Thị trường bất động sản dần cân bằng sau biến động

Năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan khi nguồn cung bùng nổ trên toàn quốc với hơn 150.000 sản phẩm được chào bán, tăng trên 80% so với năm trước. Đáng chú ý, lượng tồn kho dù gia tăng nhưng vẫn mang ý nghĩa tích cực, do chủ yếu là những sản phẩm đang triển khai và dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được mở bán. Đặc biệt, cơ cấu hàng hóa ngày càng cân đối cũng phản ánh sự điều chỉnh theo hướng thực chất hơn.

Các chuyên gia đánh giá sự tăng trưởng của thị trường bất động sản không phải hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi.

ĐẨY MẠNH GIẢI NGÂN ĐẦU TƯ CÔNG

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh Onehousing, trong năm qua, Chính phủ và hệ thống ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Hoạt động này vừa giúp hoàn thiện hạ tầng, vừa tạo hiệu ứng lan tỏa, kích thích hoạt động sản xuất – kinh doanh, giúp nâng cao niềm tin và thúc đẩy nhu cầu trên thị trường bất động sản.

Thực tế, số liệu từ cơ quan thống kê cho thấy đến hết tháng 12/2025, giải ngân vốn đầu tư công năm 2025 đạt trên 755 nghìn tỷ đồng, chiếm 83,7% kế hoạch vốn Thủ tướng Chính phủ giao, cao hơn 3,4% về tỉ lệ và 206,6 nghìn tỷ đồng về số tuyệt đối so với cùng kỳ năm 2024.

Không những vậy, kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với GDP năm 2025 ước khoảng 8,02%. Cùng với đó, những điều chỉnh kịp thời liên quan đến chính sách đất đai đã góp phần ổn định tâm lý thị trường. Dù Luật Đất đai mới với nguyên tắc tiệm cận giá thị trường từng tạo áp lực lên giá đất đầu vào trong giai đoạn đầu, nhưng nhờ các biện pháp điều chỉnh mà thị trường dần cân bằng.

Đáng chú ý, thời gian qua còn đánh dấu quá trình sàng lọc rõ nét của ngành bất động sản. Chỉ những doanh nghiệp thực sự có năng lực triển khai, tư duy chiến lược sản phẩm bài bản và am hiểu nhu cầu khách hàng mới trụ vững. Song song là việc siết chặt hoạt động môi giới và những quy định về thuế - chứng chỉ hành nghề cũng buộc các đơn vị phân phối phải thay đổi cách tiếp cận, hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Phát biểu trong sự kiện gần đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn biến động, chịu tác động từ cả yếu tố trong lẫn ngoài nước. Tuy nhiên, với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ngành, địa phương và sự nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đang từng bước hướng tới sự phát triển ổn định hơn.

THỊ TRƯỜNG KỲ VỌNG TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH

Dù vậy, bà Hằng thẳng thắn nhìn nhận thị trường bất động sản vẫn tồn tại không ít khó khăn, thách thức.

Thứ nhất, một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai hoặc bị đình trệ, trong khi nguồn lực đầu tư rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó đẩy giá bán sản phẩm lên cao.

Thứ hai, trong cơ cấu nguồn cung còn thiếu sản phẩm là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ ba, mặt bằng giá bất động sản hiện cao đáng kể so với thu nhập của số đông người dân, vượt quá khả năng chi trả thực tế. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ liên tục gia tăng, kéo theo giá bán leo thang.

Thời gian qua, dù ghi nhận sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các địa phương và bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng giúp giá đất ở một số khu vực tạm thời được kiềm chế, song nhìn chung giá vẫn ở mức rất cao. Vì vậy, cần sự chung tay của cộng đồng doanh nghiệp để từng bước đưa giá nhà bước đưa giá nhà tiệm cận hơn với giá trị thực, đặc biệt tại các đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Nhìn nhận ở góc độ nghiên cứu, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, cho rằng thị trường Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh theo hướng tái cấu trúc, qua đó từng bước xử lý những bất cập về nguồn cung và mặt bằng giá, nhằm chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.  Theo bà, Từ năm 2026, các quy định mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ định hình hoạt động thị trường. Giai đoạn tới, thị trường được kỳ vọng tăng trưởng ổn định nhưng đồng thời cần nâng cao minh bạch và tính chuyên nghiệp.