Không nên tận dụng quá mức các yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản

Các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản phản ứng rất nhanh với kế hoạch sáp nhập. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 - 30%.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, tại một số tỉnh, thành phố sau khi có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá được đẩy lên cao. Điển hình như Bắc Giang, giá đất của không ít khu vực trên địa bàn thành phố Bắc Giang tăng hơn 20% so với thời điểm cuối năm 2024. Còn ở Phú Thọ, khu dân cư, thậm chí cả khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm thuộc khu vực Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm, giá đất rao bán cũng tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, tại Hải Phòng, giá các lô đất ở Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên được rao tăng 15-20% so với cuối năm 2024; tại Đồng Nai, giá rao bán đất nền thời điểm tháng 3/2025 ở một số khu vực thuộc Nhơn Trạch tăng khoảng 20-30%, có nơi tăng 40% so với cùng kỳ năm 2024.

TRÁNH CHẠY THEO PHONG TRÀO

Chia sẻ tại toạ đàm “Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc -  Xu hướng và thực trạng” do Golf Land Club tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thời gian qua, việc sáp nhập đơn vị hành chính được giới đầu tư bất động sản quan tâm. Tuy nhiên, phải có tầm nhìn dài hạn, tránh chạy theo phong trào.

Đại diện Batdongsan.com.vn nhìn nhận đây có thể là một nguồn lực thúc đẩy việc phát triển kinh tế, nhưng để một địa phương thực sự phát triển bền vững, yếu tố cần thiết là đảm bảo đủ quy mô về dân số, nguồn lực, tài nguyên và hạ tầng.

Qua khảo sát theo đơn vị hành chính cấp tỉnh và dân số, Batdongsan.com.vn thấy rằng hiện nay, Việt Nam có 63 tỉnh/thành, bình quân 1 tỉnh có hơn 1 triệu dân. So sánh với những quốc gia khác, sự chênh lệch là đáng kể. Đơn cử, Trung Quốc chỉ hơn 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh, song mỗi tỉnh có dân số trung bình khoảng 30 - 40 triệu người. Ngay cả Mỹ và nhiều quốc gia khác cũng tổ chức hành chính theo hướng tập trung, với quy mô dân số lớn trên mỗi đơn vị.

“Điều này thể hiện quy mô hành chính của Việt Nam dường như đang bị phân tán, gây khó khăn trong công tác quản trị và dẫn đến phân tán nguồn lực. Khi các tỉnh được sáp nhập lại, nguồn lực sẽ được tập trung hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển. Dù rằng sự phát triển sau sáp nhập không thể đồng đều giữa tất cả khu vực, nhưng sự tập trung sẽ tạo ra những trung tâm tăng trưởng mạnh mẽ hơn”, ông Quốc Anh phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, những đợt sáp nhập có thể khác nhau, phụ thuộc vào cách thức thực hiện và mục tiêu cụ thể của từng địa phương. Vì vậy, yếu tố then chốt vẫn là sau khi sáp nhập, khu vực đó có đạt được tốc độ phát triển kinh tế nhanh hơn, bền vững hơn không. Nếu có, thì sáp nhập chính là một động lực cần thiết cho tăng trưởng dài hạn.

Trong bức tranh dài hạn, nếu chính sách đầu tư ổn định, tốc độ phát triển sẽ rất nhanh. Với quan điểm của Batdongsan.com.vn, các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào yếu tố ngắn hạn. Trong ngắn hạn, xu hướng đầu tư thường giống như một làn sóng, khi nghe tin sáp nhập, mọi người đổ xô đi mua đất với kỳ vọng rằng “kiểu gì giá cũng tăng”, nhưng thực tế, nhiều trường hợp mua xong nhưng giá đất không thay đổi, hạ tầng và quy hoạch vẫn giữ nguyên, không có đột phá.

Do đó, cần cân nhắc thật thấu đáo. Sau khi sáp nhập, điều quan trọng là nguồn lực phân bổ như thế nào, hạ tầng có đầu tư bài bản hay không, quy hoạch tổng thể có giúp thúc đẩy kinh tế tỉnh phát triển không? Nếu địa phương phát triển, người dân thu nhập tốt, thu hút được lao động và dân số tăng, chắc chắn sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản xung quanh nơi họ sinh sống. Từ đó, mặt bằng giá đất mới có thể tăng bền vững.

“Theo tôi, nhà đầu tư là không nên nhìn nhận thị trường bất động sản như một khối đồng nhất. Giữa bối cảnh sáp nhập, mỗi khu vực, mỗi loại hình bất động sản  có mức hưởng lợi khác nhau và phải được đánh giá riêng biệt. Ngoài ra, ở các tỉnh, mức độ thay đổi lẫn tốc độ tăng trưởng sau sáp nhập cũng không giống nhau. Nhà đầu tư nên chú trọng đến bức tranh toàn cảnh và chiều sâu của thị trường, thay vì chỉ dựa vào thông tin bề nổi hoặc dữ liệu được xác nhận một cách đơn giản”, vị chuyên gia phân tích.

VẪN CẦN XEM XÉT THẬT KỸ LƯỢNG

Cũng nhìn nhận về phản ứng của thị trường, Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết năm nay và những năm tới, thị trường bất động sản có nhiều yếu tố hỗ trợ rất tích cực, nhưng cần thận trọng, không nên tận dụng các cơ hội này một cách quá mức, bởi dễ dẫn đến rủi ro khiến thị trường quá nóng.

Thứ nhất, nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng cao. Thu nhập bình quân đầu người dự kiến tăng khoảng 6% mỗi năm, đây là yếu tố quan trọng. Thứ hai, đầu tư công và hạ tầng được thúc đẩy mạnh mẽ. Sắp tới còn có những dự án quy mô lớn như đường sắt cao tốc, sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình (Bắc Ninh). Mặt khác, đầu tư tư nhân kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với giai đoạn trước; vướng mắc pháp lý trong những dự án bất động sản đang tiếp tục tháo gỡ….

Song, vị chuyên gia nhấn mạnh dù thị trường có những thuận lợi nhất định những vẫn tồn tại nhiều thách thức cần đặc biệt lưu ý. Thủ tục hành chính trong triển khai dự án còn phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc tháo gỡ pháp lý tại một số địa phương diễn ra chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ chung của thị trường.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản hiện nay thiếu tính bền vững. Một minh chứng rõ ràng là mức giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư đang cao so với thu nhập trung bình của người dân. Tại Việt Nam, để mua được một căn hộ, người dân phải mất trung bình khoảng 25,8 năm tích lũy thu nhập, trong khi, mức bình quân toàn cầu chỉ 15 năm. Đây là khoảng cách khá lớn, không thể coi là bình thường.

Theo ông Lực, so với khu vực và quốc tế, Việt Nam thuộc nhóm có hệ số thu nhập/giá nhà đang cao. Ở Trung Quốc, thời gian một người có thể mua bất động sản là 28 năm nhưng đang có xu hướng giảm, còn Việt Nam lại chưa thấy dấu hiệu rõ rệt. Trong khi mức sống và thu nhập của người dân Trung Quốc cao hơn. Điều này cho thấy giá bất động sản Việt Nam đang bất hợp lý và cần điều chỉnh.

Các chuyên gia đánh giá năm 2025 - 2026 là giai đoạn “sàng lọc” khốc liệt, tuy nhiên, cũng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản biết tái cấu trúc, thích nghi và đi trước đón đầu xu hướng.