Cổ phiếu bất động sản đang yếu hơn VN-Index, nhưng sắp thành nhóm dẫn dắt thị trường thời gian tới?

Sau hơn 2 năm thị trường bất động sản gần như "đóng băng", doanh nghiệp kinh doanh khó khăn thua lỗ triền miên, giá cổ phiếu nhóm này cũng bị thị trường "dè chừng" thận trọng. So với các nhóm ngành khác như Ngân hàng, Thép, Chứng khoán, Vật liệu Xây dựng...Bất động sản chưa có sự hồi phục đáng kể. 

Tuy nhiên, Chứng khoán MBS đưa ra quan điểm rằng nhóm này có thể sắp tới sẽ được thị trường định giá lại mức hợp lý hơn.

Chủ yếu bởi đang có nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020. Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7,5% - 7,9% giảm từ mức 9,3% - 11,4% thời điểm giữa năm 2023.

Nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Các chỉ báo đáng lưu ý khác như sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối Q1/23 với chỉ 26.515 tỷ đồng giảm 55,1% so với cùng kỳ, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục hồi phục trở lại qua các quý và đạt 45.277 tỷ đồng quý 1/2024, tăng 70,8% so với cùng kỳ, cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước đã có tăng trở lại.

Các khoản thu về thuế đất qua các năm bao gồm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10%-15%). Đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục trong nguồn cung bất động sản trong thời gian tới.

Đáng chú ý trong lần thay đổi Luật lần này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật trong thời gian sắp tới của các công ty bất động sản trong phần còn lại của năm 2024 nhằm tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao.

Bên cạnh đó, kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng; Biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều và sẽ giúp Bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.

Đối tượng của các thương vụ M&A vẫn sẽ chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển dự án.

Về xu hướng thị trường bất động sản năm 2024, ở Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm ngày càng rõ nét, điểm nhấn đến từ khu vực phía Đông và phía Tây thành phố.

Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm giảm mạnh, khu vực phía Đông và Tây dự kiến đóng góp chính vào nguồn cung căn hộ trong năm 2024 nhờ các phân khu trong 2 Khu đô thị lớn Smart City và Ocean Park. Một số dự án như Canopy hay The Lumi đã mở bán trong Q1/24 đạt tỷ lệ hấp thụ trên 60% và giá bán tăng gần 15% so với các dự án xung quanh cho thấy nhu cầu đang ở mức cao trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện nay.

Giá bán hiện nay trung bình đang ở mức 55 triệu đồng/m2 tăng 9% so với cùng kỳ khi các sản phẩm hướng tới phân khúc ở thực cho thấy dấu hiệu phục hồi cũng như tỷ lệ đóng góp của dòng sản phẩm cao cấp tăng dần trong giai đoạn 4 năm gần đây.

Tại Tp.HCM, phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm chủ đạo trong nguồn cung tại, nguồn cung trung cấp sẽ phổ biến hơn tại các tỉnh thành lân cận. Theo thống kê của CBRE, nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến khoảng hơn 8.000 căn, với nguồn cung tương đối hạn chế như vậy được kỳ vọng sẽ khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao và giá bán sơ cấp có thể tăng 3%.

Các dự án mới tại TP.HCM sẽ chủ yếu tập trung tại phân khúc cao cấp với sự mở bán của các dự án như Eaton Park, The Global City. Do quỹ đất đang ngày càng khan hiếm ở các quận nội thành, các nguồn cung mới có xu hướng tập trung ở các khu vực như khu Đông, khu Nam và rìa thành phố, các tỉnh lân cận phù hợp theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng – đây sẽ là các khu vực tiếp tục chiếm lĩnh thị trường trong tương lai.

Trên thị trường chứng khoán, MBS tin rằng có thể có một đợt định giá lại sắp tới với nhóm cổ phiếu này. Đến hiện tại, chỉ số bất động sản đã thể hiện tệ hơn hẳn so với VN-Index, với mức tăng lần lượt là 1,4% và 13,1% từ đầu năm.

Tỷ lệ P/B của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,16 lần, thấp hơn trung vị 5 năm là 1,6 lần. 

"Nhóm bất động sản dân cư đang được giao dịch với mức định giá tương đối thấp và viễn cảnh doanh nghiệp đang cho thấy thêm các tín hiệu tích cực, thị trường nhiều khả năng sẽ tìm một nhóm ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn, tỷ lệ rủi ro – lợi nhuận phù hợp trong tương lai gần. Chúng tôi không bỏ qua khả năng có một đợt re-rate đối với nhóm bất động sản dân cư để đưa nhóm này trở về mức định giá phù hợp hơn", MBS nhấn mạnh.