Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM đang có những chuyển biến tích cực khi nguồn cung mới trong quý 3/2024 đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán, có vị trí tại các quận xa trung tâm.

“ĐIỂM SÁNG” GỠ VƯỚNG PHÁP LÝ

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của CBRE Việt Nam, mặc dù nguồn cung mở bán chính thức thấp, nhưng “điểm sáng” thị trường TP.HCM trong quý này có thể kể đến là thị trường có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây tại TP. Thủ Đức, quận 7 và khoảng 2.700 căn hộ chưa mở bán chính thức đã bắt đầu nhận giữ chỗ, dự kiến mở bán trong thời gian sắp tới.

Ngoài tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm tồn kho ngày càng khả quan, việc tái khởi động các dự án cũng là tín hiệu tốt cho thị trường. Các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như dự án Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) hay dự án The Forest Gem (tên mới là Central Home Saigon) cũng chuẩn bị tái khởi động trong năm nay.

“Đây được xem là tín hiệu đáng mừng về tiến độ tháo gỡ pháp lý các dự án bất động sản tại TP.HCM kể từ khi số lượng dự án được cấp phép mới tại TP.HCM giảm mạnh từ năm 2019”, đại diện CBRE nhấn mạnh.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE, cho rằng các chủ đầu tư đang dùng quý 3/2024 để đánh giá thị trường và cân nhắc về kế hoạch mở bán. Thực tế TP.HCM đang trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu, do đó giá bán vẫn cao khiến những người có nhu cầu ở thực phải lưỡng lự. Trong khi đó, chủ đầu tư thực sự vẫn mong bán ra với giá tốt sau khoảng thời gian chờ đợi khâu pháp lý.

Chẳng hạn, một số dự án căn hộ tái khởi động trong quý 3 như D-Homme (Q6), D-Aqua (Q8) và Lavida Plus (Q7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10% - 20% so với giá bán giai đoạn trước.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, cho rằng giá căn hộ khó giảm. Khảo sát của CBRE cho thấy, ngay cả các dự án cũ sắp mở bán lại vẫn mong muốn đưa ra mức giá mới cao hơn tới 30% so với 2-5 năm trước. Thời gian qua, các chủ đầu tư mất nhiều thời gian và nguồn lực để tái khởi động dự án, thậm chí dự án sau khi được gỡ vướng khác biệt nhiều điểm so với trước, nên họ muốn thiết lập mặt bằng giá cao hơn.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cũng cho thấy trong quý 3/2024, tại TP.HCM nguồn cung căn hộ mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của 06 dự án, giảm 30% theo quý. Đáng chú ý, có 05 dự án mở bán trở lại với 545 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết. Do đó, nguồn cung sơ cấp đạt 4.871 căn, giảm 13% theo quý và 36% theo năm. Phân khúc hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho đạt tỷ lệ hấp thụ 35%.

Đại diện Savills Việt Nam cho rằng sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung trong quý đã góp phần làm thay đổi giá bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường. Các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau.

DỰ ÁN CŨ ĐIỀU CHỈNH GIÁ MỚI

Theo CBRE, tính đến quý 3/2024, giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Thị trường căn hộ thứ cấp tại TP.HCM, trong quý này giá bán tăng nhẹ, tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm, đạt bình quân 48 triệu đồng/m2 thông thủy.

Hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp, trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang có tốc độ tăng giá chuyển nhượng theo năm nổi bật nhất với giá bán tại quý 3 có thể tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước.

Dự án mới bàn giao tại khu vực Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi trong vòng 01 năm trở lại đây có giá chuyển nhượng tăng từ 10%- 20% so với cùng kỳ năm trước nhờ vị trí đắc địa, chất lượng bàn giao cao cấp và khả năng cho thuê cao.

Đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, với hơn 2.000 căn hộ giao dịch thành công trong quý 3/2024, tăng gần gấp đôi so với quý trước.

Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách bán hàng như chiết khấu theo phương thức thanh toán, đa dạng tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay, cam kết cho thuê...

Một số dự án đang trong giai đoạn nhận đặt chỗ có giá bán dự kiến cao cũng khiến người mua chuyển sang cân nhắc các dự án kề cận còn hàng sơ cấp đang bán có chất lượng tương đương nhưng giá bán thấp hơn và có thể sớm nhận nhà.

Dự kiến trong quý 4/2024, TP.HCM có thêm 3.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tương đương với xấp xỉ 5.000 căn chung cư mở bán mới tính chung cho cả năm 2024.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết so với năm trước, thị trường căn hộ TP.HCM cả năm 2024 dự kiến sụt giảm về nguồn cung do phần lớn nguồn cung tương lai quy mô lớn dời thời điểm mở bán sang năm 2025. Một số dự án có kế hoạch bán hàng trở lại sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng dự kiến triển khai trong năm nay, nhưng lại điều chỉnh mở bán chính thức trong năm sau. Trong năm 2025, thị trường dự kiến sẽ có gần 10.000 căn hộ chào bán mới, tăng gần gấp đôi so với năm 2024.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá nguồn cung sơ cấp kỳ vọng sẽ cải thiện hơn từ đầu năm 2025. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được là lực đẩy hỗ trợ thị trường.