TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thị trường nhà đất: Còn mù mờ, còn sốt giá?
Thị trường nhà đất còn mù mờ, còn hiện tượng chủ đầu tư làm “xiếc” giá và giới địa ốc sẽ kiếm bộn tiền từ những lỗ hổng cơ chế
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, do sự thiếu minh bạch trong đền bù, bồi thường thu hồi đất, giao đất và thực hiện dự án; những rào cản và những điều khoản mập mờ trong việc tiếp cận với quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp và cá nhân đã tạo khoảng cách lớn giữa giá thị trường và giá đền bù của Nhà nước.
Việc có quá nhiều đơn thư khiếu kiện về đất đai liên quan đến đền bù đất là do người có đất và chủ đầu tư không tìm ra một tiếng nói chung. Người dân đòi đền bù theo giá của thị trường thứ cấp, trong khi chủ đầu tư lại không chịu thị trường hóa khung giá đất đã được quy định.
Kiếm bộn tiền do thiếu minh bạch
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường trong cuộc trao đổi với VnEconomy đã khẳng định, phần lớn các chủ dự án bất động sản hiện nay phổ biến hiện tượng làm “xiếc” giá.
Lấy ví dụ ngay cơn sốt giá tại dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, ông Võ nói việc chủ đầu tư thông tin về sự khan hiếm hàng hoá và mỗi lần bán hàng chỉ tung ra nhỏ giọt mấy trăm căn tạo sự khan hiếm ảo chỉ là cách làm giá và kích sức mua của chủ đầu tư.
Tiến sĩ Vương Quân Hoàng, một chuyên gia về kinh tế cho rằng, nguồn cầu bất động sản lớn chỉ là một trong những yếu tố tác động đến mặt bằng giá nhà đất, phía sau đó còn là câu chuyện đặc quyền cấp đất dự án và sự “bắt tay” giữa nhà đầu tư và giới đầu cơ.
Thực tế người mua nhà đất hiện nay ít có sự lựa chọn. Đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam luôn tiềm ẩn rủi ro vì khả năng tiếp cận với những thông tin cốt yếu về đất đai, quy hoạch, xây dựng rất khó khăn.
Việc một số chủ đầu tư công bố thông tin về dự án tưởng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, công khai hơn, nhưng thực tế nhiều doanh nghiệp dùng chính thông tin đó để điều khiển thị trường. Khi tính minh bạch cũng như những luồng thông tin chính thống không được kiểm soát thì không ai đảm bảo những thông tin gây nhiễu thị trường lại không được phát ra từ chính chủ đầu tư. Vì vậy thị trường bất động sản đã xác lập một mặt bằng giá mới chỉ sau một vài cơn sốt chóng vánh vào tháng 10, 11 vừa qua.
Ông Hoàng gọi đó là mặt trái của sự minh bạch thông tin nửa vời tại thị trường nhà đất Việt Nam. Chỉ giới thạo tin và có quan hệ mới tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Và để có được suất mua với giá gốc công bố, hầu hết người dân đều phải chấp nhận đóng tiền dưới dạng hợp đồng góp vốn cho chủ đầu tư ngay khi dự án chưa đủ điều kiện về pháp lý bán. Tại nhiều dự án, thông tin nhà đầu tư có được chỉ vọn vẹn một bản thông báo ngày giờ đặt cọc và giá gốc được chủ đầu tư công bố.
Theo ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị công ty Vinacapital Real Estate, quan trọng đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp là việc thực hiện lời hứa đối với thông tin phát ra. Trong thời điểm xuất hiện nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, việc đưa ra chiêu bán hàng mới lạ cũng là hình thức đánh tiếng với giới tài chính về khả năng tạo những dự án vừa tạo dư luận xã hội vừa sinh lợi nhuận. Và câu chuyện cấp đất cho ai ở những dự án tiếp sau sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
Ông Hoàng cho rằng, xét trên phương diện đầu tư, chiêu bán quyền góp vốn theo kiểu tập đoàn Nam Cường vừa làm tại dự án Dương Nội, thu hút hàng nghìn người xếp hàng chỉ để nộp tiền giữ chỗ bốc thăm quyền góp vốn dự án được đánh giá thành công khi kích được cả giá thành và sức mua. Nhưng lợi ích thực sự cho nhà đầu tư chỉ có thể được đánh giá khi nhìn thấy chất lượng hiện hữu của ngôi nhà.
