Bất động sản hậu Covid: Đối mặt nhiều lực cản

Trái chiều với nhiều dự đoán rằng thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm và năm 2021 sẽ phục hồi tốt nhờ kinh tế tăng trưởng dương, lực cầu tiếp sức, nhiều chuyên gia nói với VnEconomy rằng, thị trường sẽ có hoạt động tốt hơn các quý trước, nhưng để lấy lại phong độ như những năm liền kề trước đó rất khó.

THỊ TRƯỜNG KHÓ LẤY LẠI PHONG ĐỘ

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, những khó khăn của thị trường đã phản chiếu vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong quý 3/2020 kém so với các quý trước. 

Trong quý 3/2020 trên thị trường Hà Nội, số lượng căn bán đạt 5.200, giảm 3% theo quý và 44% theo năm. Hạng B và C chiếm gần như toàn bộ số lượng căn bán được. Nguồn cầu giảm do nguồn cung mới ra ít và hàng tồn kho giá cao. Nguồn cung mới hạn chế cũng là câu chuyện tương tự tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh. 

Ngoài những khó khăn do Covid 19, theo bà Hằng, doanh nghiệp bất động sản còn gặp cản trở do tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây; yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án. Sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án cũng là những nguyên nhân tác động khiến doanh nghiệp kinh doanh sa sút. 

Nhận định về thị trường 3 tháng cuối năm và năm 2021, chuyên gia của Savills cho rằng, nếu Việt Nam vẫn tiếp tục kiểm soát tốt dịch Covid-19, thị trường bất động sản quý 4 năm 2020 sẽ có hoạt động tốt hơn các quý còn lại trong năm nhưng sẽ vẫn không thể đạt được kết quả tốt như vài năm trước đây do vẫn còn có tâm lý thận trọng trong hoạt động đầu tư nói chung. 

Trong bối cảnh diễn biến dịch trên thế giới còn phức tạp thì triển vọng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn sẽ có những diễn biến cần phải theo sát. Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ vẫn bị ảnh hưởng trong giai đoạn này.

Nhìn nhận về thị trường trong các tháng cuối năm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Hồ Chí Minh cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường cuối năm sẽ khó có đột phá về giao dịch.

Xét trên nguồn hàng thứ cấp, thời điểm cuối năm cũng chỉ có một vài chủ đầu tư lớn là có sản phẩm để mở bán, lượng hàng này dù nhiều thì cũng sẽ rải rác ở nhiều thị trường và chủ yếu là tỉnh, Tp.HCM có ít sản phẩm mở bán, trong đó lại đa phần là nhà ở cao cấp. 

Sức tiêu thụ nhìn chung sẽ khó vì càng về cuối năm, người dân có xu hướng thủ tiền mặt, khép lại các kế hoạch đầu tư để chờ đợi giai đoạn mới. Điều này khiến những dự án ra hàng trong tháng 11 và 12 nếu không thật sự xuất sắc thì rất khó để người mua chi tiền. Nếu xét trên thị trường thứ cấp, khó khăn còn rất lớn vì thời điểm phải quyết toán cho mọi khoản thu chi. 

"Những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực thanh toán sẽ gãy gánh trong giai đoạn này rất nhiều, làn sóng bán tháo và giảm giá ở thị trường thứ cấp sẽ còn bùng nổ”, ông Tuấn nhận định.

NHIỀU LỰC CẢN

Đi sâu vào phân tích những lực cản của thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sẽ có 5 yếu tố gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất là việc nhà đầu tư đang ngày càng thận trọng hơn với bất động sản. Giai đoạn vừa qua, thị trường xuất hiện không ít thông tin chưa tốt liên quan đến pháp lý cũng như chất lượng dự án, làm nhiều người mua hoang mang. Trong khi đó, sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác lại rất gắt gao. Nhà đầu tư cân nhắc yếu tố an toàn lên hàng đầu, dòng tiền đang và sẽ tiếp tục nghiêng về kênh đầu tư vàng, đô la, hoặc đầu tư ngắn hạn vào chứng khoán để trú ẩn .

Thứ hai là lực cản từ tâm lý chờ đợi của khách hàng. Không ít nhà đầu tư cho biết họ chỉ trở lại thị trường khi khó khăn qua đi, nếu có xuống tiền đầu tư thì cũng ở mức dè dặt, thăm dò. Tâm lý chờ giảm giá vẫn còn rất lớn nên rất khó để nguồn tiền đổ vào nhà đất tăng mạnh trong giai đoạn giá bất động sản vẫn chưa giảm như kỳ vọng.

Thứ ba là yếu tố sức lan tỏa thị trường thấp. Việc các chủ đầu tư tập trung nhiều vào đội ngũ bán hàng, chi phí marketing bị cắt giảm đáng kể dẫn tới độ phủ thông tin trên thị trường thấp, khả năng tạo sức nóng không cao nên khó tạo ra làn sóng giao dịch.

Thứ tư là tình trạng hạn chế tài chính của người mua. Do tác động dịch bệnh, năm nay kinh tế không dư dả như các năm trước, nhà đầu tư không nhiều vốn để đổ vào thị trường nên khó xảy ra tình trạng giao dịch tăng trưởng nóng.

Cuối cùng là sự bất cân xứng cung - cầu. Việc cung - cầu lệch pha nghiêm trọng cũng là yếu tố hạn chế sức mua. Trong khi người mua chủ yếu tìm kiếm sản phẩm nhà ở trung cấp, bình dân, nguồn cung của thị trường năm nay ra nhỏ giọt, lại phần nhiều hướng về phân khúc cao cấp. 

Ngoài ra, hai đợt dịch Covid đã làm thay đổi hành trình tìm kiếm bất động sản của những người có nhu cầu thật. Thay vì chỉ cần một nơi để nghỉ ngơi sau một ngày làm việc căng thẳng, người tìm kiếm đang quan tâm sâu hơn về cả mảng xanh, tiện ích sức khỏe, công nghệ và an toàn, trong khi các chủ đầu tư không thể thay đổi thiết kế và đáp ứng nhanh chóng nhu cầu này sau dịch.

Để tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn sắp tới, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, trong chuỗi các hoạt động từ phát triển quỹ đất, quỹ dự án, chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án, bán hàng… các doanh nghiệp có thể chọn lựa một số hoạt động để đảm bảo duy trì trong ngắn hạn và vẫn có thể bắt kịp và phát triển nhanh trong dài hạn. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần rà soát lại các đối tượng khách hàng, các phân khúc ở từng địa bàn,địa phương mà doanh nghiệp có thể khai thác. 

"Ví dụ, hiện nay, các doanh nghiệp có thể tính đến hướng đầu tư vào bất động sản nhà ở đô thị có khung pháp lý tốt ở nhiều tỉnh thành; những dòng sản phẩm này sẽ hướng nhiều đến thu hút khách hàng tại địa phương có dự án và sau đó là khách từ các địa phương lân cận với những ý tưởng phát triển, kinh doanh đã thành công tại các đô thị lớn", bà Hằng nhấn mạnh.