Bất cập quy định về nhà ở làm nở rộ "chung cư mini"

Theo HoREA, từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành ở nhiều thành phố lớn.

HÀ NỘI CÓ 2.000 "CHUNG CƯ MINI"

Thực tế về vấn đề này, tại hội nghị trực tuyến triển khai Công điện 796/CĐ-TTg ngày 13/9/2023 của Thủ tướng Chính phủ, đại diện Tổng công ty Điện lực Hà Nội, cho biết theo rà soát của đơn vị, toàn thành phố có 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ… Còn TP.HCM hiện có 42.256 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê, dạng nhà kiểu "chung cư mini".

Lý giải tình trạng nở rộ “chung cư mini”, HoREA cho rằng có nguyên nhân xuất phát từ những bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Cụ thể, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” được thiết kế theo kiểu "chung cư mini", có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp quy hoạch; có giấy phép xây dựng; bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” được thiết kế kiểu "chung cư mini", có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Hiệp hội đã đánh giá quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005. Vì vậy, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là Dự thảo, Hiệp hội và UBND TP.HCM đưa ra góp ý, đề nghị không cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị; với quan ngại sẽ làm phát sinh tình trạng xây dựng không phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Tuy nhiên không được chấp thuận.

Tiếp sau đó, nội dung ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP được “nâng cấp”, chuyển thành Điều 46 Luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng, tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Hiệp hội cho rằng đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình "chung cư mini" trong thời gian qua và bị lợi dụng nhằm xây dựng trái phép, sai phép nhà “chung cư mini”.

QUY HOẠCH ĐƯỢC DUYỆT PHẢI LÀ NHÂN TỐ NỀN TẢNG

Căn cứ tình hình trên, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi bổ sung theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch, nhằm hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ kiểu nhà “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” có nhiều phòng tại khu vực đô thị, quận nội thành. Loại căn hộ mini này chỉ nên dùng để cho thuê.

“Quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải là nhân tố nền tảng, nhằm đảm bảo phát triển các khu nhà ở, khu đô thị, khu dân cư theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn phải có chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án... Mặt khác, thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” cần khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng, đảm bảo hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), cho rằng nên có thêm quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về đầu tư, xây dựng "chung cư mini". Tuyệt đối tránh phê duyệt "chung cư mini" có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Các dự án nhà ở khác "chung cư mini" thì phải có quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và “năng lực, trách nhiệm” của người chủ "chung cư mini" cũng cần được quy định rõ, không thể cứ có đất, có tiền là có thể xây để bán hay cho thuê. Đặc biệt, việc kiểm soát xây dựng, vận hành "chung cư mini" phải thực hiện chặt chẽ, thường xuyên; đảm bảo hoàn thành đúng tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy… 

Đồng thời Vars nhấn mạnh, người dân trước khi quyết định mua chung cư mini lưu ý xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định, cấp phép. Đây là vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini nên nằm lòng giúp đảm bảo quyền lợi của mình. 

Trong khi đó, PGS.TS Bùi Thị An, đại biểu Quốc hội khóa XIII, Chủ tịch Hội Nữ trí thức TP.Hà Nội, cho rằng để tránh những trường hợp đáng tiếc vừa qua,  cần rà soát các căn "chung cư mini", đánh giá, phân loại những trường hợp đủ/không đủ tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy nhằm kịp thời có phương án khắc phục.