Phân cấp cho tỉnh lập khu công nghiệp tác động thế nào đến cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản?

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP điều chỉnh một số quy định cho khu công nghiệp và cụm kinh tế. Trong đó, có một số quy định được đề xuất như: Phân cấp thẩm quyền.

Cụ thể, Dự thảo Nghị định cho phép phân cấp phê duyệt thành lập các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng các khu công nghiệp theo 1 trong 2 phương án Ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư hoặc Phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP, tất cả các quyết định đó đều phải được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Về việc xét duyệt các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng khu công nghiệp: Theo dự thảo Nghị định, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tối thiểu là 75 ha; khu công nghiệp phải có tối thiểu 5% tổng diện tích đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo. Đây là một quy định mới so với quy định trước đây.

Quy định về chủ đầu tư khu công nghiệp không được phép đầu tư mở rộng nếu tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp hiện tại dưới 60% sẽ không được áp dụng trong các trường hợp sau: tổng diện tích đất của các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố dưới 1.000 ha;  khu công nghiệp trước đó đã có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng bị chấm dứt hoạt động và giao cho nhà đầu tư mới.

Khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp sản xuất hỗ trợ và chuyên sâu; và chủ đầu tư khu côncam kết dành ít nhất 30% tổng diện tích đất cho các dự án đầu tư công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ, dự án đổi mới và các dự án ưu tiên.

Đánh giá về tác động của Nghị định trên với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, SSI Research cho rằng, dự thảo Nghị định mới sẽ hợp lý hóa quy trình xin cấp phép khu công nghiệp mới và khu công nghiệp mở rộng.

Ngoài ra, ưu đãi sẽ dành cho các khu công nghiệp sinh thái, dự án công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những chủ đầu tư khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp thấp hơn 60%, như SZC (tỷ lệ lấp đầy khoảng 40%) có thể xin phép phát triển khu công nghiệp mở rộng bằng cách thu hút khách thuê trong các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các khu công nghiệp mới tăng lên. Năm 2021, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng khoảng 10%-50% so với năm 2019, do đó tỷ suất lợi nhuận của các khu công nghiệp mới sẽ thấp hơn các khu hiện hữu.

SSI Research cho rằng các khu công nghiệp hiện tại có đất cho thuê như KBC, IDC, SZC, ITA, SIP vẫn có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao hơn đối với hoạt động cho thuê đất. NTU3 và Cây Trường là một trong số các khu công nghiệp mới sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2021, đây sẽ là động lực chính cho NTC và BCM.