Có những dự án, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá mới cao hơn giá cũ để kích cầu thị trường. Đây là chiếc bẫy được chủ đầu tư và giới đầu cơ đất giăng sẵn khi người mua không được cung cấp những thông tin toàn diện về sức mua thực sự của thị trường. Nhu cầu thật về bất động sản tại Việt Nam được nhìn nhận là rất lớn tại phân khúc nhà ở giá thấp khi mặt bằng thu nhập của người dân còn thấp.
Theo ông Võ, kinh nghiệm tại các thị trường địa ốc phát triển trên thế giới, mỗi thành phố đều có bản đồ giá ở từng khu vực, Nhà nước sẽ dựa vào bản đồ này để điều chỉnh giá bằng công cụ thuế. Ngay trong từng dự án, chủ đầu tư cũng phải công khai giá thành và giá bán của bất động sản. Từ đó người mua sẽ có sự so sánh và tìm ra sự bất hợp lý trong từng dự án cụ thể.
Ông Võ khẳng định, với những thị trường nhà đất bị đánh giá là kém minh bạch như Việt Nam, sẽ vẫn còn hiện tượng chủ đầu tư làm “xiếc” giá, đặc biệt tại những dự án nhà ở cao cấp, đất nền biệt thự. Và giới kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục kiếm bộn tiền từ những lỗ hổng cơ chế.
Thu hẹp khoảng cách hai giá
Ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức (Hà Nội) trong cuộc trao đổi với VnEconomy gần đây cho rằng, câu chuyện đẩy giá đất lên cao tạo cơn sốt ảo sẽ còn tiếp diễn nếu chủ đầu tư vẫn tìm được cớ hợp lý từ những thông tin không được công khai.
Ông cho biết, suất đầu tư cho một mét vuông xây dựng ở khu đô thị, cộng các khoản không thể vượt quá 10 triệu đồng tại huyện Hoài Đức. Điều này hoàn toàn có thể tính toán nếu nắm được đầy đủ thông tin. Từ đó có thể thấy giá thành bất động sản hiện nay đang vượt quá xa giá trị thật.
Trong một nghiên cứu cách đây gần 2 năm, ông Võ đã chỉ ra rằng, gần 1 triệu tỷ đồng (tương đương gần 70 tỷ USD) đã bị thất thoát trong 10 năm, từ 1994 - 2004 do chính sách hai giá đối với đất ở đô thị.
Sự thay đổi nhanh chóng của nền kinh tế đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật đất đai đã liên tục bổ sung và sửa đổi nhằm giải quyết những mâu thuẫn trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, những bổ sung và sửa đổi này, trên thực tế quản lý thị trường đất đai cho thấy vẫn còn nhiều bất cập.
Các cơn sốt giá trên thị trường nhà đất thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc Nhà nước vẫn tiếp tục với các mức độ và cách thức khác nhau duy trì chế độ hai giá về bất động sản.
Theo phân tích của ông Võ, chính sách hai giá đã được Nhà nước cố gắng hạn chế và cũng tìm ra những phương án giải quyết cụ thể. Giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong trường hợp tính thuế và phí người sử dụng đất phải nộp. Những trường hợp quan trọng gồm giao đất có thu tiền, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp được tính theo giá thị trường.
Nhưng làm thế nào để tính sát giá thị trường, theo ông Võ, đến nay vẫn vướng vì cơ quan quản lý không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Hay nói cách khác, tính theo giá thị trường nhưng lại áp ngược theo giá của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy giá đất có được định giá thấp hoặc cao hơn giá thị trường hay không phải phụ thuộc vào cơ chế của từng địa phương.
