Việc thế chấp và nhận thế chấp bất động sản diễn ra “muôn hình vạn trạng” như ngân hàng nhận tài sản từ bên thứ ba hoặc hợp đồng thế chấp không quy định các điều khoản về tài sản phát sinh trên đất…

Những tình tiết phát sinh mới khiến cho quá trình tố tụng có thể bị kéo dài thời gian.

NHÀ ĐẤT ĐÃ THẾ CHẤP VẪN XUẤT HIỆN BÊN THỨ BA SỬ DỤNG ĐẤT

Đơn cử như trong vụ án giữa ngân hàng với một doanh nghiệp về xây dựng, vận tải ở Hưng Yên. Doanh nghiệp đã thế chấp 3 tài sản là quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng. Nhưng các chủ tài sản cho rằng, trên đất còn có một số tài sản không nằm trong hợp đồng nhưng tòa án chưa định giá. Các bên không thống nhất được giá trị.

Vụ án phải trải qua giai đoạn tố tụng sơ thẩm, phúc thẩm với bản án chi tiết mới đảm bảo quyền lợi của các bên.

Với các vướng mắc trong công tác xét xử vừa qua, Tòa án nhân dân Tối cao vừa ban hành Công văn số 206 thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số trường hợp.

Cụ thể, trường hợp vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có nguyên đơn là ngân hàng, tòa án phải xem xét tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp tài sản mà ngân hàng đã thẩm định tài sản trước khi cho vay, để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Tuy nhiên, sau khi ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp mà có người thứ ba đang sử dụng tài sản này (đang sử dụng đất hoặc đang ở nhà trên đất) thì khi giải quyết vụ án, Tòa án có phải đưa những người này tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không?

Giải đáp thắc mắc này, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cho biết, khoản 4, Điều 68, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tô tụng.

Trường hợp việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của một người nào đó mà không có ai đề nghị đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.

Đối với trường hợp trên, Tòa án phải xem xét việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của người thứ ba này hay không. Nếu có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ thì phải đưa họ vào tham gia tố tụng.

Một vướng mắc khác là khi bên vay dùng tài sản là quyền sử dụng đất và nhà trên đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình làm tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, sau đó bên thứ ba lại tháo dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới trên đất.

Bên thứ ba biết rõ quyền sử dụng đất và nhà cũ trên đất đang được thế chấp cho ngân hàng nhưng không thông báo cho ngân hàng và ngân hàng không biết việc bên thứ ba xây dựng nhà mới trên đất.

Đến khi bên vay không trả nợ đúng  hạn nên ngân hàng khởi kiện, Tòa án có cần phải định giá tài sản căn nhà mới phát sinh trên đất không và giải quyết như nào với tài sản này?

Trường hợp này, Hội đồng Thẩm phán cho rằng, căn nhà mới của bên thứ ba xây dựng trên đất là tài sản phát sinh sau khi bên vay thế chấp quyền sử dụng đất nên khi giải quyết, Tòa án phải đưa bên thứ ba vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tòa án phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, yêu cầu các bên đương sự để xem xét có định giá căn nhà mới này không. Nếu việc định giá là cần thiết, kết quả định giá căn nhà mới này có giá trị sử dụng trong quá trình giải quyết vụ án thì Tòa án cần tiến hành định giá tài sản này.

Nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì theo yêu cầu của ngân hàng, Tòa án tuyên phát mại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Quá trình thi hành án, bên thứ ba được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất nếu có nhu cầu. Trường hợp bên thứ ba không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không mua tài sản gắn liền với đất thì sẽ được thanh toán giá trị tài sản của mình trên đất theo quy định của pháp luật.

QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định, các đương sự có quyền thỏa thuận mời một tổ chức định giá độc lập, sau khi định giá sẽ căn cứ vào giá ghi trong chứng thư định giá của tổ chức định giá để giải quyết. Song thực tế, phát sinh trường hợp chỉ một trong các bên đương sự nhất trí mời tổ chức định giá, một hoặc các bên còn lại không nhất trì thì xử lý ra sao?

Theo Hội đồng Thẩm phán nhân dân tối cao, khoản 2, Điều 104, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định: “Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án. Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản”.

Theo quy định trên, các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Trường hợp chỉ một trong các bên nhất trí mời tổ chức thẩm định giá tài sản và các bên còn lại không nhất trí là trường hợp các bên không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản. Tòa án phải ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá theo điểm b, khoản 3, Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 để làm căn cứ giải quyết vụ án.