luật", lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM bày tỏ.

RÚT NGẮN HƠN 1.000 NGÀY LÀM THỦ TỤC

Theo ông Châu, với Nghị quyết 201, quá trình triển khai thủ tục làm nhà ở xã hội sẽ giảm được hơn 1.000 ngày (khoảng 3 năm). Ngoài ra, chủ đầu tư được tự quyết định phê duyệt dự án nhà ở xã hội, không phải đi trình duyệt thiết kế cơ sở. Cơ quan xây dựng địa phương cũng như UBND cấp tỉnh chuyển từ quản lý sang phục vụ, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Đây là một thay đổi cực kỳ lớn đối với các thủ tục. Tiếp theo, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án nhà ở xã hội đầu tư công lại được chỉ định nhà thầu xây dựng theo thủ tục rút gọn…

Như vậy, Nghị quyết 201 có các quy định chuyển tiếp rất sát thực tế. Giải đáp, tháo gỡ được nhiều vướng mắc thực tiễn mà nhiều nghị quyết, nhiều văn bản quy phạm pháp luật trước đây ít quan tâm giải quyết, xử lý chuyển tiếp nên doanh nghiệp rất vui.

Nhiều ý kiến cũng đánh giá đây là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra.

“Tôi hoàn toàn tin tưởng và kỳ vọng về Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Vừa qua, có nhiều khó khăn như vậy nhưng đến nay, doanh nghiệp chúng tôi đã phát triển và bàn giao, đưa vào sử dụng 4.000 căn nhà ở xã hội. Dự kiến trong năm 2025, Cát Tường sẽ phát triển thêm 1.000 căn hộ, năm 2026 sẽ tiếp tục phát triển thêm 1.000 căn hộ nữa. Ở giai đoạn rất khó khăn, chúng ta có thể làm được thì giai đoạn khó khăn được quyết liệt tháo gỡ theo Nghị quyết 201 và Quyết định 444 của Thủ tướng Chính phủ (Ban hành Kế hoạch hành động thực hiện Chiến lược quốc gia phòng thủ dân sự đến năm 2030 và những năm tiếp theo), tôi nghĩ việc thực hiện xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là rất khả thi”, ông Phạm Tiến Dũng, Chủ tịch Công ty Cổ phần Cát Tường bày tỏ.

“Tôi cho rằng các quyết sách trên, ngoài tháo gỡ khó khăn còn tạo được niềm tin thể chế để các doanh nghiệp như chúng tôi tin tưởng tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội. Khi bắt tay vào một dự án, chúng ta không thể lường trước được những khó khăn, nhưng nếu chúng ta có lòng tin vào thể chế, chính sách thì doanh nghiệp cũng sẽ dám mạnh dạn đương đầu”, ông Dũng chia sẻ thêm.