Ông Võ cho biết, nhiều nước trên thế giới cũng tồn tại song song hai hệ thống giá, nhưng điều cần thiết là khoảng cách giữa hai hệ thống giá không quá xa và phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Trên thực tế giá đất do địa phương quy định hiện nay, dù được linh hoạt điều chỉnh để phù hợp với giá giao dịch trên thị trường nhưng nơi nào “thoáng” vẫn chỉ sát 60-80% so với thực tế.
Chính khung giá đất do Nhà nước quy định chưa sát giá trị trường nên trong nhiều năm qua một bộ phận giới đầu tư chỉ phải bỏ ra rất ít tiền đền bù cho Nhà nước và người dân bị mất đất, nhưng sau đó lại bỏ túi những khoản siêu lợi nhuận khi xây dựng dự án kinh doanh. Bên cạnh đó, thực trạng hai giá đã "vô tình" giúp cho nhà đầu tư có thể găm giữ hàng hoá trong nhiều năm liền mà không hề hấn gì.
Và nếu như không mù mờ về thông tin, sẽ không có rắc rối nảy sinh từ câu chuyện một dự án hai giá đất.
Trưởng Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Biền cho biết, nhiều dự án lớn tại Hà Nội phải vắt qua nhiều văn bản pháp lý. Tại nhiều dự án, những hộ dân chấp hành tốt chủ trương, bàn giao sớm mặt bằng lại phải nhận số tiền đền bù thấp hơn so với một số hộ chây ỳ không chịu nhận tiền đền bù nhằm hưởng chênh lệch giá hàng trăm triệu đồng.
Theo ông Thông, người dân thuộc diện bị thu hồi đất, đặc biệt tại những khu vực giáp ranh thường bức xúc khi cùng một dự án, có khi chỉ cách nhau một bờ ruộng, nhưng lại có hai mức giá bồi thường về quyền lợi khác nhau.
Tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất được nhìn nhận do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.
Hiện tại việc đánh giá đất dựa trên khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng sẽ cho những kết quả khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi nhiều quyết định dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá.
Chính vì vậy, trong những trường hợp như thế này, để thuyết phục được cả hai bên và giúp đẩy nhanh tiến độ dự án thì việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra mức giá khách quan là rất hợp lý.
Ông Võ cho rằng, chừng nào chưa có hội đồng định giá độc lập thì quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ khó được bảo vệ.
Việc có quá nhiều đơn thư khiếu kiện về đất đai liên quan đến đền bù đất là do người có đất và chủ đầu tư không tìm ra một tiếng nói chung. Người dân đòi đền bù theo giá của thị trường thứ cấp, trong khi chủ đầu tư lại không chịu thị trường hóa khung giá đất đã được quy định.
Kiếm bộn tiền do thiếu minh bạch
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường trong cuộc trao đổi với VnEconomy đã khẳng định, phần lớn các chủ dự án bất động sản hiện nay phổ biến hiện tượng làm “xiếc” giá.
Lấy ví dụ ngay cơn sốt giá tại dự án Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường, ông Võ nói việc chủ đầu tư thông tin về sự khan hiếm hàng hoá và mỗi lần bán hàng chỉ tung ra nhỏ giọt mấy trăm căn tạo sự khan hiếm ảo chỉ là cách làm giá và kích sức mua của chủ đầu tư.
Tiến sĩ Vương Quân Hoàng, một chuyên gia về kinh tế cho rằng, nguồn cầu bất động sản lớn chỉ là một trong những yếu tố tác động đến mặt bằng giá nhà đất, phía sau đó còn là câu chuyện đặc quyền cấp đất dự án và sự “bắt tay” giữa nhà đầu tư và giới đầu cơ.
Thực tế người mua nhà đất hiện nay ít có sự lựa chọn. Đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam luôn tiềm ẩn rủi ro vì khả năng tiếp cận với những thông tin cốt yếu về đất đai, quy hoạch, xây dựng rất khó khăn.
