Thay vì "sợ", nên có cơ chế kiểm soát nguy cơ nhà đầu tư tư nhân "lèo lái" quy hoạch

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản tham luận về quy hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết 19/NQ-TƯ định hướng xây dựng Luật Đất đai 2013.

ĐỊNH HƯỚNG KINH TẾ TƯ NHÂN THÔNG QUA QUY HOẠCH

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 và các luật chuyên ngành chưa thực sự đảm bảo tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành quốc gia có sử dụng đất theo định hướng của Nghị quyết 19-NQ/TW (năm 2012).

Mãi đến năm 2017, Quốc hội mới ban hành Luật Quy hoạch 2017 là quá chậm và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan về quy hoạch, nhưng vẫn chưa đồng bộ. Hiệp hội đề nghị cần phải hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đi đôi với chuyển mục đích sử dụng đất.

Vướng mắc hiện nay là quy định dự án đầu tư của tư nhân có sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và phải có trong danh mục thu hồi đất cấp tỉnh.

Theo HoREA, việc lập quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện để định hướng đầu tư, phát triển thì quy hoạch cấp huyện phải phù hợp với cấp tỉnh. Do đó, nếu nhà đầu tư tư nhân đề xuất dự án có sử dụng đất chưa nằm trong quy hoạch cấp huyện thì cần xem xét điều chỉnh đồng bộ quy hoạch tỉnh. 

Đối với khu vực kinh tế tư nhân, Nhà nước chỉ cần định hướng phát triển thông qua quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở… Nhà nước không nên và không thể áp đặt kế hoạch đối với khu vực tư nhân.

Do đó, HoREA đề xuất không quy định dự án có sử dụng đất của tư nhân phải nằm trong danh mục thu hồi đất của tỉnh, hoặc phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Chỉ cần yêu cầu dự án tư nhân phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở…

3 NHÂN TỐ QUYẾT ĐỊNH TRONG KHAI THÁC, SỬ DỤNG HIỆU QUẢ ĐẤT ĐAI

Hiệp hội nhận thấy, để khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai có 03 nhân tố giữ vai trò quyết định.

Thứ nhất, nhân tố quy hoạch bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia; Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; Quy hoạch vùng; Quy hoạch ngành quốc gia; Quy hoạch tỉnh; Quy hoạch đô thị, nông thôn; Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Thứ hai, mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng đất theo quy hoạch.

Thứ ba, suất đầu tư trên đất càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng lớn.

Thực tế cũng cho thấy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đúng đắn đã đem lại kết quả cao. Tại thành phố Hồ Chí Minh, 01 ha đất nông nghiệp tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị thì tạo ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm. Do vậy năm 2018, Chính phủ cho phép thành phố được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị theo quy hoạch, tạo điều kiện làm tăng giá trị sử dụng đất và tăng GRDP của thành phố.

Hay vào năm 1997, khi TPHCM thành lập quận 7 (tách ra từ huyện Nhà Bè là huyện nông nghiệp kém phát triển) thì chỉ thu ngân sách được 59 tỷ đồng. Sau 20 năm thực hiện đô thị hóa, phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, mà nòng cốt là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, khu đô thị Him Lam, khu chế xuất Tân Thuận (có từ trước) thì thu ngân sách của quận 7 năm 2019 đạt trên 7.000 tỷ đồng, gấp trên 100 lần so với năm 1997.

Đối với suất đầu tư trên 01 ha đất dự án tòa nhà chung cư phức hợp tại khu trung tâm thành phố có thể lên đến trên dưới 1.000 tỷ đồng tạo ra giá trị tài sản rất cao, so với suất đầu tư trên 01 ha đất dự án nhà ở tại huyện ngoại thành chỉ có vài chục tỷ đồng thì tạo ra giá trị tài sản thấp hơn rất nhiều lần.

Điều 57 Luật Đất đai 2013 cũng quy định Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang công năng mới, đặc biệt là trong các trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, hoặc từ đất phi nông nghiệp không phải là ở sang đất ở, tạo ra “chênh lệch địa tô”, giá trị gia tăng mới, có thể tạo ra giá trị rất lớn.

Do vậy, Hiệp hội đề xuất hoàn thiện cơ chế lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đi đôi với việc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị và điểm dân cư nông thôn và tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư.

THAY VÌ "SỢ", NÊN CÓ CƠ CHẾ KIỂM SOÁT

HoREA cho rằng không nên “sợ” việc mời nhà đầu tư tư nhân tham gia đề xuất quy hoạch, mà nên huy động trí tuệ, tầm nhìn, năng lực của các nhà đầu tư thuộc khu vực tư nhân với tư cách nhà tư vấn, phản biện trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch.

Ở các nước công nghiệp phát triển, các hiệp hội doanh nghiệp rất được coi trọng và có nhiều nhà lãnh đạo các tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu được mời tham gia Chính phủ hoặc Hội đồng tư vấn kinh tế của Chính phủ.

Vấn đề quan trọng nhất, đó là cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trước hết là cán bộ lãnh đạo phải có năng lực để thẩm định, quyết định quy hoạch, trong đó có quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội và thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và có cơ chế kiểm soát nguy cơ nhà đầu tư tư nhân lèo lái quy hoạch vì lợi ích riêng.

Đại diện HoREA cũng đề xuất nên xem xét bổ sung thẩm quyền của thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định một số nội dung (như điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất) giữa hai kỳ họp hội đồng nhân dân để giải quyết kịp thời yêu cầu đề xuất sử dụng đất dự án của các nhà đầu tư.