Nhiều yếu tố bất cập đang cản trở hiệu quả sử dụng đất thương mại dịch vụ

Tại toạ đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Reatimes và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều ngày 31/7/2025, các chuyên gia nhận định đất thương mại dịch vụ là nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội nhưng không được khai thác hiệu quả.

TIỀM NĂNG ĐƯỢC NHÌN NHẬN TỪ 4 GÓC ĐỘ

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, cho hay tiềm năng của đất thương mại dịch vụ có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ.

Ở góc độ phát triển đô thị hiện đại: Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

Về góc độ pháp lý và quản trị đô thị: Việc quản lý đất thương mại dịch vụ theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Với góc độ thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng: Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đất thương mại dịch vụ là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

Về góc độ kinh tế: Đất thương mại dịch vụ là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú... Nhiều mô hình kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đánh giá: xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất thương mại dịch vụ đóng vai trò rất quan trọng.

“Đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở và có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế của nó thường hạn chế. Ngược lại, đất thương mại dịch vụ lại tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động”, ông Cường phân tích.

NHIỀU "ĐIỂM NGHẼN" CẦN THÁO GỠ

Tuy nhiên, thực tế cho thấy quan niệm về đất thương mại dịch vụ chưa chuẩn xác cộng với những vướng mắc về pháp lý đã tạo ra rào cản rất lớn trong việc sử dụng, phát triển loại hình đất đai này.

Một nghịch lý là phần lớn đất thương mại dịch vụ nằm tại các vị trí rất đắc địa như mặt tiền biển, khu trung tâm, các khu vực thu hút đông khách du lịch, lưu lượng giao thông lớn, nhưng lại gặp vướng mắc, khiến dự án phải "đắp chiếu" hoặc khai thác không hiệu quả.

"Thời gian qua, chúng tôi đã nghiên cứu hơn 80 dự án lớn, nhỏ, có những dự án 100% sử dụng đất thương mại dịch vụ, với tổng mức đầu tư lên đến 3.000 - 5.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang rất thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án như vậy, vì họ không chắc chắn rằng mô hình kinh doanh có thực sự phát huy hiệu quả trên loại đất này hay không, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như yêu cầu hay không? Đây là điều mà cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều phải tính toán kỹ. Bởi thực tế hiện nay, hiệu quả khai thác từ các căn hộ thương mại dịch vụ chưa cao, và tâm lý thị trường còn dè dặt”, bà Võ Nhật Liễu, CEO Propiin, cho hay.

Từ hoạt động thực tiễn, ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ: khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể, thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình căn hộ này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở. Thậm chí, nếu thời điểm khách hàng mua mà dự án chỉ còn 20 - 30 năm thuê đất, thì tâm lý e ngại càng lớn.

Trên cơ sở đó, nhiều doanh nghiệp kiến nghị khi sửa đổi Luật Đất đai 2024, các cơ quan Nhà nước cần chú trọng hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất (nên phù hợp với vòng đời công trình trên đất), giải phóng mặt bằng, cách thức trả tiền thuê đất….

“Việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất thương mại dịch vụ không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ, động lực chính cho tăng trưởng trong giai đoạn tới”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận.