Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn với các luật liên quan

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về mối quan hệ giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

BẢO ĐẢM PHÙ HỢP VỚI PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH CỦA DỰ THẢO LUẬT

Dự thảo luật cũng bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.

Về khái niệm “kinh doanh bất động sản”, dự thảo Luật được chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật theo hướng làm rõ về các loại hình kinh doanh bất động sản; bổ sung nội dung về thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; giữ nguyên cụm từ nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận để phù hợp với khái niệm kinh doanh quy định tại Luật Doanh nghiệp.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, tiếp thu ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa tại khoản 1 Điều 9 theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác như: giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động sản hình thành…

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Trong trường hợp khách hàng lựa chọn không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với khách hàng đã ký hợp đồng. Việc khách hàng từ chối việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

RÀ SOÁT HỆ THỐNG THÔNG TIN NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị cần rà soát thêm nội dung về hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản trong dự thảo Luật để quy định đảm bảo đầy đủ, đáp ứng yêu cầu phải có hệ thống thông tin thị trường. Hiện nay, dự thảo Luật đang quy định hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần: hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo Chủ tịch Quốc hội, trong các thành phần của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chỉ có duy nhất nội dung về cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được quy định cụ thể. Còn về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản lại chưa được thể hiện rõ. Do đó, phải bổ sung những vấn đề về tính nguyên tắc của hai nội dung này vào dự thảo Luật để bảo đảm quá trình xây dựng và vận hành hệ thống thông tin được hiệu quả sau khi Luật ban hành.

Liên quan đến trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, dự thảo Luật hiện mới đang quy định trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và không có quy định về trách nhiệm của UBND cấp dưới như cấp huyện, cấp xã. Qua đó, đề nghị các cơ quan hữu quan phối hợp tiếp tục rà soát kỹ lưỡng nội dung này, có quy định trách nhiệm của cấp khác hay không, hoặc ủy quyền có được không?

Tham gia ý kiến về vấn đề điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho rằng cần quy định theo phương án 2 như đã nêu trong báo cáo, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án. Phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án đó tiếp tục thực hiện nghĩa vụ còn lại chưa hoàn thành, nếu có thỏa thuận được.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng, quy định như vậy linh hoạt hơn và cho phép những trường hợp chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án vì lý do khách quan gặp vướng mắc về tài chính có phương án để tiếp tục thực hiện dự án. Đồng thời, đây cũng là một giải pháp để khơi thông, tránh những ách tắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần phải quy định điều kiện hết sức chặt chẽ đối với vấn đề này.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến bày tỏ tán thành với Phương án 2 là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Lê Quang Mạnh cho rằng trong thực tế triển khai kể cả có quy định tỷ lệ đặt cọc ở mức độ nhất định nhưng trên thị trường thì các nhà phát triển bất động sản vẫn luôn sử dụng việc đặt cọc như là một kênh để thu lợi vốn.

Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có thể sẽ lặp lại hiện trạng là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn thay cho việc dùng tiền của chủ sở hữu để phát triển kinh doanh bất động sản.

Quan ngại trước tình trạng này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách nhất trí với Phương án 2 như đã nêu trong báo cáo của Ủy ban Kinh tế.