Bất động sản công nghiệp đang đứng trước những cơ hội lớn từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa những cơ hội này, Việt Nam cần nâng cao chất lượng hạ tầng, cải thiện năng suất lao động và phát triển hệ sinh thái công nghiệp bền vững…

Tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 với chủ đề "Cơ hội trong vòng xoáy biến động", các chuyên gia đã phân tích sâu sắc về sự chuyển dịch của dòng vốn và chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời tìm kiếm giải pháp để Việt Nam nâng tầm vị thế trong chu kỳ công nghiệp mới. Sự kiện do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp cùng Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức vào chiều 29/9.

DÒNG VỐN FDI, LỢI THẾ QUỸ ĐẤT VÀ NĂNG LỰC HỆ SINH THÁI

Theo ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, vốn đăng ký mới đạt 21,71 tỷ USD, tăng 96,8%, trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút 12,15 tỷ USD, chiếm 55,9% tổng vốn đăng ký mới… Những con số này cho thấy dòng vốn tiếp tục đổ vào sản xuất, kéo theo nhu cầu thực đối với đất công nghiệp, nhà xưởng, logistics và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.

Khu công nghiệp thế hệ mới cần tích hợp năng lượng sạch, hạ tầng kỹ thuật cao, dịch vụ hỗ trợ và hệ sinh thái nhân lực. Điều này đòi hỏi các khu công nghiệp phải lột xác, tái thiết kế sản phẩm và xây dựng năng lực vận hành thực tế để được khách thuê đa quốc gia ưu tiên lựa chọn và tiếp tục mở rộng đầu tư...

Bà Trang Lê Tổng giám đốc JLL Việt Nam.

Tại diễn đàn, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định rằng thị trường bất động sản công nghiệp đang phân hóa rõ rệt khi nhà đầu tư không còn lựa chọn địa điểm chỉ dựa trên giá trị đầu tư ban đầu mà đánh giá tổng giá trị vận hành dài hạn.

"Những khu công nghiệp có kết nối với cảng biển quốc tế, sân bay và các hành lang giao thông huyết mạch đang có lợi thế. Cùng với đó, các tiêu chí về nguồn nhân lực có kỹ năng, an ninh năng lượng, lộ trình xanh, tốc độ và tính minh bạch trong triển khai ngày càng được chú trọng", bà Trang khẳng định. 

Ngoài ra, cuộc cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp không chỉ dừng lại ở quỹ đất và giá thuê mà đang chuyển sang chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và năng lực vận hành.

Cùng quan điểm này, ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development,  cho rằng: Sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng đang tạo ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ một căn cứ sản xuất có tính cạnh tranh thành nền tảng cho các ngành công nghiệp giá trị cao hơn và dịch vụ hiện đại. Tuy nhiên, nhà xưởng có thể xây dựng, còn hệ sinh thái thì không dễ sao chép. Chuỗi cung ứng không chỉ dịch chuyển vì đất đai hay nhân công mà hướng tới những nơi có hệ sinh thái.

Đại diện JLL Việt Nam nhấn mạnh rằng khả năng cung cấp đất và hạ tầng cứng không còn đủ để cạnh tranh; khu công nghiệp thế hệ mới cần tích hợp năng lượng sạch, hạ tầng kỹ thuật cao, dịch vụ hỗ trợ và hệ sinh thái nhân lực. Điều này đòi hỏi các khu công nghiệp phải lột xác, tái thiết kế sản phẩm và xây dựng năng lực vận hành thực tế để được khách thuê đa quốc gia ưu tiên lựa chọn và tiếp tục mở rộng đầu tư. 

THÁCH THỨC VÀ GIẢI PHÁP CHO BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Dữ liệu từ Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP. Hồ Chí Minh (HEPZA) cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2026, Thành phố đã thu hút nhiều dự án quy mô hàng tỷ USD gắn với các lĩnh vực ưu tiên. Tuy nhiên, bức tranh thực tế đặt ra bài toán phải nâng cấp chất lượng hạ tầng, tăng tốc độ triển khai dự án và cải thiện năng suất lao động để giữ chân nhà đầu tư dài hạn.

Theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam, năng suất lao động của Việt Nam hiện vẫn thấp hơn các quốc gia trong khu vực như Thái Lan và Malaysia. Khi lợi thế chi phí thu hẹp, năng suất chính là yếu tố cạnh tranh quyết định. Bên cạnh đó, tình trạng tắc nghẽn kết nối cảng biển và hạ tầng kỹ thuật không đồng đều giữa các địa phương làm gia tăng chi phí vận hành. Hơn nữa, tỷ lệ nội địa hóa ở mức thấp cũng khiến nhiều ngành công nghiệp phụ thuộc lớn vào chuỗi cung ứng nước ngoài, làm giảm giá trị gia tăng giữ lại trong nước.

Tại diễn đàn, hầu hết các chuyên gia đều nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn từ dòng vốn FDI và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa những cơ hội này, Việt Nam cần nâng cao chất lượng hạ tầng, cải thiện năng suất lao động và phát triển hệ sinh thái công nghiệp bền vững. Chỉ khi đó, Việt Nam mới có thể chuyển mình từ một điểm đến sản xuất chi phí thấp sang nền tảng công nghiệp chiến lược của khu vực, tạo ra lợi thế cạnh tranh dài hạn trong bối cảnh toàn cầu hóa ngày càng sâu rộng.