Một kịch bản khá “lành” cho thị trường bất động sản vào những tháng cuối năm đang được nhiều chuyên gia ủng hộ.

Nhận định trên được xâu chuỗi từ rất nhiều yếu tố hợp lại, từ diễn biến của nền kinh tế, tâm lý của nhà đầu tư đến những chính sách quản lý của Nhà nước. Dường như, mọi yếu tố trên đang ủng hộ cho một tương lai sáng sủa cho thị trường bất động sản vào cuối năm theo đúng nghĩa đích thực.

Khách hàng sẽ "khôn" hơn

Tổng kết thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của nhiều công ty chuyên ngành cho thấy, trong nửa đầu năm nay, đặc biệt là trong quý 1, ngoại trừ phân khúc căn hộ trung và cao cấp tương đối bình lặng, phần còn lại đều tăng giá mạnh, gần đạt đến đỉnh của năm 2007.

Đà tăng giá chỉ được chấm dứt từ cuối tháng 6 vừa qua bằng việc giá nhà đất của nhiều dự án đã bắt đầu có xu hướng giảm, tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường cũng chững lại theo. Nguyên nhân có thể là do giá đất được đẩy quá cao trong một thời gian ngắn phần nào đã tác động đến sức mua của thị trường.

Bình luận về diễn biến của thị trường trong thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, không phủ nhận thị trường bất động sản ấm lên một phần do nhu cầu thật, song ở đó có tác động từ những nguyên nhân khác nữa, trong đó yếu tố đầu cơ giữ vai trò quan trọng.

Thế nhưng, khảo sát của Công ty Chứng khoán Âu Việt cho thấy, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm nay xảy ra những hiện tượng kỳ lạ. Đó là, khi giá bất động sản giảm mạnh, có nơi tới 50% nhưng phần lớn người có nhu cầu vẫn chần chừ, nghe ngóng, chờ đợi giảm giá tiếp. Song, khi thị trường tăng giá trở lại thì nhiều người lại vội vàng đi mua vì sợ giá tiếp tục tăng cao hơn nữa.

Bình luận về hiện tượng trên, ông Holger Molendyk, Giám đốc Đầu tư và Phát triển Kinh doanh (Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng) cho rằng, chính tâm lý đám đông, thiếu tính quyết đoán trong việc mua bán bất động sản của phần lớn người dân trong thời gian qua đã góp phần làm cho thị trường diễn biến bất thường theo hướng không có lợi cho người mua.

Tuy nhiên, theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Vinaland, những kiến thức và kinh nghiệm của khách hàng hiện nay đã được cải thiện rất nhiều so với thời gian trước đây. Những quyết định mua bán chớp nhoáng sẽ ngày càng ít đi, thay vào đó là sự cân nhắc thận trọng khi mua một căn nhà để kinh doanh hay để ở.

Ổn định nguồn cung

Theo dự báo, trong những tháng còn lại, nguồn cung cho thị trường bất động sản sẽ được cải thiện đáng kể, đặc biệt là nhà ở xã hội. Cùng với đó, Nhà nước cũng sẽ tiếp tục mở rộng các hình thức cung cho thị trường như: nhà giá rẻ, nhà cho thuê, nhà bán trả góp…Dự kiến giai đoạn 2009 -2015 sẽ xây dựng 148.000 căn hộ, tương đương 9.580.000 m2 sàn.

Đặc biệt, các doanh nghiệp tham gia chương trình này sẽ nhận được hàng loạt ưu đãi như giảm thuế, miễn tiền thuê đất, được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, sử dụng đất…

Đối với thị trường văn phòng cho thuê được dự báo là giá tiếp tục giảm do nguồn cung mới dồi dào. Trong khi đó, những doanh nghiệp lớn trong nước phần lớn đã có sẵn trụ sở, họ cũng sẽ không sẵn sàng thuê thêm vào thời điểm này. Còn các công nhỏ và vừa thì họ sẽ thuê căn hộ hoặc biệt thự để tiết kiệm chi phí.

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, người dân thắt chặt chi tiêu đã khiến phân khúc này không còn sôi động như trước. Hơn nữa, khi mà nền kinh tế chưa có nhiều chuyển biến, nhiều doanh nghiệp đã và sẽ không còn mạnh dạn mạo hiểm đầu tư sẽ giúp giá thuê mặt bằng kinh doanh ổn định hơn trong những tháng cuối năm.

Ở phân khúc thị trường căn hộ và đất dự án được dự báo cũng sẽ khá ổn định về giá, có chăng chỉ tăng nhẹ cục bộ ở một vài phân khúc có hạ tầng tốt.

Nhà nước quyết tâm hơn

Ở góc độ quản lý, nhiều chuyên gia cho rằng, chắc chắn Nhà nước sẽ không có động lực làm tăng giá bất động sản vào lúc này, khi mà chúng ta đang ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng (một phần quan trọng của gói kích cầu). Hiện vẫn có rất nhiều dự án hạ tầng vẫn chậm tiến độ do vướng ở đền bù, giải tỏa, nếu tăng giá bất động sản sẽ làm tăng chi phí cho những hạng mục trên.

Theo ông Phạm Văn Hải ,Tổng giám đốc Công ty Địa ốc ACB, từ đây đến cuối năm, giá nhà đất trên thị trường sẽ tiếp tục bình ổn, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng sàng lọc. Hiện vẫn có hiện tượng giá đất dự án đang tăng, nhưng chủ yếu là tăng giá đón đầu làn sóng chuyển đổi kênh đầu tư.

Một số chuyên gia về thị trường bất động sản cũng cho rằng, tình hình điều kiện kinh tế của thời điểm hiện nay và thời điểm cuối năm 2006, đầu 2007 là rất khác nhau, vì vậy trong những tháng cuối năm khó có khả năng hình thành một cơn sốt nhà đất mới.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, dù thị trường bất động sản mới chỉ đóng góp khoảng 10% cho GDP, nhưng ảnh hưởng và tầm quan trọng của thị trường này đối với nền kinh tế là rất lớn.

Chính vì thế, những biến động bất thường của thị trường đều được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Việc siết chặt tín dụng bất động sản khi thị trường xuất hiện hiện tượng sốt ảo hiện nay là minh chứng đầu tiên cho quyết sự quan tâm này.

Bên cạnh đó, việc quyết tâm kiểm soát buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn với nhiều hình thức xử phạt nặng hơn, không cấp sổ đỏ, phạt 50 -70 triệu đồng… sẽ được cơ quan quản lý triệt để áp dụng.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, nhiều khả năng Chính phủ cũng sẽ củng cố các chính sách thuế nhằm kiểm soát thị trường bất động sản nhằm hạn chế giới đầu cơ, một tác nhân không nhỏ trong những cơn sốt vừa qua.