Thị trường bất động sản thay đổi theo khu vực và phân khúc

Báo cáo thị trường bất động sản khu vực phía Nam và Hà Nội quý 1/2025 từ Nhà Tốt cho biết tại khu vực phía Nam, đối với loại hình căn hộ, thị trường sơ cấp chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho với mức giá giữ ổn định. Nguồn cung mới vẫn hạn chế và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, đặc biệt là tại Bình Dương. Ở thị trường thứ cấp, Long An ghi nhận mức tăng giá nổi bật 14% so với quý trước, do sức hút từ các dự án quy mô lớn.

Theo Nhà Tốt, lượng tin đăng bán trong quý đã giảm mạnh ở nhiều tỉnh, như: Long An (-48%), TP.HCM (25%), Bình Dương (-14%), ngoại trừ Đồng Nai ghi nhận mức tăng ấn tượng là 43%. Dù vậy, mức độ quan tâm chung chỉ giảm từ 1–7%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và xu hướng “giữ hàng” của người bán.

Còn với thị trường cho thuê, nguồn cung căn hộ giảm 25%, trong đó, tại Long An sụt giảm tới 40%. Tuy vậy, nhu cầu thuê lại ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ ở hầu hết thị trường, trừ Bình Dương (giảm nhẹ 2%). Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ tại Long An có sự bứt phá mạnh, với lượng tin đăng tăng 600%, lượt tìm kiếm tăng 220%.

MỨC ĐỘ QUAN TÂM GIẢM

Đối với nhà ở thấp tầng trong dự án quý này, thị trường phía Nam không ghi nhận thêm dự án mới mà chủ yếu tiêu thụ giỏ hàng tồn từ năm trước. Để thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chương trình chiết khấu, góp phần kéo giá bán xuống thấp hơn.

Trên thị trường thứ cấp, Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai chiếm 69% tổng lượng tin đăng. Giá bán tại hầu hết địa phương đều tăng, nhưng nổi bật nhất là Đồng Nai với mức tăng mạnh do hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh. Cụ thể, Thành phố Hồ Chí Minh là 113,33 triệu đồng/m2 ( 7%); Bình Dương 36 triệu đồng/m2 ( 8%); Đồng Nai 27,5 triệu đồng/m2 ( 7%); Long An 33 triệu đồng/m2 ( 20%).

Ở thị trường cho thuê, Long An tiếp tục ghi điểm với lượng tin đăng tăng 211%, lượt tìm kiếm tăng 16%. Đây cũng là địa phương được kỳ vọng dẫn đầu nguồn cung nhà ở thấp tầng mới trong năm 2025, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Ngược lại, Bình Dương cho thấy xu hướng đi xuống với nguồn cung cho thuê giảm 10% và mức độ quan tâm giảm 17%.

Với phân khúc nhà ở thấp tầng ngoài dự án, so với quý 4/2024, chỉ số tin đăng và mức độ tìm kiếm đồng loạt giảm trên tất cả các thị trường. Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực trung tâm vẫn dẫn đầu với 53% tổng số tin đăng, cho thấy mức độ quan tâm vẫn duy trì ổn định ở khu vực này. Tuy nhiên, ở thị trường cho thuê, cả nguồn cung và nhu cầu đối với nhà thấp tầng ngoài dự án đều giảm so với quý trước.

Phân khúc đất nền tại phía Nam tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn trong quý 1/2025. Mức độ quan tâm tại tất cả các thị trường ghi nhận giảm sâu từ 68 - 78%, là mức thấp nhất của 1 năm qua. Bình Dương chịu tác động nặng nề nhất với mức giảm lớn cả về lượng tìm kiếm và lượng tin đăng (giảm 28%). Ở nhóm đất nền ngoài dự án, chỉ số tin đăng và nhu cầu đều giảm. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh, khu Bắc và khu Đông là hai khu vực có số lượng tin đăng nhiều nhất.

Tại Hà Nội, trong quý 1/2025, nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh tới 41% so với quý trước, kéo theo mức độ quan tâm và nhu cầu tìm kiếm giảm 7%. Diễn biến này tiếp tục nối dài xu hướng hạ nhiệt đã bắt đầu từ giữa năm 2024. Khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường, chiếm 49% tổng nhu cầu tìm kiếm căn hộ. Về mặt bằng giá, đơn giá trung bình ghi nhận mức giảm nhẹ 2%, hiện đạt khoảng 53 triệu đồng/m2.

