TP.Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân và lao động đô thị ngày càng gia tăng. Trên thực tiễn triển khai, nhiều vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến đất đai và thủ tục đầu tư, đang trở thành điểm nghẽn lớn, khiến không ít dự án chậm tiến độ hoặc chưa thể khởi động.

Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân TP.Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh vừa có văn bản kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội.

HÀNG LOẠT VẤN ĐỀ PHÁT SINH KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC

Theo Ủy ban nhân dân TP.Hồ Chí Minh, thời gian qua, các nhà đầu tư đã chủ động đề xuất thực hiện dự án nhà ở xã hội trên nhiều loại quỹ đất khác nhau, bao gồm đất do nhà nước trực tiếp quản lý, đất chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, cũng như đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, khi đi vào thủ tục cụ thể, hàng loạt vấn đề phát sinh do cách hiểu và áp dụng quy định pháp luật chưa thống nhất. Một trong những vướng mắc nổi bật liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với các dự án chưa được công bố thông tin.

Theo quy định hiện hành, nhà đầu tư có thể đề xuất dự án phù hợp quy hoạch và gửi hồ sơ để được xem xét. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án trên quỹ đất mà họ chưa có quyền sử dụng hợp pháp, chẳng hạn đất đang do người dân sử dụng hoặc đất thuộc diện Nhà nước quản lý nhưng chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Qua xem xét báo cáo, đề xuất của Sở Xây dựng tại Công văn số 11121/SXD-PTĐT ngày 06/4/2026 và để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện tại các dự án trên địa bàn, Ủy ban nhân dân TP.Hồ Chí Minh có một số vướng mắc kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét hướng dẫn nội dung.

Thứ nhất, vướng mắc về việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đề xuất quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc đất chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng do người dân đang sử dụng hiện chưa công bố thông tin dự án.

Thành phố kiến nghị Bộ có hướng dẫn về trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất đề xuất thực hiện dự án tại quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc thuộc quyền sử dụng của người dân, phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt và chưa công khai thông tin dự án thì có được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1 điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP?

Thứ hai, vướng mắc về việc thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư do nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án tại khu đất đang thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đang thuê với mục đích sử dụng không phải đất ở (đất nông nghiệp, sản xuất kinh doanh...).

Theo điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương để chủ trì thẩm định, trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

NHIỀU VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CẦN ĐƯỢC GIẢI ĐÁP

Hiện nay, Sở Xây dựng Thành phố nhận được hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội tại khu đất phù hợp quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt, có nguồn gốc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất cơ sở sản xuất kinh doanh.

Ủy ban nhân dân Thành phố cho rằng theo pháp luật về đất đai thì tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê không có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không có đề cập đến quyền được chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 34 Luật Đất đai 2024); đồng thời có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (điều 31 Luật Đất đai 2024).

Vì vậy, Thành phố kiến nghị Bộ hướng dẫn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án tại khu đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất cơ sở sản xuất kinh doanh có đồng nhất với quyền sử dụng đất để được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư theo quy định tại khoản 1, điều 7 Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ hay không?

Thứ ba, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê đề xuất thay đổi mục đích sử dụng đất từ không phải đất ở sang đất ở có vượt quá quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai hay không?

Cũng theo Ủy ban nhân dân Thành phố, việc giao chủ đầu tư dự án cho người đang sử dụng đất thuê làm thay đổi nguồn gốc sử dụng đất từ Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở có bảo đảm theo quy định của pháp luật về đất đai?

Đây là bước đi cần thiết nhằm tháo gỡ các “nút thắt” pháp lý đang cản trở tiến trình phát triển nhà ở xã hội tại TP.Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh các cơ chế, chính sách mới đã được Quốc hội và Chính phủ ban hành nhằm thúc đẩy lĩnh vực này, việc có thêm hướng dẫn cụ thể từ cơ quan trung ương sẽ giúp địa phương có cơ sở triển khai thống nhất, đồng thời tạo niềm tin cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.