Đề nghị quy định chặt chẽ về “đặt cọc” bán đất nền

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng kiến nghị siết quy định về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, HoREA đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng nên cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận “đặt cọc” đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Cụ thể, theo HoREA, tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi - điểm d khoản 4 điều 24) quy định: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật.

HoREA cho rằng quy định này là thừa, không cần thiết. Bởi lẽ, nếu là dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật Kinh doanh bất động sản, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng, thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. 

Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà để bảo đảm giao kết hợp đồng. Hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do Bộ Luật Dân sự 2015 (khoản 1 điều 328) cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại bên đặt cọc. 

HoREA đề nghị quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng.

Cụ thể, đối với dự án bất động sản thì chỉ được công nhận chủ đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. 

Do vậy, đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai. 

Đồng thời, Hiệp hội đồng tình với việc Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi - khoản 1 Điều 57) quy định: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết cần bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với đầu nậu, doanh nghiệp bất động sản để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn “sốt đất” như đã xảy ra trong thời gian qua.