Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến 2024 và bắt đầu hồi phục trong năm 2025, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với tín hiệu tích cực trên hầu hết các phân khúc nhờ vào ba yếu tố xúc tác chính…

Theo báo cáo thị trường nửa đầu năm 2026 của JLL Việt Nam, đà phục hồi không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ mà đang chuyển sang giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc, trong bối cảnh hạ tầng được đẩy mạnh, thể chế dần hoàn thiện và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển.

Đây cũng là ba động lực được JLL đánh giá sẽ quyết định diện mạo thị trường bất động sản thành phố trong giai đoạn tới.

HẠ TẦNG TRỞ THÀNH CHẤT XÚC TÁC LỚN NHẤT CỦA THỊ TRƯỜNG

Theo JLL, thay vì chỉ phản ánh sự phục hồi theo chu kỳ, thị trường bất động sản TP.HCM đang hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thành phố đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Chỉ trong sáu tháng đầu năm, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được khởi công hoặc đẩy nhanh tiến độ, mở rộng không gian phát triển về nhiều hướng.

“Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn thành phố và vùng kinh tế phía Nam”, bà Trang nhận định.

Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 đang được thúc đẩy, cùng với dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm được kỳ vọng hình thành thêm các cực đô thị mới ngoài khu vực trung tâm.

Ở quy mô liên vùng, các dự án như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc Hồ Tràm - sân bay Long Thành cùng hệ thống cầu kết nối TP.HCM với Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và thương mại.

Theo JLL, xu hướng này đang thúc đẩy nguồn cung và dòng vốn dịch chuyển khỏi khu trung tâm truyền thống sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, đặt nền móng cho mô hình đô thị đa cực của TP.HCM mở rộng.

Bên cạnh hạ tầng, cải cách thể chế là động lực quan trọng giúp thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn. Theo đó, năm 2026 đánh dấu giai đoạn đầu tiên thị trường vận hành đồng thời theo Luật Đất đai 2024, cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Chính việc hoàn thiện các Nghị định 226/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP  trong nửa đầu năm được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc liên quan đến đất đai và thủ tục triển khai dự án.

Đáng chú ý, bảng giá đất mới của TP. Hồ Chí Minh (theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ 1/1/2026) có hiệu lực từ đầu năm 2026 được kỳ vọng sẽ chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính, rút ngắn thời gian thực hiện dự án và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, niềm tin của người mua cũng đang thay đổi đáng kể. Theo dữ liệu của JLL, thị trường căn hộ ghi nhận khoảng 3.000 căn mở bán mới trong nửa đầu năm, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn, trong khi lượng giao dịch thành công đạt khoảng 3.600 căn với tỷ lệ hấp thụ lũy kế trên 99,3%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung phục hồi mạnh với khoảng 4.100 sản phẩm mới từ các dự án quy mô lớn, ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ và khả năng kết nối hạ tầng tốt thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu.

DÒNG VỐN DỊCH CHUYỂN "TẠO ĐÀ" CHO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI HƯỞNG LỢI

Không chỉ thị trường nhà ở, dòng vốn đầu tư cũng đang tạo động lực cho các phân khúc bất động sản thương mại.

Đối với văn phòng, tổng nguồn cung hạng A và B duy trì khoảng 1,9 triệu m² trong nửa đầu năm khi chưa có dự án mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 17,6%, trong khi diện tích hấp thụ đạt 11.700 m², chủ yếu đến từ các tòa nhà mới hoàn thành trong năm 2025.

Đặc biệt, định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm được đánh giá là động lực của thị trường văn phòng trong thập kỷ tới khi thu hút thêm các ngân hàng đầu tư, quỹ đầu tư, fintech, doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chức tài chính quốc tế.

Những gì đang diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Chúng tôi đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Bà Lê Thị Huyền Trang Tổng Giám đốc JLL Việt Nam

Trong khi đó, thị trường bán lẻ tiếp tục duy trì diễn biến tích cực. Tỷ lệ trống tại các mặt bằng trọng điểm chỉ còn khoảng 4,4% và thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao.

Theo JLL, khu vực trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu cao cấp khi chào đón hàng loạt tên tuổi quốc tế. Nhờ đó, giá chào thuê tầng trệt tại khu trung tâm tăng 0,8% theo quý, đạt khoảng 238,2 USD/m²/tháng (gần 6,3 triệu đồng). Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn 2,6% so với cùng kỳ năm trước do sự gia nhập của dự án Saigon Marina IFC từ cuối năm 2025 với mức giá cạnh tranh, kéo mặt bằng giá chung xuống. Tính trên toàn thị trường, giá thuê trung bình đạt khoảng 90,4 USD/m²/tháng (gần 2,4 triệu đồng), tăng 3,8% so với cùng kỳ.

Ở khu vực ngoài trung tâm, thị trường ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m² trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, diễn biến này chủ yếu phản ánh quá trình tái cơ cấu mặt bằng và cơ cấu khách thuê theo chu kỳ hơn là sự suy giảm của nhu cầu tiêu dùng. Hoạt động cho thuê vẫn được duy trì nhờ sự mở rộng của các thương hiệu ẩm thực, thời trang và dịch vụ.

Bên cạnh đó, giá thuê tầng trệt ngoài khu trung tâm vẫn tăng 0,7% theo quý và 2,5% theo năm. Để gia tăng sức hút, các chủ đầu tư cũng tăng cường bổ sung không gian trải nghiệm, khu vui chơi, giáo dục và mảng xanh nhằm kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng.