Hàng trăm văn bản hướng dẫn vẫn là chưa đủ đối với một lĩnh vực phức tạp như đất đai

Phát biểu trong hội nghị tổng kết Luật Đất đai 2003 tại TP.HCM mới đây, một quan chức thừa nhận dưới luật này có tới 13 nghị định và hơn 200 văn bản hướng dẫn khác nhau, nhưng bấy nhiêu vẫn là chưa đủ để tạo ra một hành lang thông thoáng cho thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh.

Từ góc nhìn của các nhà đầu tư nước ngoài, họ đang lo lắng điều gì?

Nhiều văn bản… “lửng lơ”

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 là văn bản quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhưng một trong những vấn đề phát sinh từ nghị định này là điều 11 quy định các trường hợp cần tiến hành xác định lại giá đất.

Điều khoản này quy định rằng ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp trong 5 trường hợp gồm: (1)  khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (2)  khi Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất; (3)  khi cần có phê duyệt phương án bồi thường; (4)  khi Nhà nước thu hồi đất có hỗ trợ và tái định cư; và (5)  khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa.

Ông David Lim, luật sư của công ty luật Mayer Brown JSM, cho rằng quy định này đang gây ra sự lo ngại về việc tiến độ của một dự án sẽ kéo dài và gia tăng gánh nặng hành chính cho các công ty phát triển bất động sản.

“Theo Điều 5 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, giá đất do Nhà nước xác định đã căn cứ vào giá thị trường thực tế, do đó, có vẻ như các thủ tục bổ sung nói trên là không cần thiết và khá phiền toái. Điều này sẽ làm nản lòng các công ty phát triển bất động sản do tăng thêm tính không chắc chắn về mặt chi phí của dự án phát triển bất động sản”, ông nói.

Những vướng mắc phát sinh như trường hợp trên không phải là hiếm. Trong một số trường hợp, các quy định hiện hành là không nhất quán. Chẳng hạn, điều 67 của Luật Đất đai 2003 nói rằng thời hạn Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích không phải để ở sẽ không quá năm mươi năm; trong trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì mới có thể kéo dài hơn nhưng không quá bảy mươi năm.

Tuy nhiên, theo điều 32 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007, thời hạn chung cho các dự án có mục đích nhà ở lại là bảy mươi năm. Điều khoản này quy định rằng thời hạn thuê đất là bảy mươi năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi năm và nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn”.

Sự thiếu nhất quán này dẫn tới việc các địa phương có thể vận dụng khác nhau cho dự án vì vận dụng kiểu nào cũng… đúng! Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư cho rằng thời hạn cho thuê đất 70 năm cũng cần được áp dụng cho các dự án không phải dự án nhà ở để đảm bảo rằng tất cả các dự án phát triển bất động sản đều được phát triển thống nhất.

Còn phân biệt đối xử?

Tinh thần chung của các văn bản pháp luật hiện hành là không phân biệt đối xử đối với nhà đầu tư nước ngoài nếu như lĩnh vực đầu tư không phải là lĩnh vực có điều kiện. Tuy nhiên, đây đó vẫn còn những quy định mang tính phân biệt.

Rắc rối phát sinh khi một doanh nghiệp nước ngoài nắm giữ cổ phần trong một doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam.

Theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp, đối với việc một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư hoặc góp vốn vào một doanh nghiệp trong nước thì không có hạn chế gì về tỷ lệ cổ phần hoặc giá trị vốn nắm giữ trong doanh nghiệp đó.

Trong khi đó, theo Điều 108 của Luật Đất đai 2003, thủ tục áp dụng đối với các doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc triển khai dự án bất động sản là khác nhau.

Điều 108 quy định rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn sở hữu nước ngoài sẽ chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước.

Câu hỏi đặt ra là trong trường hợp một nhà đầu tư nước ngoài mua lại đa số cổ phần của một công ty trong nước, tư cách của công ty đó có được chuyển từ công ty trong nước thành công ty nước ngoài hay không? Luật không quy định về ảnh hưởng của thay đổi đó và cũng như không quy định trình tự thủ tục cụ thể liên quan.

“Chúng tôi đề nghị được hướng dẫn rõ ràng hơn. Trong trường hợp này,  công ty nói trên có được xem là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay không và nếu có, công ty đó có cần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thành giấy chứng nhận đầu tư hay không? Trong trường hợp không thuê đất của Nhà nước, công ty có cần ký hợp đồng thuê đất và điều chỉnh hình thức/tình trạng của khu đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ “đất do Nhà nước giao” thành “đất thuê của Nhà nước” cho phù hợp hay không?”, một nhà đầu tư nêu vấn đề.

Cũng liên quan đến sự khác biệt trong các quy định hiện hành, các nhà đầu tư còn viện dẫn ví dụ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác.

Các quy định hiện hành của Việt Nam chỉ cho phép các cá nhân và tổ chức nước ngoài mua nhà ở nhưng không được phép sở hữu các tài sản thương mại khác như văn phòng tại Việt Nam. Trong khi đó, đối với người mua trong nước thì sẽ được cấp giấy chứng nhận bình thường.

“Chúng tôi đề nghị ban hành một luật toàn diện về quyền sở hữu liên quan đến đơn vị văn phòng và mặt bằng bán lẻ và mặt bằng thương mại khác cho phép chủ đầu tư bán các đơn vị nói trên cho những người được quyền mua tại Việt Nam. Đề nghị này phù hợp với luật hiện hành tại các nước trong khu vực và khuyến khích các chủ đầu tư bất động sản tham gia vào việc phát triển lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam”, nhà đầu tư nói trên đề xuất.