Đất đai là nguồn lực quan trọng cho phát triển, nhưng giá trị của nguồn lực này chỉ được phát huy khi sử dụng đúng hướng và phù hợp với nhu cầu phát triển. Trong giai đoạn mới, việc khai thác hiệu quả quỹ đất đang đặt ra yêu cầu cân bằng giữa lợi ích kinh tế, khả năng triển khai và mục tiêu sử dụng lâu dài...

Việc sửa đổi Luật Đất đai kỳ vọng sẽ tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc phát sinh, trong đó có vấn đề đất đối ứng và công tác giải phóng mặt bằng. Từ thực tiễn, nhiều doanh nghiệp cho rằng có một số quy định cần làm rõ, điều chỉnh để bảo đảm tính khả thi và thuận lợi khi áp dụng.

ĐỀ XUẤT THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THANH TOÁN 

 Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bà Ngô Thị Hương Lan, chuyên gia chính sách, Ban Đối ngoại, Tập đoàn Sun Group, cho biết điểm đ khoản 3 Điều 72 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu rõ: Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, bà Lan đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm đ khoản 3 Điều 72. Cụ thể, đối với dự án đối ứng của dự án thực hiện theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), thời điểm xác định giá đất là thời điểm Hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Giá đất được xác định tại thời điểm này được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện Hợp đồng BT và không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích đất hoặc các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Lý giải kiến nghị này, đại diện doanh nghiệp cho biết quy định xác định giá đất tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất có thể dẫn đến chênh lệch giá đất trong thời gian thực hiện dự án BT, gây khó khăn trong xác định giá trị quỹ đất thanh toán, cân đối với giá trị công trình BT và phương án tài chính của dự án.

Vì vậy, cần xác định giá đất sau khi Hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được phê duyệt, khi các thông tin cơ bản về mục đích, quy mô, diện tích và chỉ tiêu quy hoạch đã được xác định tương đối đầy đủ, đồng thời giữ ổn định giá đất trong suốt quá trình thực hiện Hợp đồng BT để bảo đảm tính ổn định, minh bạch, khả năng dự báo của phương án tài chính, hạn chế việc phải xác định lại giá đất nhiều lần. Trường hợp quy hoạch chi tiết được điều chỉnh làm thay đổi các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất thì thực hiện xác định lại giá đất.

LÀM RÕ CƠ CHẾ BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT 

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn Cầu, cho biết tại khoản 2 Điều 42 của Dự thảo quy định: Việc bồi thường được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi; trường hợp không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền. Trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người có đất thu hồi có nhu cầu, thì có thể xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở; nếu người được bồi thường có nhu cầu nhận tiền thì được bồi thường bằng tiền.

"Đây là quy định mở, tạo sự linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng. Song, chúng tôi đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở, hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất; không nên áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Việc mở rộng áp dụng có thể gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức thực hiện dự án", ông Hiệp kiến nghị.

Ngoài ra, theo ông Hiệp, Dự thảo Luật cũng cần quy định nguyên tắc, công thức khung để xác định mức bồi thường. Ví dụ cách xác định mức bồi thường trên cơ sở bảng giá đất của địa phương, từ đó tính tỷ lệ áp dụng tương ứng thế nào, nhằm bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và hạn chế cách hiểu, áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

"Tại khoản 4 Điều 43, quy định trường hợp không đạt được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, theo đó nếu mức bồi thường, hỗ trợ thấp hơn mức giá đất trung bình đã thỏa thuận, thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch. Chúng tôi cho rằng quy định này chưa hợp lý, bởi phần diện tích đất còn lại mà các bên không thỏa thuận được, thì phải được thực hiện theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, với chính sách bồi thường, hỗ trợ tương ứng; không nên lấy kết quả của cơ chế thỏa thuận để làm căn cứ điều chỉnh mức bồi thường đối với phần đất thực hiện theo cơ chế thu hồi đất", ông Hiệp đề xuất.

Từ những kiến nghị nêu trên, có thể thấy yêu cầu đặt ra không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong từng trường hợp cụ thể, mà còn hướng đến việc hoàn thiện cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng đất.

Mục tiêu tổng quát là làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới; nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa công bằng và ổn định xã hội...