Việc một số chủ đầu tư công bố thông tin về dự án tưởng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, công khai hơn, nhưng thực tế nhiều doanh nghiệp dùng chính thông tin đó để điều khiển thị trường. Khi tính minh bạch cũng như những luồng thông tin chính thống không được kiểm soát thì không ai đảm bảo những thông tin gây nhiễu thị trường lại không được phát ra từ chính chủ đầu tư. Vì vậy thị trường bất động sản đã xác lập một mặt bằng giá mới chỉ sau một vài cơn sốt chóng vánh vào tháng 10, 11 vừa qua.
Ông Hoàng gọi đó là mặt trái của sự minh bạch thông tin nửa vời tại thị trường nhà đất Việt Nam. Chỉ giới thạo tin và có quan hệ mới tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Và để có được suất mua với giá gốc công bố, hầu hết người dân đều phải chấp nhận đóng tiền dưới dạng hợp đồng góp vốn cho chủ đầu tư ngay khi dự án chưa đủ điều kiện về pháp lý bán. Tại nhiều dự án, thông tin nhà đầu tư có được chỉ vọn vẹn một bản thông báo ngày giờ đặt cọc và giá gốc được chủ đầu tư công bố.
Theo ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và tiếp thị công ty Vinacapital Real Estate, quan trọng đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp là việc thực hiện lời hứa đối với thông tin phát ra. Trong thời điểm xuất hiện nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, việc đưa ra chiêu bán hàng mới lạ cũng là hình thức đánh tiếng với giới tài chính về khả năng tạo những dự án vừa tạo dư luận xã hội vừa sinh lợi nhuận. Và câu chuyện cấp đất cho ai ở những dự án tiếp sau sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
Ông Hoàng cho rằng, xét trên phương diện đầu tư, chiêu bán quyền góp vốn theo kiểu tập đoàn Nam Cường vừa làm tại dự án Dương Nội, thu hút hàng nghìn người xếp hàng chỉ để nộp tiền giữ chỗ bốc thăm quyền góp vốn dự án được đánh giá thành công khi kích được cả giá thành và sức mua. Nhưng lợi ích thực sự cho nhà đầu tư chỉ có thể được đánh giá khi nhìn thấy chất lượng hiện hữu của ngôi nhà.
Có những dự án, chủ đầu tư thường đưa ra mức giá mới cao hơn giá cũ để kích cầu thị trường. Đây là chiếc bẫy được chủ đầu tư và giới đầu cơ đất giăng sẵn khi người mua không được cung cấp những thông tin toàn diện về sức mua thực sự của thị trường. Nhu cầu thật về bất động sản tại Việt Nam được nhìn nhận là rất lớn tại phân khúc nhà ở giá thấp khi mặt bằng thu nhập của người dân còn thấp.
Theo ông Võ, kinh nghiệm tại các thị trường địa ốc phát triển trên thế giới, mỗi thành phố đều có bản đồ giá ở từng khu vực, Nhà nước sẽ dựa vào bản đồ này để điều chỉnh giá bằng công cụ thuế. Ngay trong từng dự án, chủ đầu tư cũng phải công khai giá thành và giá bán của bất động sản. Từ đó người mua sẽ có sự so sánh và tìm ra sự bất hợp lý trong từng dự án cụ thể.
Ông Võ khẳng định, với những thị trường nhà đất bị đánh giá là kém minh bạch như Việt Nam, sẽ vẫn còn hiện tượng chủ đầu tư làm “xiếc” giá, đặc biệt tại những dự án nhà ở cao cấp, đất nền biệt thự. Và giới kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục kiếm bộn tiền từ những lỗ hổng cơ chế.
Thu hẹp khoảng cách hai giá
Ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức (Hà Nội) trong cuộc trao đổi với VnEconomy gần đây cho rằng, câu chuyện đẩy giá đất lên cao tạo cơn sốt ảo sẽ còn tiếp diễn nếu chủ đầu tư vẫn tìm được cớ hợp lý từ những thông tin không được công khai.
Ông cho biết, suất đầu tư cho một mét vuông xây dựng ở khu đô thị, cộng các khoản không thể vượt quá 10 triệu đồng tại huyện Hoài Đức. Điều này hoàn toàn có thể tính toán nếu nắm được đầy đủ thông tin. Từ đó có thể thấy giá thành bất động sản hiện nay đang vượt quá xa giá trị thật.
