Cổ phiếu bất động sản đã về vùng giá thấp 5 năm, lãi suất ổn định là cơ hội xứng đáng để đầu tư?

Chứng khoán MBS vừa cập nhật triển vọng lợi nhuận nhóm bất động sản quý 1/2026 trong đó nhấn mạnh không kỳ vọng đột phá trong tăng trưởng lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản, trừ các trường hợp đặc biệt như ghi nhận lợi nhuận từ bán buôn (VHM) hoặc thoái vốn cổ phần dự án (PDR).

Trong quý 1/2026, thị trường bất động sản nói chung và diễn biến các cổ phiếu bất động sản nói riêng có phần trầm lắng, chủ yếu do tác động của mặt bằng lãi suất cao và liên tục tăng.

Lãi suất tăng đi kèm với tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế đã khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai, khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thanh khoản thị trường ảm đạm phần nào dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình Bất động sản trong Q1/2026. Giá  đất nền tại Hà Nội giảm 4% so với cuối năm 2025, giá nhà ở tại TP. HCM giảm 2% so với cuối năm 2025.

Thị trường có ghi nhận một số điểm tích cực bù lại tác động của lãi suất tăng, có thể kể đến như pháp lý các dự án đang ngày càng hoàn thiện và minh bạch, một số văn bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho bất động sản được ban hành; thông tin tích cực từ việc triển khai các dự án đầu tư công, góp phần tăng triển vọng giá trị sử dụng các sản phẩm bất động sản tại khu vực xung quanh.

Tín hiệu từ phía Ngân hàng Nhà nước yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất, có thể hỗ trợ thị trường tiền tệ ổn định và lãi suất không tiếp tục tăng trong thời gian tới, thông tin về việc Đồng Nai dự kiến trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương thứ bảy của Việt Nam, đi kèm các kỳ vọng về hạ tầng và thu hút vốn đầu tư, từ đó có thể tăng giá trị sử dụng các sản phẩm bất động sản.

Một số doanh nghiệp Bất động sản niêm yết sở hữu quỹ đất lớn hoặc kế hoạch mở rộng quỹ đất tại Đồng Nai bao gồm: NVL (dự án Aqua City - 1000 ha), NLG (dự án Izumi City - 170 ha, dự án Elyse Island - 45 ha), DXG (dự án Gem Sky World - 92 ha), DIC (dự án DIC Đại Phước - 464 ha, dự án DIC Long Tân - 332 ha), hay PDR (2 dự án nhỏ quy mô ~4.7 ha).

Về lợi nhuận một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, các doanh nghiệp được dự báo tăng mạnh về lợi nhuận đều có các yếu tố bất thường như ghi nhận lợi nhuận bán buôn các sản phẩm dự án, hoặc lợi nhuận tài chính từ bán cổ phần dự án.

Trong khi các doanh nghiệp còn lại được dự báo lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, quý đầu năm thường không phải là giai đoạn bàn giao cao điểm của các dự án bất động sản, do đó không kỳ vọng nhiều đột phá về lợi nhuận các doanh nghiệp trong Q1/2026.

Điểm đáng chú ý của nhóm cổ phiếu bất động sản là định giá hiện tại đã về mức thấp so với trung bình và trung vị 5 năm, do đặc thù hoạt động kinh doanh nhạy cảm với lãi suất. Với kỳ vọng lãi suất có thể ổn định trong thời gian tới và góp phần cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản, đặc biệt tại các phân khúc ở thực, một số cổ phiếu bất động sản xứng đáng để nhà đầu tư tích lũy cho dài hạn, tiêu biểu là NLG, KDH, PDR hay DXG.

Cho cả năm 2026, MBS dự phóng lợi nhuận KDH đạt 1.383 tỷ đồng tăng 31%. Doanh số đóng góp từ The Solina, Bình Trưng mở rộng, Tân Tạo. 2026 chủ yếu tiếp tục ghi nhận từ Gladia thấp tầng. Lợi nhuận ròng giai đoạn 2025-2026 chủ yếu triển khai Gladia - KDH chỉ sở hữu 51%. KDH giá mục tiêu 37.000 đồng/cổ phiếu.

NLG lợi nhuận ước đạt 767 tỷ đồng tăng 9,5% so với năm 2025. Trong đó, doanh thu dự báo thấp hơn giá trị ký bán kỳ vọng của doanh nghiệp do tác động của lãi suất. Động lực chính vẫn đến từ dự án Cần Thơ, Izumi, Waterpoint giai đoạn 1. Thu nhập tài chính dự kiến 2026-2027 không còn ghi nhận lợi nhuận tài chính đột biến như 2025 (bán cổ phần tại Izumi cho đối tác Nhật). NLG giá mục tiêu 35.200 đồng/cổ phiếu. 

PDR ước lợi nhuận ròng đạt 1005 tỷ đồng Đóng góp từ Bắc Hà Thanh, Serenity Phước Hải, phần Thuận An 1 và ghi nhận lãi từ chuyển nhượng cổ phần Thuận An 1 trong năm 2026; năm 2027 không còn lãi đột biến. Giá mục tiêu 20.400 đồng/cổ phiếu.  

Cuối cùng là DXG lợi nhuận ước đạt 332 tỷ đồng tăng 45,2% so với năm 2025. Lợi nhuận 2026  tăng so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao tại Gem Sky World và cải thiện doanh thu hoạt động môi giới. Giá mục tiêu 19.000 đồng/cổ phiếu.