Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. 

GIÁ NHÀ BÌNH QUÂN TĂNG TRƯỞNG HAI CHỮ SỐ 

Dữ liệu của Vars cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Chính lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung. 

Theo Bộ Xây dựng, căn cứ tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung thực tế, Vars ước tính, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ, tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

Tuy nhiên, việc thiếu hụt nói trên không xảy ra ở tất cả các phân khúc, nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản đều bị tác động theo cùng một cách. 

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xuất hiện ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, vùng ven của các đô thị hàng đầu, hoặc tại đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung, thì khu vực thành thị lại đối mặt với áp lực quá tải, vì nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Do đó, nhìn trên diện rộng, nếu loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn vẫn hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các "ông lớn" bất động sản, thì nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tại thị trường sơ cấp Hà Nội, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 đạt 50,8 triệu đồng/m2; trên thị trường thứ cấp đạt 32 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp và thứ cấp thị trường căn hộ đạt lần lượt hơn 60 triệu đồng/m2 và 45 triệu đồng/m2.

CẦN GIẢI QUYẾT BÀI TOÁN VỀ NGUỒN CUNG

Vars cho biết, hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ đến hạn vào thời gian tới. Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ” chọn để giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà. Tuy nhiên, dự báo ở phân khúc căn hộ, giá tại những thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM dù nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nhưng là nơi quỹ đất dồi dào, cơ sở hạ tầng đang không ngừng hoàn thiện nên tiếp tục đẩy mặt bằng giá những dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai. 

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân giữa bối cảnh gia tăng dân số lẫn đô thị hóa, Vars cho rằng, cần giải quyết được mặt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, sử dụng công cụ điều tiết cung cầu giúp thị trường phát triển thực chất. 

Thứ nhất, siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đất đai sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”. 

Thứ hai, xóa quy hoạch “treo”, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu nhằm đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên. 

Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao, biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu giúp làm giảm động lực đầu cơ; có chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3... 

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ là một nhu cầu cấp thiết mà xã hội cần và đang gặp khó khăn. Mặc dù đã có các dự án nhà ở xã hội được triển khai, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức. Do đó, việc phát triển nhà giá rẻ phải xác định là mục tiêu quan trọng và cần tiếp tục thúc đẩy. Tuy nhiên, nếu việc giải quyết phân khúc nhà ở giá rẻ không tập trung và thực hiện đúng cách, thì thách thức về khủng hoảng bất động sản cũng không được giải quyết và bất động sản giá rẻ vẫn sẽ khó khăn.