Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhưng các quy định về sản phẩm chưa hoàn thiện sẽ là yếu tố dễ dẫn đến khủng hoảng thị trường khi nguồn cung đưa vào khai thác.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), loại hình căn hộ khách sạn (condotel) đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng.

Nguồn cung lớn sẽ tung ra thị trường

Theo thống kê của Công ty Savill, ước tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai (Second Home) tại các thị trường ven biển. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những cam kết lợi nhuận.

Hiện tại, có khoảng 36 dự án Second Home cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Dự báo sẽ bùng nổ một làn sóng lớn nguồn cung sản phẩm dạng Second Home chủ yếu tập trung tại 6 địa điểm ven biển Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam với hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong 3 năm tới.

Năm 2016, theo tổng hợp của HoREA, tổng nguồn cung căn hộ condotel công bố ra thị trường đã lên đến 16.000 căn. Theo tính toán, trong giai đoạn 2017-2019, bình quân mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Bên cạnh condotel, hiện tại thị trường còn có thêm mô hình căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, Công ty CBRE Việt Nam nhận định, đầu tư vào bất động sản du lịch đang là xu hướng nổi trội, do vừa kết hợp được làm nơi nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định, vừa cho thuê lại để kiếm lời.

Suất đầu tư sinh lời tại các dự án Villa và Condotel tại một vài vị trí đẹp ở Đà nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc khá cao, thậm chí cao hơn đầu tư tại Hà Nội và Tp.HCM nên được các nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng. Chưa kể có khá nhiều dự án nghỉ dưỡng đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn từ 8-10%/năm, tùy theo dự án mà cam kết giữ cố định trong vòng 5-10 năm. Đây chính là yếu tố thu hút các nhà đầu tư khi phải lựa chọn những kênh đầu tư vừa sinh lời vừa an toàn.

Bên cạnh đó, xu hướng du lịch nghỉ dưỡng tại các Condotel sẽ tiếp tục nở rộ trong các năm tới. Sản phẩm Condotel sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp cho các khách sạn truyền thống do có các dịch vụ tiện nghi tiện ích tương đương, trong khi giá thuê thường rẻ hơn.

Chủ đầu tư mập mờ người mua chịu rủi ro

Tuy nhiên, các chuyên gia về thị trường bất động sản cảnh báo rằng, thị trường bất động sản có tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Trước nguồn cung bất động sản du lịch bùng nổ hiện nay, nếu nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai sẽ khó tránh khỏi chịu nhiều áp lực.

Khi đề cập về sự an toàn trong đầu tư vào Condotel, Công ty Savill nhận định rằng, hiện tại rất ít các yếu tố về quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển trong các dự án Condotel tung ra thị trường. Vì vậy chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết cho khách mua.

Trong khi đó, để tạo nguồn doanh thu chi trả theo cam kết, Condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả cao trong hoạt động kinh doanh. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành.

Song, do việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua. Vô tình tạo nên rủi ro hơn cho người mua.

HoREA kiến nghị rằng, phía cơ quan quản lý cần có những biện pháp để quản lý thị trường phân khúc bất động sản  nghỉ dưỡng hợp lý. Để quản lý thuận lợi, đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao, Du lịch hoàn thiện Bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với công trình căn hộ Condotel.

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ Condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ Condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Không thể để các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài như hiện nay.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM còn kiến nghị nên cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ Condotel để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ Condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Song song đó, Bộ Xây dựng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán sản phẩm cho khách hàng để tránh nhầm lẫn; Đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng được hưởng.

Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư bàn bạc, thảo luận thống nhất với khách hàng chuyện khai thác, kinh doanh căn hộ Condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết rõ ràng là cần thiết. Có như vậy người dân đầu tư vào Condotel mới được bảo đảm quyền lợi.