Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước "chuyển nhịp"

Theo báo cáo của Dat Xanh Services, năm 2025, nguồn cung nhà ở sơ cấp toàn thị trường ước đạt hơn 133.000 sản phẩm, tăng trên 50% so với năm 2024. Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ chung đạt khoảng 40% – 45%, tương ứng gần 67.000 sản phẩm giao dịch thành công, cho thấy niềm tin thị trường đang dần được khôi phục, dù mức độ phục hồi còn mang tính phân hóa theo khu vực và dự án…

Về diễn biến thị trường trong năm 2026, bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc R&D Dat Xanh Services, đánh giá trong bối cảnh kinh tế vĩ mô được dự báo ổn định và chính sách điều hành theo hướng thận trọng, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam nhiều khả năng sẽ chuyển biến tích cực hơn, nhất là ở khía cạnh nguồn cung mới. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và khả năng hấp thụ còn phụ thuộc vào nhiều biến số, qua đó, hình thành ba kịch bản phát triển gồm: kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.

Ở kịch bản lý tưởng, khi điều kiện vĩ mô diễn biến thuận lợi và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp, nguồn cung dự báo tăng 40% – 50%; giá bán tăng 10% – 15%; lãi suất thả nổi duy trì từ 9% – 11%; còn tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Với kịch bản kỳ vọng, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát, phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của năm 2026. Theo đó, nguồn cung tăng 30% – 40%; giá bán tăng 5% – 10%; lãi suất thả nổi dao động khoảng 10% – 12%; tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 50%.

Trong khi ở kịch bản thách thức, nếu chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ được kiểm soát chặt, nguồn cung dự báo tăng 20% – 30%; giá bán tăng nhẹ 2% – 5%; lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%; còn tỷ lệ hấp thụ dao động 25% – 35%.

Theo các chuyên gia, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước không phát huy tốt như kỳ vọng, nghĩa là chỉ kiểm soát hoạt động bất động sản chứ không siết hoạt động bất động sản, thì nhiều khả năng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức.

"Thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang “chuyển nhịp” sang giai đoạn phát triển bền vững hơn”, bà Kim Thoa lưu ý.