Sai lệch trong xác định giá đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tăng chi phí bồi thường, phát sinh khiếu nại, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai…

Ngày 07/7/2026, tại Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước (KTNN) đã tổ chức Tọa đàm: “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp”. 

Phát biểu tại Tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh: đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt. Đối với KTNN, mục tiêu cao nhất là hoạt động kiểm toán góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, nâng cao hiệu lực hiệu quả, quản lý nhà nước, góp phần phòng ngừa rủi ro và chống tham nhũng, tiêu cực, đồng thời, tạo điều kiện để các doanh nghiệp, người dân yên tâm thực hiện đúng pháp luật.

QUY ĐỊNH MỚI VẪN NHIỀU VƯỚNG MẮC

Nói về công tác định giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cũng nhìn nhận: Giá đất là biến số đầu vào quan trọng trong xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và xử lý các nghĩa vụ tài chính phát sinh. Do đó, sai lệch trong xác định giá đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tăng chi phí bồi thường, phát sinh khiếu nại, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, sử dụng nguồn lực đất đai.

Theo ông Tuấn, việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm được đánh giá là bước đổi mới quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá đất thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương đã khẩn trương tổ chức điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và chuẩn bị các điều kiện cần thiết để ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. 

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc trong việc thu thập thông tin đầu vào phục vụ định giá đất. Nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn kê khai giá trị thấp hơn giá giao dịch thực tế, dẫn đến nguồn dữ liệu thị trường chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất tại nhiều địa phương còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tính đồng bộ, cập nhật và chia sẻ thông tin phục vụ công tác định giá.

Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất ở một số địa phương còn thiếu về số lượng và hạn chế về kinh nghiệm thực tiễn; số lượng tổ chức tư vấn thẩm định, định giá đất đủ điều kiện hoạt động chưa đáp ứng nhu cầu định giá ngày càng tăng của các địa phương; một số đơn vị tư vấn định giá, thẩm định giá không muốn tham gia định giá đất cụ thể.

Ông Tuấn cũng nêu rõ các yêu cầu đặt ra trong thời gian tới: Đẩy nhanh việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có thành phần cơ sở dữ liệu về giá đất; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế, cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan; nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, tài chính hiệu lực, hiệu quả, hạn chế khiếu nại liên quan đến giá đất và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới.

ĐỂ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng để nâng cao chất lượng, tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang tiếp tục được hoàn thiện, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp từ góc độ quản lý nhà nước, trong đó tập trung vào các nhóm giải pháp về thể chế, dữ liệu, nguồn nhân lực, công nghệ và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan.

Cũng bàn về các giải pháp, từ những vướng mắc trong triển khai thực tiễn tại địa phương, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, đã kiến nghị:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất theo hướng quy định cụ thể hơn đối với phương pháp thặng dư, việc xác định doanh thu, chi phí phát triển, suất vốn đầu tư và các yếu tố điều chỉnh đối với từng loại hình dự án.

Thứ hai, sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất và giao dịch bất động sản; tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các địa phương nhằm nâng cao chất lượng thông tin phục vụ định giá.

Thứ ba, nghiên cứu ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng và các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đối với từng loại hình dự án để các địa phương có cơ sở áp dụng thống nhất.

Thứ tư, tăng cường trao đổi chuyên môn giữa các bộ, ngành, địa phương và Kiểm toán nhà nước nhằm thống nhất cách hiểu và cách áp dụng pháp luật, hạn chế phát sinh khác biệt trong đánh giá đối với cùng một hồ sơ.

Thứ năm, nghiên cứu hoàn thiện cơ chế đánh giá trách nhiệm đối với người thực hiện công tác xác định giá đất theo hướng xem xét trên cơ sở việc tuân thủ đúng quy trình, phương pháp và căn cứ pháp luật tại thời điểm thực hiện. Đồng thời, phân biệt giữa sai phạm trong quá trình thực hiện với những khác biệt về về quan điểm chuyên môn hoặc biến động của thị trường sau thời điểm xác định giá.