Chi phí “đội lên” khiến chủ đầu tư dự án nhà ở phải điều chỉnh chiến lược

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý 3/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này đã cho thấy sức nóng của thị trường Thủ đô trong thời gian qua.

ĐỂ SỞ HỮU VỊ TRÍ ĐẸP, CẦN BỎ RA SỐ TIỀN KHỔNG LỒ

Lý giải nguyên nhân, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường Hà Nội đã và đang hội tụ nhiều yếu tố tại cùng một thời điểm. Trong đó, các khoản đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm… đều đang bị đội lên không ít.

Đặc biệt, giữa bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, nhất là tại trung tâm, doanh nghiệp cần bỏ ra số tiền khổng lồ. Thế nên khi giá đất cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Do đó, với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng phải làm ra các sản phẩm xứng tầm, vì vậy không thể có sản phẩm giá rẻ. “Chính áp lực từ chi phí đầu vào gia tăng là một phần nguyên nhân khiến chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển những dự án cao cấp và hạng sang, nên kéo theo sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội”, ông Trung phân tích.

Cũng theo đại diện One Housing, mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra nhận định giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới là hoàn toàn có cơ sở. Thực tế, có những dự án còn tăng hơn nhiều và không phải ngẫu nhiên mà thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua.

“Kinh tế Việt Nam đang trong chu kỳ tăng trưởng tốt với nhiều yếu tố khởi sắc, tổng sản phẩm trong nước quý 2/2024 tăng 6,93%. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, GDP tăng 6,42%, thu hút vốn FDI ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, đạt 15,19 tỷ USD… Mặt khác, việc áp dụng 3 luật mới về Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang thực sự đi vào đời sống. Trong khi, Hà Nội và TP.HCM - hai thành phố đóng vai trò đầu tàu kinh tế của đất nước, xu hướng di dân để đáp ứng nhu cầu công ăn việc và an cư lạc nghiệp ngày càng tăng… thì khó thấy được giá bất động sản ở hai thành phố rẻ đi”, đại diện One Housing chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com, trong hoàn cảnh thị trường bất động sản hiện nay, giá nhà ở là chủ đề rất nóng. Mặc dù giá mở bán trung bình cho những dự án mới cao nhưng mức độ hấp thụ sản phẩm lại khá tích cực, bởi người mua vẫn tìm thấy giá trị trong sản phẩm mà họ đầu tư. Điều này một phần đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường. Qua thống kê, trong quý 2/2024, cả nước chỉ có 13.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán đã tạo ra áp lực lớn đối với nhu cầu thực của người dân. Do đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có.

Nhất là hiện nay, thói quen sử dụng chung cư của người Hà Nội đã thay đổi. Trước đây, người dân chưa hẳn thích ở chung cư. "Những năm 2018 - 2019, họ thường lựa chọn nhà đất vì sự riêng tư, thoải mái, tự chủ với không gian của mình. Tuy nhiên khoảng 5 đến 6 năm trở lại đây, các dự án có hệ sinh thái đồng bộ, chất lượng ngày càng phổ biến thì mô hình ở chung cư cũng quen thuộc hơn đối với người Hà Nội. Đặc biệt, khi nguồn cung trở nên đa dạng, cạnh tranh từ nhiều chủ đầu tư nước ngoài lại tiếp tục làm thay đổi cách nhìn về căn hộ chung cư", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định.

KỲ VỌNG NGUỒN CUNG DỰ ÁN CẢI THIỆN

Theo bà An, việc mua nhà vào thời điểm nào là quyết định cá nhân và hoàn toàn phụ thuộc bởi đánh giá của mỗi người. Nhưng qua quan sát của CBRE, giá bất động sản ở Việt Nam lẫn nhiều nước chỉ giảm dựa trên yếu tố cung – cầu. Nghĩa là nguồn cung dư thừa, mà trong một thời gian ngắn, thị trường không hấp thụ được, tất yếu sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản. Thanh khoản giảm, số lượng người mua giảm cũng ảnh hưởng đến giá.

Ngoài ra, nếu có những biến động lớn từ thị trường tài chính và sự tăng trưởng kinh tế, lúc đó giá bất động sản có thể giảm. Tuy nhiên, ngay cả tình huống xuất hiện biến động vĩ mô, thậm chí biến động lớn liên quan đến chính sách như câu chuyện ở Trung Quốc, mặc dù giá trung bình giảm, số lượng căn hộ tồn kho còn nhiều, song tại các thành phố trung tâm như Thượng Hải, Bắc Kinh, giá vẫn không giảm. Nhìn sang Việt Nam, chúng ta không thấy hiện tượng bão hòa nguồn cầu hay dư thừa nguồn cung. Hơn nữa về mặt bằng vĩ mô: lãi suất, lạm phát, tỉ giá đang được chuyên gia kinh tế đánh giá là hợp lý nên trong ngắn hạn, khó xảy ra câu chuyện bất động sản giảm giá…

Dự báo thị trường, đại diện CBRE cho biết quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp 3 lần số căn mở bán của năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, một tỷ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp. Mặt khác, giá bán thứ cấp tiếp tục đà tăng giữa bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào.

Trong khi đó, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn kỳ vọng kinh tế tăng trưởng, quá trình giãn dân được đẩy nhanh tiến độ, hạ tầng cải thiện và lượng tiện ích, việc làm ở ngoại thành tăng lên để gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Nhận định về thực tế tăng giá của chung cư, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nếu giá các phân khúc bất động sản nhà ở khác tiếp tục tăng, lâu dài sẽ gây những bất ổn lớn cho thị trường. Do đó, các cơ quan quản lý cần sớm có biện pháp “khơi thông” đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Còn chủ đầu tư phải đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang...