VNREA đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là một động lực phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh hiện nay, góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, bảo đảm an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội, phát triển đô thị sáng xanh sạch đẹp. Đầu tư cho nhà ở xã hội là đầu tư cho sự phát triển của xã hội, của đất nước.

Theo đó, việc xây dựng nhà ở xã hội đã có những kết quả nhất định, nhưng chưa được như kì vọng, bởi còn tồn tại nhiều điểm nghẽn.

 CƠ CHẾ ƯU ĐÃI VẪN CHƯA ĐỦ LỰC HÚT

Bàn về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng cơ chế ưu đãi thực tế vẫn chưa đủ lực hút. Cụ thể, việc quy định lợi nhuận 10% dành cho nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội là quá thấp giữa bối cảnh chi phí đầu vào như nguyên vật liệu, nhân công liên tục biến động. 

Ngoài ra, nhiều dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, chưa được địa phương hỗ trợ về giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng. Một số tỉnh thành chưa ban hành chính sách hỗ trợ nhà đầu tư như bố trí ngân sách cho bồi thường, tái định cư, hoặc hỗ trợ vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu. 

Đối với quỹ đất, VNREA nhận định dù Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, với ba hình thức: dành 20% diện tích trong dự án thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, các điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến địa phương lúng túng, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương án đầu tiên, gây áp lực về tài chính và triển khai.

Thêm vào đó, quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc triển khai.

Các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội, từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng cũng phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, thậm chí có nơi cần hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Đặc biệt, một điểm nghẽn khác khiến công tác phát triển nhà ở xã hội chậm triển khai là nguồn vốn chưa được khơi thông. Nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước. Trong khi lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn nên cả nhà đầu tư, lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân thu nhập thấp cũng khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do vướng điều kiện chứng minh tài chính. “Người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải có vốn tự có - điều mà không phải ai cũng đáp ứng được. Thậm chí, lao động tự do còn gặp khó vì địa phương không có hướng dẫn xác nhận mức thu nhập, gây trở ngại trong hồ sơ mua nhà”, VNREA nhấn mạnh.

Cũng theo Hiệp hội vẫn còn tình trạng “cò” nhà ở xã hội, mua bán suất chênh lệch, một số địa phương chưa quan tâm và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương.

LẬP KẾ HOẠCH PHẢI CÓ CHỈ TIÊU RÕ RÀNG

Để tháo gỡ điểm nghẽn nhằm mục tiêu biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh, VNREA kiến nghị các địa phương cần xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phải có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng.

Mặt khác, việc quy hoạch đất và tạo lập quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội cần được ưu tiên. Mỗi địa phương nên có danh mục dự án cụ thể, kèm chỉ tiêu thực hiện hàng năm.

VNREA cũng đề xuất địa phương nghiên cứu, ban hành các chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 - 4%/năm với dự án bán, và 2 - 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay 20 - 25 năm.

Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 - 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0-3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 - 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Song song là bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.

Bên cạnh đó, VNREA kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng “cò mồi”, rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.

Ở tầm vĩ mô, Hiệp hội đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn, nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn...

Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng tiếp tục gỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách. Đặc biệt, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.

Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự. Ngoài ra, nên thiết kế các mẫu nhà ở xã hội chuẩn, do cơ quan chức năng phê duyệt và công bố, giúp tiết kiệm chi phí thiết kế, đẩy nhanh tiến độ dự án.