Khảo sát mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bất động sản tại một số thành phố lớn tiếp tục giảm mạnh trong những tháng cuối năm.

Theo Bộ Xây dựng, trong vòng 1 năm (từ đầu năm 2009 đến đầu năm 2010) giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40%. Trong năm 2010 giá căn hộ chung cư đứng ở mức cao. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 10/2011 giá căn hộ chung cư giảm từ 3-8% so với cuối năm 2010, so với giá tại thời điểm tháng 1/2010 thì cũng đã giảm nhẹ khoảng 1%.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông (Hà Nội) trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án chung cư đưa ra nhiều khuyến mại như tặng quà, cho thêm mặt bằng thương mại để khuyến khích người mua nộp tiền. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% giá của chung cư cùng loại.

Từ đầu năm 2009 đến cuối 2010, giá đất nền (xây dựng nhà ở liên kế, biệt thự theo hình thức bán nhà xây thô hoặc hoàn thiện mặt ngoài) khu vực phía Tây Hà Nội tăng mạnh từ 60-70%, có dự án giá tăng gấp đôi.

Đến thời điểm tháng 10/2011 giá đất nền của hầu hết các dự án đều giảm từ 10 - 20% so với tháng 12/2010, cá biệt có dự án giảm hơn 20%. Giá đất nền khu vực huyện Gia Lâm trung bình khoảng 55-65 triệu đồng/m2; tại khu vực quận Hà Đông từ 45-50 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án 90-95 triệu đồng/m2.

Những dự án có giá còn thấp và xa trung tâm như Mê Linh, Gia Lâm giá giảm không đáng kể, nhưng giao dịch giảm mạnh. Với mức giá này thì các nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn, trả nợ được ngân hàng nếu bán được hàng.

Trong khi đó tại Tp.HCM, sau đợt điều chỉnh nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất tại thành phố này năm 2010 tiếp tục trầm lắng, lượng giao dịch giảm, giá căn hộ chung cư và đất nền không có nhiều biến động. Sang năm 2011, nhất là từ tháng 6 đến nay giá giảm khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng. Giá chung cư tại quận 2 trung bình từ 25 - 30 triệu đồng/m2; tại quận 7 từ 18-25 triệu đồng/m2; tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè nhiều dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại khu vực Tp.HCM, căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở do Bộ Xây dựng công bố hàng năm, thì dư địa để giảm giá bán căn hộ chung cư không còn, doanh nghiệp không thể tiếp tục giảm giá thêm nữa do đã sát giá thành.

Hiện tượng một số doanh nghiệp giảm giá tới 25% giá bán chung cư tại thời điểm đầu tháng 11/2011 (dự án Petro Vietnam Landmark, dự án An Tiến) được lý giải một phần do doanh nghiệp đưa ra phương thức kinh doanh mới để khuyến khích người mua (bán buôn cả sàn và nộp tiền 100% ngay sau khi ký hợp đồng), nhưng một phần cũng phản ánh áp lực phải trả nợ ngân hàng khi đến hạn.

Theo khảo sát của Bộ, giá bất động sản cũng biến động tùy từng loại, trong khi giá đất nền tăng, giảm phụ thuộc vào vị trí và điều kiện hạ tầng của dự án, giá căn hộ chung cư ngoài việc phụ thuộc vào vị trí dự án thì còn phụ thuộc nhiều vào quan hệ cung cầu, giá nhà chung cư bình dân không có nhiều biến động trong một thời gian dài, thì các loại căn hộ chung cư trung bình (có giá bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ chung cư cao cấp (có giá bán trên 30 triệu đồng/m2) có tốc độ giảm nhanh hơn, do nguồn cung căn hộ cao cấp có xu hướng bão hòa.

Báo cáo kết quả kinh doanh quý 3/2011 của 33/62 công ty cổ phần có liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì có 7 công ty báo lỗ, có 14 công ty báo lãi nhưng tỷ lệ lãi thấp hơn nhiều so với quý 3/2010, 12 công ty khác kinh doanh bình thường. Trong khi tại thời điểm quý 3/2010 thì hầu hết các công ty nói trên đều báo lãi, chỉ có 2 công ty báo lỗ với số lỗ nhỏ.

Theo Bộ Xây dựng, những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính.

Cùng với đó, dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh; việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội.

Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại thành phố Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078 ha; sau khi rà soát, UBND thành phố Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502 ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8 ha.

Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành (khu vực đô thị từ 200 - 250 người/ha) thì chỉ với 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở nói trên đã có thể đáp ứng nơi ở cho khoảng 1 - 1,3 triệu người (gần bằng 1/2 dân số đô thị của Hà Nội tại thời điểm tháng 4/2009 là 2,6 triệu người).