Tương tự, thị trường nhà thấp tầng trong dự án ghi nhận sự điều chỉnh đồng loạt trên cả ba chỉ số: nguồn cung giảm 33%, nhu cầu giảm 13%, và giá bán giảm 12%, đưa giá trung bình xuống còn khoảng 197 triệu đồng/m2. Ở thị trường cho thuê, mức độ quan tâm đối với nhà thấp tầng trong dự án cũng suy giảm, với lượng tin đăng giảm 15% và lượt tìm kiếm giảm 26% so với quý 4/2024. Giá thuê trung bình hiện ở mức 20 triệu đồng/tháng cho căn hộ diện tích 71 - 100 m2, trong đó, quận Hà Đông dẫn đầu về lượt tìm kiếm thuê.

Đối với sản phẩm nhà thấp tầng ngoài dự án, lượng tin đăng giảm sâu tới 47% và lượt tìm kiếm giảm 15%. Tuy nhiên, giá bán lại ghi nhận mức tăng nhẹ 5%, đạt khoảng 188 triệu đồng/m2. Ở thị trường cho thuê, các chỉ số tiếp tục giảm: lượng tin đăng giảm 19%, lượng tìm kiếm giảm 9% so với quý trước. Tính từ đầu năm 2024, mức độ quan tâm đã giảm trung bình gần 40%.

Đất nền cũng là phân khúc chịu nhiều áp lực trong quý 1/2025. Chỉ số tìm kiếm toàn thị trường, bao gồm sản phẩm trong và ngoài dự án giảm tới 75% so với quý trước. Ngoài ra, tin đăng bán đất nền trong dự án giảm 14%, ngoài dự án giảm 40%; mặt bằng giá bán được điều chỉnh nhẹ, với mức giảm 2% cho cả hai loại hình so với quý 4/2024.

NGƯỜI BÁN CHÍNH CHỦ CÓ XU HƯỚNG CHỦ ĐỘNG

Bên cạnh số liệu về giá cả và cung - cầu, kết quả khảo sát tâm lý người bán trong quý 1/2025 cho thấy phần lớn người bán chính chủ đang có xu hướng chủ động hơn trong quá trình giao dịch bất động sản. Họ tích cực tận dụng các công cụ công nghệ và nền tảng trực tuyến nhằm rút ngắn thời gian bán và tối ưu hiệu quả tiếp cận người mua. Đặc biệt, xu hướng “tự bán” đang gia tăng, thay thế dần sự phụ thuộc vào môi giới truyền thống.

Các nền tảng online đang đóng vai trò then chốt trong việc kết nối trực tiếp giữa người bán chính chủ và người mua, góp phần thúc đẩy tính minh bạch và tiện lợi trong quá trình giao dịch. Đáng chú ý, phần lớn người bán không có xu hướng rút khỏi thị trường sau khi bán, mà tiếp tục tìm kiếm cơ hội tái đầu tư. Điều này cho thấy niềm tin tích cực vào triển vọng thị trường và nhu cầu duy trì hoặc tái cấu trúc danh mục đầu tư bất động sản.

Trong quý 1/2025, phần lớn các chủ sở hữu bất động sản đăng bán với mục tiêu tái cơ cấu tài chính, hoặc điều chỉnh danh mục tài sản theo nhu cầu sinh hoạt mới. Một số nguyên nhân phổ biến bao gồm chuyển nơi ở để thuận tiện hơn cho công việc và cuộc sống, hoặc tận dụng cơ hội “chốt lời” khi giá bất động sản đã đạt kỳ vọng sau thời gian tăng trưởng ổn định.

Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu về số lượng tin đăng từ người bán chính chủ, phản ánh mức độ sôi động và tính thanh khoản cao của các thị trường này. Trong đó, nhà ở riêng lẻ là loại hình được rao bán phổ biến nhất, chủ yếu ở mức giá dưới 5 tỷ đồng. Các loại hình bất động sản còn lại ghi nhận mức giá rao bán phổ biến dưới 3 tỷ đồng.

Tâm lý của người bán chính chủ nhìn chung vẫn tích cực, với phần lớn kỳ vọng thị trường sẽ duy trì đà ổn định hoặc khởi sắc trong 6 tháng tới. Theo đó, hơn 55% người bán thể hiện quan điểm lạc quan về xu hướng thị trường; khoảng 50% kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nhờ tác động từ các thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh; chỉ 10% người tham gia khảo sát cho rằng giá sẽ giảm, một tỷ lệ tương đối thấp nhưng đồng thời phản ánh sự thận trọng nhất định giữa bối cảnh thị trường vẫn tồn tại một số yếu tố chưa rõ ràng.