15:47 14/05/2021

Giá đất cao vô lý, hệ lụy khó lường

Phan Nam -

Giá đất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đang bị đẩy lên cao một cách phi lý. Hiện tượng này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản cũng như việc triển khai các chính sách về nhà ở của Nhà nước…

Dự án Calyx Residence đang được chào bán trên 100triệu/m2 cho sản phẩm shophouse.
Dự án Calyx Residence đang được chào bán trên 100triệu/m2 cho sản phẩm shophouse.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự tăng giá đột biến so với cùng kỳ năm trước ở nhiều khu vực chưa có chuyển biến gì về đầu tư hay phát triển các dự án hạ tầng.

ĐẤT NGOẠI THÀNH GIÁ NGANG NGỬA NỘI ĐÔ

Ngay từ sau Tết Nguyên Đán 2021, giao dịch đất đai đã nóng lên ở một số khu vực nông thôn Hà Nội do xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào bất động sản từ các ngành kinh tế khác và do bị “làm giá”. Từ đó khiến tăng lực cầu đầu tư, thậm chí gây “sốt” đất.

Đặc biệt, ở những vùng có thông tin lên quận, thông tin sẽ có dự án lớn như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… Đất trong làng xã được đẩy lên mức 25-30trđ/m², tăng 50%; Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với đầu năm 2020.

Nhờ hàng loạt giải pháp mà các cơ quan quản lý cũng như chính quyền địa phương đưa ra, “cơn sốt” đất vừa rồi hiện đã được kiềm chế. Tuy nhiên, mới chỉ “hạ nhiệt” được ở các phân khúc đất thổ cư, đất nông nghiệp…,  còn những dự án đã được cấp phép thì giá vẫn neo cao.

 

"Thời gian gần đây, giá nhà đất nhiều nơi đã tăng đột biến nhưng không xuất phát từ việc tăng chất lượng đầu tư. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản, và rất dễ xảy ra bong bóng. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính…".

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Một số dự án nhà phố được chào bán mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng Hà Đông có giá 200-250 triệu đồng/m², Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m²…

Thậm chí, giá đất ở một số dự án thuộc khu vực ngoại ô chưa có sự cải thiện về hạ tầng so với năm trước cũng đang ngang ngửa khu vực nội thành…

Ví như những căn shophouse có vị trí mặt đường Cổ Loa ở dự án Calyx Residence thuộc Uy Nỗ, Đông Anh đang được chào bán 110 – 130 triệu đồng/2 (chưa kể tiền xây thô), gần ngang ngửa so với một vài dự án tại Mỹ Đình, nơi có hạ tầng đã phát triển mạnh và thậm chí còn cao hơn đất thổ cư ở nhiều nơi trong nội thành.

Tại các dự án khác như Happy Land (Đông Anh), giá đất đang được chào bán trung bình là 70 triệu đồng/m2; dự án của Eurowindow tại Trâu Quỳ (Gia Lâm), giá chào bán trung bình vào khoảng 85 triệu đồng/m2…

Ở những dự án trên, lượng đăng ký rất đông nhưng khi chủ đầu tư công bố giá bán thì người mua lại không nhiều.

Bình luận về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Trong khi đất nội thành -  những vùng đã phát triển, hạ tầng đồng bộ không tăng giá thì việc những dự án vùng ngoại thành tăng giá cao, ngang nhiều nơi trong nội thành là điều bất hợp lý. Do đó, khách hàng không nhào vào mua bằng mọi cách, chỉ rất ít những người nhiều tiền, sẵn sàng chấp nhận rủi ro mới lao vào. Bởi vậy, tỷ lệ hấp thụ ở những vùng đó xuống rất thấp, giao dịch chững lại".

GIẢI PHÁP TRÁNH “ĐẦU CƠ, THỔI GIÁ”

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cũng bày tỏ: “Các khu vực có quy hoạch hoặc dự án hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Nhưng các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ, mua đi bán lại, không đem lại kết quả cuối cùng. Hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại”.

Phân tích về nguyên nhân và giải pháp cho việc giá đất tăng cao, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản nhìn nhận: trong vài năm qua, những vướng mắc của quy định pháp luật trong phát triển bất động nhà ở mặc dù được tháo gỡ một phần nhưng chưa triệt để là nguyên nhân cơ bản tạo nên sự thiếu hụt nguồn cung cho thị trường. Tại Hà Nội, không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư trong giai đoạn này. Trên cơ sở đó, các chủ đầu tư đã được cấp phép dự án thì luôn đánh giá sản phẩm của mình thuộc hàng hiếm, nên định giá cao, và còn có xu hướng tăng giá sau mỗi lần mở bán. Từ đó làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của lượng lớn người dân.

 

"Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại. Do “sốt đất” nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao 4-5trđ/m² diễn ra ở nhiều khu vực, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội".

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Do vậy, để ổn định thị trường này, rất cần có sự can thiệp từ phía Nhà nước trong việc tháo gỡ những vướng mắc về chính sách đất đai; đẩy mạnh xử lý vi phạm cũng như phê duyệt những dự án đủ điều kiện được triển khai, được cung cấp sản phẩm ra thị trường. Từ đó giúp tránh bùng phát những thị trường không đúng quy định pháp luật (giao dịch đất rừng, đất ruộng…) và tránh tạo ra khan hàng, tạo giá ảo, bong bóng…

Bên cạnh đó, thực hiện nghiêm việc công bố rộng rãi, minh bạch các thông tin về phát triển dự án, đô thị, hạ tầng, quy hoạch một cách đầy đủ để người dân có thể tiếp cận, nắm bắt. Qua đó, hạn chế các đợt sốt đất do “cò” lôi kéo, “giăng bẫy” người mua.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội khuyến cáo: “Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia, việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao”.