Cổ phiếu bất động sản chất sàn la liệt bục về đáy năm 2023, vì đâu nên nỗi?

Cổ phiếu bất động sản trờ thành tội đồ phá bĩnh chỉ số mạnh nhất trong phiên giao dịch hôm nay bất chấp nỗ lực kéo đẩy của nhóm nhà băng. VN-Index kết phiên bay mất 12,52 điểm trong khi nhóm bất động sản giảm 2,44 điểm.

Nhiều mã kéo nhau đổ sàn la liệt như AGG, DIG, QCG, TCH trong khi một loạt cổ phiếu khác đâm thủng về đáy của 2023 như NVL, CRE... Trước đó, nhóm này có kết quả kinh doanh rất tệ trong quý 1/2024.

CHƯA CÓ GÌ KHỞI SẮC

Dự báo về kết quả kinh doanh quý 2/2024, theo chứng khoán MBS, sẽ chưa chứng kiến sự đột phá trong Quý 2 do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều trước thời điểm ban hành các luật liên quan dự kiến ngày 1/8/2024.

Các yếu tố như lãi suất, chi phí bán hàng giảm sẽ hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận Quý 2 này. Lợi nhuận ròng toàn ngành nhiều khả năng đi ngang chủ yếu nhờ VHM khi doanh nghiệp có dự án đang bàn giao, có tình trạng pháp lý rõ ràng đi kèm với sự phát triển của các cơ sở hạ tầng xung quanh.

Một số doanh nghiệp khác có thể chứng kiến mức giảm so với cùng kỳ từ 50-70% như KDH, DXG do doanh thu bàn giao dự án sụt giảm khi so với mức nền cao của quý 2 năm 2023. Phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục trầm lắng trong thời gian sắp tới do mang tính đầu cơ và gặp nhiều vấn đề về pháp lý.

Trong khi đó, nhận định về diễn biến giá cổ phiếu, theo Chứng khoán KBSV,  15 doanh nghiệp bất động sản được quan sát hiện đang có P/B trung bình ở mức 1.57x – thấp hơn P/B trung bình 10 năm.

KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện và nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn. Một số cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH và NLG.

Thận trọng hơn, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc khối nghiên cứu phân tích khách hàng cá nhân của Chứng khoán Yuanta cho rằng một số Luật sửa đổi mới hiện tại vẫn đang triển khai nhưng cũng cần thời gian để phản ánh vào thị trường. Do đó, phải ít nhất đến năm sau bức tranh kinh doanh tốt hơn, nên hiện tại tiền không vào bất động sản, nhóm này xuống thì ảnh hưởng VN-Index.

NHƯNG DOANH SỐ BÁN HÀNG SẼ TỐT HƠN TRONG CUỐI NĂM 2024

Nhân định về triển vọng bán hàng của doanh nghiệp bất động sản, theo Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) kỳ vọng rằng nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp 1 sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận.

Tâm lý người mua trở nên tích cực hơn khi mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục ở mức thấp và Chính phủ có những chính sách pháp lý mới để bảo về người mua và gỡ vướng cho những dự án bất động sản hiện tại.

Một số chủ đầu tư cũng có kế hoạch mở bán các dự án mới, chia thành: Các dự án cao tầng ở phân khúc trung cấp sẽ chuyển dịch dần về khu vực vùng ven (phía tây TP.HCM, thành phố Dĩ An,…) với dự án phần nhiều từ các chủ đầu tư có danh tiếng (NLG, PDR, AGG,…).

Các dự án thấp tầng với mức giá tương đối cao trên 150 triệu đồng/m2 phần nhiều từ chủ đầu tư nước ngoài (Gamuda, liên doanh giữa Keppel với KDH,…) hoặc các chủ đầu tư trong nước đang phát triển các khu đô thị lớn (VHM, Masterise,…).

Với một số công ty khác, VDSC kỳ vọng các công ty sẽ tập trung mở bán các dự án trọng điểm trong nửa cuối năm 2024, với doanh số dự bán hàng năm 2024 dự kiến đạt: KDH với doanh số đạt 2.600 tỷ đồng giảm 42%, phần nhiều từ dự án Foresta liên doanh với Keppel Land, hình thành từ dự án Clarita và Emeria tại TP. Thủ Đức.

NLG với doanh số đạt 6.000 tỷ đồng tăng 50% với đóng góp từ dự án căn hộ tại block CC5 – khu đô thị Mizuki Park và và sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị Waterpoint; và HDG với doanh số đạt 900 tỷ đồng nhờ sản phẩm thấp tầng tại Charm Villas – giai đoạn 03.

Tại kỳ họp cuối tháng 6/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua việc 03 bộ luật quan trọng gồm luật Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), sẽ có hiệu lực thi hành từ tháng 08/2024, nhằm tạo tiền đề cho các Nghị định hướng dẫn (đặc biệt các nghị định liên quan đến việc định giá đất, phát triển Nhà ở xã hội,…) được hoàn thiện và ban hành trong nửa cuối năm 2024.

Theo đánh giá của VDSC, 3 bộ luật đất đai đã đưa ra một khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh, qua đó tác động rõ nét tới các công ty trong ngành, với lĩnh vực bất động sản dân dụng phát triển bền vững hơn, giảm hiện tượng đầu cơ bất động sản; Bảo vệ quyền lợi người mua nhà; khuyến khích phát triển các dự án Nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu ở thực.