Trong một nghiên cứu cách đây gần 2 năm, ông Võ đã chỉ ra rằng, gần 1 triệu tỷ đồng (tương đương gần 70 tỷ USD) đã bị thất thoát trong 10 năm, từ 1994 - 2004 do chính sách hai giá đối với đất ở đô thị.
Sự thay đổi nhanh chóng của nền kinh tế đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong quản lý và sử dụng đất đai. Chính vì vậy, hệ thống pháp luật đất đai đã liên tục bổ sung và sửa đổi nhằm giải quyết những mâu thuẫn trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, những bổ sung và sửa đổi này, trên thực tế quản lý thị trường đất đai cho thấy vẫn còn nhiều bất cập.
Các cơn sốt giá trên thị trường nhà đất thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc Nhà nước vẫn tiếp tục với các mức độ và cách thức khác nhau duy trì chế độ hai giá về bất động sản.
Theo phân tích của ông Võ, chính sách hai giá đã được Nhà nước cố gắng hạn chế và cũng tìm ra những phương án giải quyết cụ thể. Giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong trường hợp tính thuế và phí người sử dụng đất phải nộp. Những trường hợp quan trọng gồm giao đất có thu tiền, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp được tính theo giá thị trường.
Nhưng làm thế nào để tính sát giá thị trường, theo ông Võ, đến nay vẫn vướng vì cơ quan quản lý không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Hay nói cách khác, tính theo giá thị trường nhưng lại áp ngược theo giá của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định. Như vậy giá đất có được định giá thấp hoặc cao hơn giá thị trường hay không phải phụ thuộc vào cơ chế của từng địa phương.
Ông Võ cho biết, nhiều nước trên thế giới cũng tồn tại song song hai hệ thống giá, nhưng điều cần thiết là khoảng cách giữa hai hệ thống giá không quá xa và phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Trên thực tế giá đất do địa phương quy định hiện nay, dù được linh hoạt điều chỉnh để phù hợp với giá giao dịch trên thị trường nhưng nơi nào “thoáng” vẫn chỉ sát 60-80% so với thực tế.
Chính khung giá đất do Nhà nước quy định chưa sát giá trị trường nên trong nhiều năm qua một bộ phận giới đầu tư chỉ phải bỏ ra rất ít tiền đền bù cho Nhà nước và người dân bị mất đất, nhưng sau đó lại bỏ túi những khoản siêu lợi nhuận khi xây dựng dự án kinh doanh. Bên cạnh đó, thực trạng hai giá đã "vô tình" giúp cho nhà đầu tư có thể găm giữ hàng hoá trong nhiều năm liền mà không hề hấn gì.
Và nếu như không mù mờ về thông tin, sẽ không có rắc rối nảy sinh từ câu chuyện một dự án hai giá đất.
Trưởng Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Biền cho biết, nhiều dự án lớn tại Hà Nội phải vắt qua nhiều văn bản pháp lý. Tại nhiều dự án, những hộ dân chấp hành tốt chủ trương, bàn giao sớm mặt bằng lại phải nhận số tiền đền bù thấp hơn so với một số hộ chây ỳ không chịu nhận tiền đền bù nhằm hưởng chênh lệch giá hàng trăm triệu đồng.
Theo ông Thông, người dân thuộc diện bị thu hồi đất, đặc biệt tại những khu vực giáp ranh thường bức xúc khi cùng một dự án, có khi chỉ cách nhau một bờ ruộng, nhưng lại có hai mức giá bồi thường về quyền lợi khác nhau.
Tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất được nhìn nhận do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.
Hiện tại việc đánh giá đất dựa trên khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng sẽ cho những kết quả khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi nhiều quyết định dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá.
Chính vì vậy, trong những trường hợp như thế này, để thuyết phục được cả hai bên và giúp đẩy nhanh tiến độ dự án thì việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập khảo sát và đưa ra mức giá khách quan là rất hợp lý.
Ông Võ cho rằng, chừng nào chưa có hội đồng định giá độc lập thì quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ khó được bảo vệ.
