Nhiều đơn vị tư vấn và phân phối bất động sản dự báo thị trường nhà ở năm 2019 về cơ bản vẫn tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng. Trong đó, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ trung cấp sẽ chiếm vai trò chủ đạo, còn tại Tp.HCM, cung - cầu lớn nhất vẫn thuộc về phân khúc bình dân.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, từ đầu năm đến nay, cung - cầu nhà ở trung cấp và bình dân chiếm khoảng 80% nhu cầu trên toàn thị trường.

Hà Nội: nguồn cung trung cấp chiếm 60%

"Tuy nhiên, tại Hà Nội, hiện các dự án thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) thường nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng không đồng bộ nên khó thu hút người mua. Để phân khúc này phát triển, Nhà nước và các doanh nghiệp cần phải đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, dịch vụ ở các khu vực có dự án, song phải mất nhiều thời gian mới có được hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ. Do đó, trong một vài năm tới, cung cầu nhà ở trung cấp (25-35 triệu đồng/m2) sẽ tiếp tục gia tăng", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc, cho biết, hiện nay phân khúc nhà ở trung cấp đang chiếm vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản Hà Nội với khoảng 40% nguồn cung. Tỷ lệ này dự kiến sẽ tiếp tục được duy trì và có thể còn gia tăng trong thời gian tới. 

Nguyên nhân là nhà ở thuộc phân khúc bình dân hoặc nhà ở giá rẻ rất khó thu hút nhà đầu tư bởi giá vật liệu xây dựng và nội thất ngày càng cao, giá đất cũng tăng lên. Vì thế, tham gia phát triển phân khúc này khó mang lại lợi nhuận cho các chủ đầu tư. Hơn nữa, yêu cầu về chốn an cư của người dân cũng ngày càng nâng cao nên phân khúc trung bình và thấp sẽ khó đáp ứng nhu cầu của khách hàng. 

Trong khi đó, phân khúc cao cấp chỉ thu hút được đối tượng tầng lớp giàu có trong xã hội. Các chủ đầu tư dự án thuộc phân khúc trung cấp thì ngày càng chú trọng tới thiết kế, chất lượng, tiện ích... nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của dự án nên phần lớn khách hàng sẽ nhắm tới phân khúc này.

Đặc biệt, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang phát triển mạnh, họ thường mong muốn sinh sống tại gần trung tâm thành phố để hưởng lợi từ những tiện ích sẵn có đây cũng là yếu tố thúc đẩy nguồn cầu nhà ở trung cấp.

"Trong quý cuối năm 2018 và đến 2019, tại Hà Nội, hàng loạt dự án trung cấp quy mô lớn sẽ được chào bán, giúp cho phân khúc này tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu, dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung chào bán trên toàn thị trường. Với lượng cung lớn như vậy, số căn bán được dự kiến cũng tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư, người mua để ở và khách hàng nước ngoài", bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Công ty CBRE Hà Nội nhận định.

Tp.HCM: phân khúc hạng bình dân tiếp tục gia tăng

Không giống như Hà Nội, trên địa bàn Tp.HCM, nguồn cung căn hộ hạng bình dân (hạng C) chiếm lĩnh nguồn cung căn hộ toàn thị trường trong năm qua. Nguồn cầu cho căn hộ hạng bình dân với giá bán xấp xỉ triệu đồng/m2 chủ yếu đến từ giới trẻ. Trong những tháng đầu năm 2018, Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ có mức giá trên tăng 38% so với năm trước. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc này giảm 8%. Điều này cho thấy nguồn cung chưa theo kịp nguồn cầu.

"Thị trường nhà ở tại Tp.HCM hưởng lợi từ nguồn dân số dồi dào, trên 8,3 triệu người. Trong đó, cơ cấu dân số thế hệ Y (Millennials) chiếm khoảng 40% tổng dân số thành phố và có xu hướng sống độc lập ngày càng cao. Hơn thế, với vị trí đầu tầu kinh tế của đất nước, Tp.HCM thu hút một lượng lớn người dân chuyển từ các tỉnh và thành phố lân cận là lao động trẻ có trình độ đến sống và làm việc. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là đối với nhà ở bình dân", ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam lý giải. 

Cũng theo ông Khương, phân khúc này hiện đang phát triển khá mạnh, dự kiến sẽ chiếm 60% thị phần nguồn cung tương lai trong 3 năm tới. Cùng với đó, nguồn cầu vẫn sẽ được thúc đẩy với dự báo tăng trưởng dân số cao, quy mô hộ gia đình thu hẹp, tỷ lệ hộ nhà ở độc thân tăng mạnh, tích lũy của người dân tăng cao. Cán cân cung cầu sẽ khá cân bằng cho phân khúc nhà ở này.

Hiện tại, các quỹ đất tại vùng ven Tp.HCM được các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài ra sức thâu tóm nhằm nắm bắt nhu cầu nhà ở rất cao tại đây. Khu vực quận 2, quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi đều là những khu vực hấp dẫn đối với cả các chủ đầu tư bởi quỹ đất phát triển dự án còn nhiều, chi phí đất và chi phí phát triển dự án thấp, hạ tầng cải thiện.

Người mua cũng quan tâm vì sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, vị trí dự án có khả năng kết nối tốt đến trung tâm thành phố cũng như liền kề các khu vực đã phát triển các tiện ích công cộng...