Những biến động của môi trường kinh tế đang thúc đẩy các nhà đầu tư đánh giá lại chiến lược phân bổ tài sản. Trong quá trình tìm kiếm kênh đầu tư có khả năng chống chịu tốt hơn trước rủi ro, bất động sản tiếp tục được xem là một lựa chọn đáng chú ý...

Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu có nhiều thách thức nhưng tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10,8% trong những năm gần đây. Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế.

KHẲNG ĐỊNH VAI TRÒ TRONG DANH MỤC ĐẦU TƯ 

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường vốn Châu Á - Thái Bình Dương của Savills, nhận định khác với một số tài sản tài chính thuần túy (như: cổ phiếu, trái phiếu…), bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, thì nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường có tính ổn định cao, giúp giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

“Điều chúng tôi quan sát không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là việc thay đổi trong cách nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động trước cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn”, ông Neil Brookes phân tích.

Thực tế, sự thay đổi về cách nhìn nhận vai trò của bất động sản không chỉ dừng lại ở lý thuyết phân bổ tài sản mà bắt đầu phản ánh rõ trong hoạt động đầu tư.

Báo cáo về đầu tư của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương cho thấy quý 1/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất. Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản, từ: văn phòng, công nghiệp - logistics đến khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định.

Diễn biến này chứng tỏ nhà đầu tư ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn. Nói cách khác, giữa bối cảnh thị trường trở nên khó đoán, yếu tố ổn định trở thành một phần quan trọng của chiến lược đầu tư.

Tại Việt Nam, xu hướng trên đang dần thể hiện rõ nét. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới của quý 1/2026 từ các nhà đầu tư châu Á, trong đó, Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới; tiếp theo là Hàn Quốc với 36%; còn Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Mỹ cũng thể hiện mức độ hiện diện đáng kể.

Cùng với dòng vốn FDI duy trì tích cực, thị trường cũng ghi nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, như: khu đô thị, nhà ở, khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng, mà còn đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.

TÀI SẢN CHẤT LƯỢNG CÓ LỢI THẾ HÚT VỐN 

Chia sẻ tại sự kiện gần đây, PGS.TS Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược kinh tế, đánh giá triển vọng thu hút FDI của Việt Nam thời gian tới vẫn tích cực, nhưng sẽ phụ thuộc lớn vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh tài chính. Đặc biệt, nếu đề án xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được triển khai hiệu quả, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm dòng vốn đầu tư quốc tế, không chỉ cho bất động sản mà còn cho nhiều lĩnh vực khác.

Từ góc độ dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình mở rộng đầu tư, công nghiệp hóa và phát triển hạ tầng, tuy nhiên, dòng vốn FDI  giai đoạn tới dự báo sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn

Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế nền tảng để tiếp tục thu hút vốn ngoại. Dù vậy, điều quan trọng không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn mà còn ở chất lượng của khoản đầu tư. Nhà đầu tư hiện nay có xu hướng tập trung vào những tài sản sở hữu nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường, khi quyết định đầu tư không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng, mà chú trọng hơn đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.

“Nhiều năm qua, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Song với môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này ngày càng được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư cũng quan tâm đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư.

Khi thế giới bước vào giai đoạn biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều này không đồng nghĩa với việc mọi loại hình tài sản đều hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của nhà đầu tư toàn cầu”, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam lưu ý.